丁景利与张雪松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：丁景利，男，1958年7月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：殷嘉骏，上海市欣隆律师事务所律师。
　　被告：张雪松，男，1985年11月4日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　原告丁景利与被告张雪松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人宋晓娜、被告到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。
　　原告丁景利向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除；2.被告支付租金722,064.52元(自2015年9月1日至2019年5月4日，按每月16,000元计算)；3.被告支付逾期支付租金的利息67,299元；4.被告支付物业费10,737.8元(自2014年12月1日至2019年4月30日，按每月202.6元计算)。
　　事实与理由：2014年12月25日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将上海市静安区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，面积169平方米，租赁期限自2014年12月1日至2021年2月28日，原告给予被告三个月免租期，被告实际从2015年3月1日起，于每月7日前向原告按月租金16,000元标准支付房租；另外，被告应向原告支付保证金16,000元，保证金应于合同终止时冲抵应由被告承担的费用；租赁期间发生的水、电、物业费应由被告承担；被告擅自转租或逾期不支付租金累计超过1个月的，原告可以书面通知解除合同，并有权要求被告赔偿损失。原告按约定将涉案房屋交付给被告后，被告仅向原告支付了2015年3月1日至2015年8月31日的租金及保证金16,000元，后未再支付租金。原告多次催讨皆未果。租赁期间，被告还非法改建房屋，损害房屋承重梁并擅自改变卫生间、厨房的房屋结构，拆除厨房及卫生间内的设备，给原告造成损失。原告为维护自身权益，特提起诉讼，要求判如所请。
　　被告张雪松针对原告的诉讼请求辩称：对于诉请一，同意解除租赁合同，租赁合同应于2015年6月1日解除，2015年2月原告赶被告走，被告于2015年6月1日搬走；对原告于2019年5月5日收回房屋无异议。对于诉请二，2015年6月1日被告搬离了涉案房屋并基本清空，当时被告要求原告赔偿装修损失但原告拒绝赔偿，期间被告向原告支付房租，但被告拒绝收取，故2015年6月1日之后的租金都不应支付。对于诉请三，鉴于被告不应支付租金，故不应支付延期支付租金的利息。对于诉请四，同意支付2014年12月至2015年6月的物业费，但不认可原告主张的金额，原告曾称物业费是每月100元。对于事实与理由部分，1.被告租下涉案房屋后对1-3楼的楼梯进行改造，原告没有向其支付改造费用；2.2015年3月1日至2015年8月31日的租金是被告强行给原告的；3.被告是在原告允许下改变房屋结构的。
　　本院经审理查明事实如下：
　　原告为涉案房屋(类型：办公楼)产权人之一。
　　2014年12月，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)经案外人上海汇渤房地产经纪有限公司(以下简称汇渤公司)居间就涉案房屋签订《上海居住房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2014年12月1日至2021年2月28日；甲方于2014年12月1日前将房屋交付乙方；租赁期限内，月租金16,000元(含第一年每月甲方为乙方购买消费卡3,000元)；乙方应于每月7日前向甲方支付当月租金；支付租金方式付三押一；保证金为一个月租金，即16,000元；租赁期间，涉案房屋发生的水、电、物业费由乙方负担；租赁期间，乙方将房屋部分或全部转租给他人，事先应征得甲方书面同意；租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金；免租期为3个月；因1.2楼承租方对楼梯装潢的问题存在违约责任，现改为3楼承租方装潢(参考开发商图纸)，费用由业主承担。
　　后原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了保证金16,000元，并以现金方式向原告支付了2015年3月1日至2015年8月31日的租金96,000元。
　　后被告未再付过租金。
　　2019年5月5日，原告自行收回涉案房屋。
　　2019年8月，原告委托汇渤公司工作人员向被告催讨租金，被告拒绝支付。
　　另查明：系争房屋每月物业费为202.6元。
　　审理中，原告称，要求押金16,000元冲抵被告应付房租；原告雇人将一至三楼的楼梯贯通并支付了装修费用；被告曾要求原告赔偿装修款，但原告没有同意；对被告装修涉案房屋的事实无异议，但被告未能提供证据证明原告答应过支付装修费；原告没有支付过物业费。被告称，要求原告退还押金；本案中不要求反诉；其于2014年12月1日接收房屋；2015年6月1日搬走时曾打电话通知过原告，当时基本把房屋清空了，只留了镜台，但没有将房屋钥匙交还给原告；2016年10月，被告向原告讨要装修款，但原告拒绝支付；2016年10月，被告将涉案房屋改装成美甲店，2018年10月美甲店关门，被告没有将房屋钥匙交给原告；其将一至三楼楼梯进行了装修并以现金方式支付了装修费；被告有原告的电话，仅有2015年2月的录音和短信。
　　以上事实，由原告提供的上海市居住房屋租赁合同、委托承租居间合同、房地产权证、微信聊天记录、证明、当事人的陈述等证据予以证明。
　　审理中，被告向本院提交通话录音，以证明其与原告在2015年2月15日的通话中让被告搬出涉案房屋，并拒绝支付装修款，原告同意让被告装修款抵完房租后搬走。经质证，原告对该录音真实性不认可，认为与被告通话的人非原告，且通话中没有承诺过装修款抵用房租。经本院释明，原告拒绝就与被告通话一方是否系原告本人向法院申请鉴定。本院认为，原告既否认与被告通话的人为原告，又拒绝就此申请鉴定，且未能提供其他证据证明该通话录音为被告伪造，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对该证据的真实性予以认可。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。原告已于2019年5月5日自行收回了涉案房屋，现双方均同意解除房屋租赁合同，故租赁合同已实际解除。关于租赁合同解除的时间。审理中，被告虽称其于2015年6月1日搬离了涉案房屋，但并未就此提供相应证据，其于他处另行租赁房屋的陈述即便属实亦无法直接证明其已自涉案房屋处实际搬离；且根据被告自认，其搬离时并未向原告交还房屋钥匙。本院认为，涉案房屋一直由被告实际控制使用直至2019年5月5日被原告自行收回。基于此，双方之间的租赁合同应于2019年5月5日解除，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持；被告相关意见，与查明事实不符，本院不予采纳。关于被告应付租金。被告向原告支付了2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金后未再支付租金，已违反合同约定，故被告应向原告支付2015年9月1日至2019年5月4日的租金706,064.52元。而根据原、被告于2015年2月15日的通话录音显示，原告在该录音所提到的“够你的装修费差不多到的时候再走”的前提是合同更改、其存在违约，实际上该通话之后被告向原告支付了六个月租金、双方并未协商解除合同，故此内容不能视为原告对被告在装修款范围内可以不付租金的承诺，被告关于其不应支付租金的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。关于逾期支付租金的利息。根据审理查明的事实，租赁合同并未约定被告逾期支付租金需向原告支付利息，故原告该项诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于物业费。根据合同约定，使用房屋期间产生的物业费由被告承担，故系争房屋自2014年12月1日至2019年5月4日期间产生的物业费应由被告支付给原告，原告该项诉请，本院予以支持。被告虽称物业费标准为每月100元，但并未提供相应证据予以证明，故本院对被告所提不应支付物业费的意见，不予采纳。关于押金。考虑到双方租赁合同已实际解除，为避免当事人诉累，本院对押金一并处理，抵扣被告应付费用。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告丁景利与被告张雪松就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年5月5日解除；
　　二、被告张雪松应于本判决生效之日起十日内向原告丁景利支付租金706,064.52(被告张雪松支付的押金16,000元从中抵扣)；
　　三、被告张雪松应于本判决生效之日起十日内向原告丁景利支付物业费10,737.8元；
　　四、原告丁景利的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,801元，减半收取计5,900.5元，由原告丁景利负担415.5元，由被告张雪松负担5,485元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：魏  凯

书记员：李  航