丁广仁与上海柏深绿化花卉有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：丁广仁，男，1964年1月3日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　被告(反诉原告)：上海柏深绿化花卉有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：沈雪桃，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)丁广仁与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司(以下简称“柏深公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)丁广仁、被告(反诉原告)柏深公司的委托诉讼代理人戴益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告丁广仁向本院提出诉讼请求：1、要求被告柏深公司返还3个月租金人民币(以下币种均同)35,475元(141,900元/12个月×3个月)；2、要求柏深公司支付违约金35,475元；3、要求柏深公司支付仓库搬运费用20,000元。事实理由：2018年5月7日，原、被告双方就上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内D区22.23.24.25大棚(以下简称“系争大棚”)达成书面租赁合同，租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金141,900元。合同签订后，丁广仁支付了一年的租金141,900元、押金2,000元，并在系争大棚内搭建简易房屋。2018年12月，柏深公司向原告等商户发出通知，要求拆除棚内自搭房屋，对土地硬化问题进行整治。之后，丁广仁拆除简易房屋，配合整治，至2019年3月基本完成，期间没有正常经营。2019年3月22日，因柏深公司违法用地，系争大棚被政府部门拆除，丁广仁被强制搬离。柏深公司已经退还了原告一个月的租金及押金。丁广仁在搬迁过程中支付了一定的搬迁费用。柏深公司作为出租方不履行相关的法定或约定的义务，严重侵害了丁广仁的合法权益，应承担相应的法律责任。故向法院提起诉讼。
　　被告柏深公司辩称并反诉称，柏深公司向丁广仁出租附有简易大棚的场地是经过批准的，符合合同约定。丁广仁在大棚中私自搭建简易房屋并作居住使用，还私拉电线、使用液化气罐，形成严重的安全隐患，被相关部门要求进行整改。但丁广仁没有按照要求进行整改，仍正常使用系争大棚。因杨行花木城被列入大棚房整治事项，系争大棚于2019年3月22日被强制拆除。柏深公司认为，系争大棚被拆除的原因在于丁广仁违规建房用房，而且柏深公司已经退还丁广仁租金11,825元及押金2,000元，故不同意丁广仁的诉讼请求，并提出反诉：1、要求原告丁广仁(反诉被告)返还已退还的租金11,825元；2、要求原告丁广仁(反诉被告)返还已退还押金2,000元；3、要求原告丁广仁(反诉被告)支付违约金35,475元。
　　针对被告柏深公司的反诉请求，丁广仁辩称，丁广仁在大棚内搭建简易房作为经营办公使用，这是经柏深公司认可的。柏深公司违法用地导致系争大棚被拆除，柏深公司构成违约，丁广仁没有违约。综上，不同意柏深公司的全部反诉请求。
　　原告丁广仁围绕诉讼请求提供了租赁合同、被告柏深公司于2018年12月16日、2019年2月19日出具的通知、宝山区杨行镇五违整治办公室于2019年1月17日、2019年3月15日出具的《宝山区杨行镇生态环境综合整治宣传告知书》等。被告围绕辩称意见及反诉请求提供了宝杨府【2012】27号文件、宝农委【2012】34号文件、被告于2019年2月19日出具的通知、宝山区杨行镇五违整治办公室于2019年1月17日出具的《宝山区杨行镇生态环境综合整治宣传告知书》、宝山区杨行镇拆违办公室出具的情况说明等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年5月7日，原、被就系争大棚达成书面租赁合同，租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金141,900元，用于经营玻璃器皿业务。合同第八条约定，任何一方因经营不善等正当理由单方面解除或终止本合同，均须提前两个月通知对方，经对方同意后，结清相关费用并承担相当于3个月租金的违约金，方可解除本合同。合同签订后，丁广仁支付租金141,900元、押金2,000元。
　　2018年12月16日，被告柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：接上级通知，《关于取缔“三合一”场所责任告知书》事宜，现发现我市场仍有部分商户还未搬离，经检查情况属实的商户，将拆除棚内自搭房屋，并没收床铺等与居住相关的物品。
　　2019年1月17日，宝山区杨行镇五违整治办公室出具《生态环境综合整治宣传告知书》：因宝安公路花木城存在违法搭建、消防安全隐患等违法现象，要求花木城于2019年1月20日前自行拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，逾期未完成整改的，相关部门将依法采取强制措施。
　　2019年2月19日，被告柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：上海杨行花木城接上级政府部门关于三合一整改通知如下：1、大棚内严禁违规搭建房屋、人员住宿、使用液化罐。2、大棚内严禁土地硬化，每棚只允许留水泥过道0.8-1.0米。3、自2月20日起政府部门委派施工队进场施工。以上通知请各商户自觉遵守，如有违反规定的商户，上级政府部门将给予强制拆除，请各商户给予配合……
　　2019年3月15日，宝山区杨行镇五违整治办公室向西街村民委员会出具《违法用地治理告知书》：宝安公路花木城农用地内存在大面积严重违法用地等现象，要求有关经营户、租赁户务必于2019年3月22日前完成清场、拆除违法建筑、土地复垦。
　　2019年3月22日，系争大棚被拆除，原告丁广仁退出租赁场地。之后，被告柏深公司向丁广仁返还租金11,825元、押金2,000元。
　　庭审中，原告丁广仁提交部分收条，表示其因为搬迁支出了一定数额的搬迁费用，在本案中主张搬迁费用20,000元。被告柏深公司对收条的真实性不予认可，柏深公司认为其与有关部门已经多次告知丁广仁其经营场所有强制拆迁的风险，丁广仁有合理过渡期间可以规避损失，故对于丁广仁因自身原因扩大的损失应当由丁广仁自行负担。
　　本院认为，原告丁广仁向柏深公司承租大棚用于经营玻璃器皿业务，租赁标的主要是租赁范围内的土地，但根据查明的事实，因杨行花木城大面积严重违法用地，政府部门进行整治，相关建筑及设施已全部拆除，其中也包括系争大棚及土地。因此，系争大棚及土地属于违法用地范围，柏深公司与丁广仁签订的《杨行花木城大棚租赁合同》，应认定为无效合同。合同虽然被确认无效，丁广仁仍应向柏深公司支付实际占用期间的使用费。丁广仁已付清2019年3月27日前的租金，2019年3月22日大棚被拆除，鉴于2018年12月起丁广仁配合整治工作，期间经营活动必然会受到一定的影响，本院酌情确定柏深公司应向丁广仁返还1个月租金。因柏深公司已向丁广仁返还1个月租金及押金，故丁广仁要求柏深公司返还租金的请求，本院不予支持；柏深公司要求丁广仁返还已退租金及押金的请求，本院亦不支持。合同被确认无效，丁广仁、柏深公司各自要求对方支付违约金的请求，没有合同依据，本院均不予支持。
　　关于原告主张的搬运费用，原告虽提交了部分收条，但该些收条不足以证明原告实际产生了该项费用，被告对此亦不予认可，故本院对原告该项诉请难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)丁广仁与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司就上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内D区22.23.24.25号大棚签订的《杨行花木城大棚租赁合同》无效；
　　二、驳回原告(反诉被告)丁广仁的全部诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司的全部诉讼请求。
　　本诉案件受理费减半收取为518.5元，由原告(反诉被告)丁广仁负担。反诉案件受理费减半收取为258元，由被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陆建泉

书记员：顾名锦