丁红梅与徐勤华、范金英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：丁红梅，女，1976年1月28日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：彭永奎，上海磊天律师事务所律师。
　　被告：徐勤华，男，1962年9月12日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：范金英，女，1965年9月5日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：上海汉石茸瑞置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：姚培明，负责人。
　　第三人：徐金娥，女，1954年3月7日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：徐金娟，女，1957年9月22日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：徐逸生(曾用名：徐勤弟)，男，1955年6月28日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人徐金娥、徐金娟、徐逸生共同委托诉讼代理人：唐康萍，上海丰兆律师事务所律师。
　　第三人：徐吉，男，1987年8月25日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告丁红梅与被告徐勤华、范金英及第三人上海汉石茸瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告徐勤华、范金英下落不明，本案转为适用普通程序于2018年1月29日公开开庭进行审理。因本案的处理须以另案的处理结果为依据，故本案中止审理。本案恢复审理后，本院依职权追加徐金娥、徐逸生、徐金娟、徐吉作为第三人参加本案诉讼。本案于2018年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭永奎两次均到庭参加庭审，被告范金英，第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟及其共同委托诉讼代理人唐康萍到庭参加第二次庭审。被告徐勤华经公告送达传票，两次均未到庭参加庭审。被告范金英经公告送达传票，未到庭参加第一次庭审。第三人徐吉经公告送达传票，未到庭参加第二次庭审。第三人上海汉石茸瑞置业有限公司经传票传唤未到庭参加第一次庭审，经公告送达传票，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告丁红梅向本院提出诉讼请求：1.判令第三人上海汉石茸瑞置业有限公司将坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至被告徐勤华名下；2.判令被告徐勤华将系争房屋过户至原告名下；3.判令被告徐勤华、范金英支付违约金50,000元。事实和理由：2014年1月19日，原、被告双方通过中介公司居间介绍签订了《房产买卖合同》，约定以原告98.8万元的价格向二被告购买其拆迁取得的系争房屋。自系争房屋上市交易之日起60日内，原、被告就系争房屋办理过户手续，若推迟，则每逾期一日按总房价款的万分之五支付违约金。嗣后，原告按约支付了房款，二被告将系争房屋交付给原告。系争房屋至今已满足上市交易条件，但二被告迟迟不协助原告办理过户手续，故原告诉至本院，望判如诉请。
　　被告徐勤华未作答辩。
　　被告范金英辩称，同意将系争房屋过户给原告，但不同意支付违约金。
　　第三人上海汉石茸瑞置业有限公司书面陈述称，若法院判决其履行协助过户义务，其同意按照法院判决履行义务。
　　第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟陈述称，被拆迁房屋系宅基地房屋，立基人口包括被告徐勤华与三位第三人共同的父母徐永康及肖美英，徐永康在拆迁之前已去世，肖美英在拆迁之后才去世的。肖美英去世之前并不知情二被告已将系争房屋出售给原告，故二被告的行为属于无权处分。
　　第三人徐吉未发表陈述意见。
　　经审理查明，被告徐勤华与被告范金英原系夫妻关系，双方于2017年8月9日离婚。第三人徐吉系二被告的婚生子。被告徐勤华与第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟系同胞兄弟姐妹关系，徐永康(于1998年死亡)、肖美英(于2018年5月28日死亡)系被告徐勤华及第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟父母。
　　原位于上海市松江区中山街道五龙三村XXX号宅基地房屋(以下简称“212号宅基地房屋”)经审核，立基人口共有6人：徐永康、肖美英、陈六妹(肖美英之母亲，已于2000年死亡)、被告徐勤华、范金英以及第三人徐吉。
　　另查明，2011年3月26日，被告徐勤华作为被拆迁人与松江区中山街道建设委员会就212号宅基地房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，拆迁补偿款共计512,312元，安置的配套商品房共3套，其中包括系争房屋。
　　2013年11月14日，被告徐勤华取得了系争房屋的配房单。
　　2014年10月29日，被告徐勤华取得了系争房屋的配套商品房供应单，载明系争房屋开发单位为第三人上海汉石茸瑞置业有限公司，房屋交付时间为2013年11月4日前，购房人为被告徐勤华。另，被告徐勤华在《中山街道中山苑二期配套商品房购房人(产权人)确认单(承诺书)》上签字确认，系争房屋以及另外一套同小区31号1102室房屋的购房权利人为被告徐勤华，同小区19号1301室房屋的购房权利人为被告范金英及案外人徐某某、方某某。在“宅基地使用证立基人口签字确认”一栏中载有“徐勤华、范金英、肖美英、徐吉”字样，但第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟称肖美英并不会写字，故上述签名应是由被告徐勤华一人所签。
　　第三人上海汉石茸瑞置业有限公司为系争房屋所在项目的房地产开发经营企业。系争房屋产权于2014年8月26日核准登记在第三人上海汉石茸瑞置业有限公司名下。
　　再查明，2014年1月19日，二被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《房产买卖合同》一份，约定原告向二被告购买系争房屋，房屋总价为98.8万元，乙方于2014年1月19日支付定金5万元，于2014年2月28日前支付90.8万元，剩余3万元等产证过户到乙方或乙方指定名下再支付给甲方。双方约定2014年1月19日进行房屋验收交接，查验后甲方将所有钥匙交给乙方作为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，若政府或相关部门通知该房屋可以办上海房屋产权证或相关手续时，甲、乙双方都要配合在六十个工作日内办好，甲方要按办证部门规定提供相关证件，办该房产产权证的相关税费和费用全部由乙方支付。该房屋产权证办好后，相关材料包括该房屋产权证，都归乙方保存。若甲方推迟办该房屋产权证的时间，经过乙方催促仍然不办，则乙方书面通知甲方，从甲方收到乙方通知起，每逾期一日，甲方每天按该房屋总价的万分之五支付违约金给乙方，违约金付到甲方开始办理完产权证止。产权证办好后，可以到该房屋所在地区房地产交易中心办理房屋产权从甲方过户到乙方或乙方书面指定的名下时，甲方也要按相关部门规定配合在六十个工作日内办理过户，不得推迟。若甲方推迟，甲方也按日万分之五支付违约金给乙方。但国家规定的所有交易和过户税费由乙方支付。且所有办理过程甲方都不得向乙方收取该房屋价款和税费以外的任何费用(办产权证和过户按国家规定能生省税的，甲、乙双方都配合)。合同第八条约定，甲、乙双方必须要求共有人共同签名，不得欺诈，否则视为共有人对自己权利的放弃，不得追溯……。合同尾部手写载明“徐勤华儿子出差回来签名”。合同签订当日，原告支付定金5万元，被告徐勤华出具定金收条一份。
　　2014年3月1日，原告向被告徐勤华转账90.8万元。同日，被告徐勤华将系争房屋交付给原告。
　　又查明，2011年3月26日，被告徐勤华与第三人徐逸生签订《协议书》一份，载明：“关于中山街道拆迁办精神，由于徐逸生和徐勤华房屋分割问题，作以下定议：1.徐逸生作壹小套2.徐勤华作壹大套和壹中套3.超出平方议价或半议价全部徐逸生付出4.应该徐逸生房屋部分贰拾平方”。
　　2015年8月28日，被告徐勤华出具《证明》一份，载明：“兹由中山街道茸惠路758弄244重31号1102室房屋有徐逸生出钱购买(议价、半议价、全议价)该房屋属徐逸生所有。特此证明”。
　　2017年8月26日，被告范金英出具《证明》一份，载明：“松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房子是我们家庭拆迁房分配给大儿子，纯属徐逸生所有权。特此”。
　　2017年8月28日，被告徐勤华出具《情况说明》一份，载明：“关于松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋，因政策允许徐逸生由小套改为中套，按原协议，其中拆迁房屋中老人的老房子份额徐逸生得20平方米，其余房款均由徐逸生支付。徐逸生补偿我房屋面积差价12万元(已付现金)，已全部付清。房屋2013年交房后，一直由徐逸生使用及支付物业费。该房屋产权归徐逸生所有”。
　　另再查明，2018年2月27日，本院立案受理肖美英起诉徐勤华、范金英、徐吉、徐逸生、徐金娥、徐金娟分家析产纠纷一案，请求判令依法分割原位于上海市松江区中山街道五龙三村XXX号动迁安置的三套配套商品房。因肖美英未在规定期限内预交案件受理费，本院于2018年6月8日作出(2018)沪0117民初3862号民事裁定书，该案按肖美英撤回起诉处理。
　　审理中，被告范金英称其并未在《中山街道中山苑二期配套商品房购房人(产权人)确认单(承诺书)》中签字。
　　审理中，第三人徐逸生表示，因其外祖母陈六妹在被拆迁房屋中有40平方米的份额，故其与被告徐勤华协商一致，由其享有陈六妹名下的20平方米，由其获得位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋，但因其并非被拆迁人，故该房屋只能登记在被告徐勤华名下。该情况肖美英并不知情，因为肖美英年纪大了，听力不好。
　　审理中，原告同意支付被告徐勤华、范金英尾款3万元。
　　以上事实，由户籍摘录信息、离婚证、上海市农村宅基地使用权申请表、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、中山苑二期动迁安置情况表、中山街道中山文化苑二期配房单、配套商品房供应单、中山街道中山苑二期配套商品房购房人(产权人)确认单(承诺书)、上海市不动产登记簿、房产买卖合同、收条、转账凭条、发票、协议书、证明、情况说明、民事裁定书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原告与两被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现原告已经按约支付了95.8万元房款，两被告亦将系争房屋交付给了原告。现系争房屋已经满足上市交易条件，故两被告应当协助原告办理系争房屋的过户手续，先由第三人上海汉石茸瑞置业有限公司将系争房屋过户至被告徐勤华名下，再过户至原告名下。
　　第三人徐金娥、徐逸生、徐金娟述称系争房屋中有被继承人肖美英的份额，故两被告出卖系争房屋系无权处分，对此，本院不予认同。虽然，原告提供的《中山街道中山苑二期配套商品房购房人(产权人)确认单(承诺书)》中承诺人的签名显然出自一人笔迹，无法证明肖美英在该确认单中签字确认。但是系争房屋于2013年11月4日已经交付给被告徐勤华，原、被告于2014年签订《房产买卖合同》后，两被告将系争房屋交付给原告使用至今，而肖美英直至2018年2月方才提起分家析产诉讼，但却未缴纳诉讼费导致该案被按撤诉处理。肖美英在系争房屋出售直至提起诉讼长达四年之久，并无证据显示肖美英在此期间提出过异议。且，根据第三人徐逸生的陈述，其与两被告协商一致，其中一套配套商品房由第三人徐逸生出资购买，归第三人徐逸生所有，根据本地农村家庭风俗习惯，被告徐勤华与第三人徐逸生就拆迁利益分配协商一致，肖美英作为母亲，应当知情。
　　对于原告主张的违约金，因按照房产买卖合同第六条的约定，经原告催促后两被告仍然不办理产权证的，则应支付原告违约金。但原告并未提供证据证明其在本案诉讼之前向两被告催告过要求办理产权证，故本院对此不予支持。
　　因原告同意在本案中将尾款3万元支付给两被告，于法无悖，本院予以确认。
　　第三人徐吉未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利后果由第三人徐吉自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海汉石茸瑞置业有限公司、被告徐勤华、范金英于本判决生效之日起十日内协助将坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告徐勤华名下(原告丁红梅有权就该项申请强制执行)；
　　二、被告徐勤华、范金英于取得上述房屋产权后的五日之内协助原告丁红梅将上述房屋产权过户至原告丁红梅名下(交易税、费均由原告丁红梅负担)；
　　三、原告丁红梅于被告徐勤华、范金英实际协助办理上述房屋过户手续之日支付被告徐勤华、范金英房款3万元；
　　四、驳回原告丁红梅的其余诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,330元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费18,330元，由原告丁红梅负担1,050元(已付)，由被告徐勤华、范金英负担17,280元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：朱金彪