上海七宝经济发展有限公司与上海老院子文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海七宝经济发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：王晓鸣，董事长。
　　委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：乔纯峰，上海中夏律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海老院子文化传播有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：秦安丽，执行董事。
　　委托诉讼代理人：应慧鹏，上海市经建律师事务所律师。
　　第三人(反诉被告)：上海宝利实业有限公司，住所地上海市闵行区七莘路XXX号。
　　法定代表人：张晓峰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：乔纯峰，上海中夏律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司(以下简称七宝发展公司)与被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司(以下简称老院子公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理，依法适用简易程序审理。因第三人(反诉被告)上海宝利实业有限公司(以下简称宝利公司)与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼。被告老院子公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年3月8日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月23日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)七宝发展公司、第三人(反诉被告)宝利公司共同的委托诉讼代理人杭炜、乔纯峰，被告(反诉原告)的法定代表人秦安丽及其委托诉讼代理人应慧鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)七宝发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月31日终止；2.判令被告支付原告自2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民币276,204元(按月租金92,068元,共3个月)；3.判令被告支付原告自2018年8月1日至实际归还之日期间的房屋占有使用费(暂按月租金92,068元,共3个月,计276,204元)；4.判令被告立即腾房搬离租赁物内的被告物品，并向原告返还位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号(乙)的租赁物；5.本案的诉讼费用和保全费由被告承担。
　　事实与理由：2017年3月28日,被告与原告签订了《房屋租赁合同》(编号：Z0-2017-002)一份，根据《租赁合同》的约定，被告向原告承租坐落于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号(乙)的房屋，并在《租赁合同》首部即约定该房屋已列入中春路沿线04单元规划改造，故该租赁合同一季度一签，系临时租用合同，租赁期限仅以三个月期限计算。第一期租赁期限自2017年2月1日至2017年4月30日，房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币0.96元，面积为3,153平方米,月租金为92,068元。同时，双方在《租赁合同》特别声明部分及第4.2条约定，原告可以在任意一个租赁期满终止合同，不再续签。被告无权要求原告赔偿或补偿由此造成的任何损失。2018年4月，原告多次告知被告不再自动顺延《房屋租赁合同》，并于2018年6月21日再次委托律师告知被告终止《房屋租赁合同》，表明不再顺延，并要求被告予以搬离，但截止至今，被告仍拒不返还租赁物的行为是严重的违约行为，根据《房屋租赁合同》的约定，双方的租赁关系最迟也应于甲方委托律师书面通知后的当期租赁期2018年7月31日终止。同时，被告未按照《房屋租赁合同》第5.2条“先付后用，按季支付”，在每期起算日前10日支付当期租金。但被告长期拖欠房租，2018年4月的租金拖延至2018年6月22日再行支付，逾期支付房租累计已超过30天，根据《租赁合同》第5.2条、10.2条第(8)项的规定，被告的行为亦构成严重违约，原告有权单方面解除《租赁合同》，被告理应承担归还租赁物的义务。故原告认为，被告在原有房屋租赁合同已终止的前提下，拒不返还租赁物，是严重违约行为，原告为了维护自身的合法权益，故以讼称事由诉至法院。
　　被告(反诉原告)老院子公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、三方签订的房屋租赁合同时是附解除条件的合同，自条件成就时解除。依据合同约定，如三个月期满未遇拆迁及征收自动续签。七宝发展公司并未能提供征收、拆违或拆迁的协议与补偿方案，故租赁关系继续有效，予以顺延。2、被告于2018年5月后未能支付租金，系原告要求被告暂缓支付，双方就拆迁、搬迁时间未达成一致，被告行使不安抗辩权。3、原告在2018年并未受到政府拆迁通知就私自挂横幅影响被告的经营，原告找人巡逻要求被告搬离，致使租赁目的不能实现，不能开展文化宣传活动，故2018年5月后的租金应按照40%的标准予以履行。4、根据合同法的相关约定，承租人无正当理由不履行，而出租人在履行催促义务的情况下，才具有解除权，现原告并不具有解除权。
　　第三人(反诉被告)宝利公司陈述到，作为房屋的所有权人，同意原告七宝发展公司的诉讼请求，要求被告老院子公司返还房屋。
　　被告(反诉原告)老院子公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令七宝发展公司、宝利公司退还多收取的房租78,230元(自2017年1月至2018年4月，单价0.95元/天/平方米×169.79平方米×485天)；2.判令七宝发展公司、宝利公司支付设备搬迁补偿费、物资搬迁补偿费共计100万，停产停业损失补偿费20万；3.判令七宝发展公司、宝利公司赔偿老院子公司因合同部分无效产生的经济损失60万(2017年1月至2018年12月，每年30万)；4.本案反诉费由七宝发展公司、宝利公司负担。
　　事实与理由：2017年3月28日，老院子公司与七宝发展公司、宝利公司签订一份《房屋租赁合同》，合同第5.1条约定，租金每日每平方米为0.96元，共3,153平方米，月租金为92,068元，年租金为1,104,816元。合同签订后，老院子公司根据约定支付房租，然在办理手续中诧异发现租赁房屋实际建筑面积为2983.21平方米，与合同约定面积相差169.79平方米，按0.96元/平方米/日计算，多收取了78,230元，理应返还。租赁房屋所在地位于闵行区中春路7611弄，属于七宝镇04单元动拆迁改造区域，在动拆迁过程中，七宝发展公司、宝利公司多次委派代表陪同评估公司、拆迁组人员到租赁房屋所在地，要求老院子公司尽可能的提供资料，以获得更多的拆迁补偿款。根据老院子公司了解，宝利公司已和拆迁人签订拆迁协议，并已取得拆迁补偿款，老院子公司在租赁房屋内存放1.30万件古董家具，大部分都已超过百年历史，非常具有历史价值、文艺价值和科研价值，所有搬迁都必须按照专业的文物标准进行拆卸、打包、搬运、再组装，搬迁需要寻找新的合适场地，在时间、精力、费用上都给老院子公司造成巨大损失，拆迁补偿款中的设备搬迁补偿费、物资搬迁补偿费、停产停业损失补偿费本应属于搬迁和损失补偿用途，理应归老院子公司所有。2018年4月初，七宝发展公司、宝利公司在房屋外墙上挂拆迁横幅，严重影响了老院子公司权益，鉴于双方对搬迁补偿费及搬迁时间未协商一致，老院子公司基于抗辩权而拒付租金的行为不构成违约，老院子公司同意在合理期限内搬离，给予宽限期至2020年12月30日前，因老院子公司的租赁用途已不能完全实现，故请求法院酌情考量对老院子公司的房屋使用费依照合同租金价格的40%比例予以支付，也属公平合理。故请求支持反诉诉讼请求。
　　针对反诉，原告(反诉被告)七宝发展公司、第三人(反诉被告)宝利公司共同辩称，不同意反诉诉讼请求。1、双方签订的租赁合同从2017年2月1日开始，2017年1月并非合同租赁期限，并不需要支付租金也不需要退还差额租金。2、双方租赁合同面积以现状、附件进行的，但老院子公司在明知的情况下，仅凭借房屋产证的面积差异主张返还无根据，事实上相应面积老院子公司均实际使用。3、系争房屋未出现拆迁事宜，并无拆迁公告。七宝发展公司、宝利公司通知老院子公司到期终止，按前述终止合同的约定，老院子公司要求七宝发展公司、宝利公司赔偿拆迁利益是不存在的，即使存在拆迁应由实际投入方享有，搭建装修部分仍属于案外人，其要求搬迁的费用也与老院子公司无关。并且依据老院子公司在庭审中之陈述，租赁系争房屋用于公益事业而非商业行为，故不存在停产停业损失。
　　经审理查明，上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋的产权人为宝利公司，土地使用权来源为集体土地批准使用，土地用途为工业，房屋建筑面积为2,983.21平方米。
　　2000年12月21日，宝利公司(签约甲方)与上海安丽家具有限公司(以下简称安丽公司、签约乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方将座落在七宝镇第三工业区中春路XXX弄XXX号的3,200平方米厂房及其它生活用房等出租给乙方使用；租赁期限为十年，自2001年1月1日起至2010年12月31日止，如到期后需要继续租用，双方协商后另行签约。2011年12月28日，宝利公司(出租方、签约甲方)与安丽公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于中春路XXX弄XXX号的厂房续租给乙方，建筑面积为3,200平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止等。承租过程中，安丽公司在原有承租房屋的基础上进行了搭建并进行了装修，搭建部分未取得建设规划许可。
　　上述租赁合同到期后，安丽公司未再续租。2017年3月28日，七宝发展公司(出租方、签约甲方)、老院子公司(承租方、签约乙方)及宝利公司(权利方、签约丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：根据七宝镇集体资产监督管理委员会2016年12月26日会议纪要(2016-08)精神，由于中春路沿线04单元规划改造，故该区域内集体资产的出租，租赁合同一季度一签，经甲、乙、丙三方共同确认，此合同系临时租用合同，租赁期仅以三个月期限计算，如在合同履行的三个月期间发生政府征收、拆违、拆迁等事宜时，合同自通知之日起自动终止。如三个月租赁期满未遇到征收、拆违、拆迁等通知，本合同自动顺延三个月，以此类推。甲方可以在任意一个租赁期满终止合同，不再续签。乙方无权要求甲方、丙方赔偿或补偿因此造成的任何损失。在任何一个租赁期间发生拆迁、拆违、征收等事宜，乙方自愿无条件配合，三方均互不承担有此产生的违约责任以及赔偿事宜相关涉及一切费用。如在合同履行期间乙方依据本合同第七条添附设备或装饰装修的投入。在政府征收、拆违、拆迁等事宜发生时，自行搬离、拆除。乙方无权向甲方、丙方追究此部分损失。丙方为位于中春路XXX弄XXX号房屋(以下简称“该房屋”)的所有权人，甲方为经营管理单位，丙方授权甲方作为该房屋(场地)的经营管理单位，行使招商(租)、业态控制、签订租赁合同、租金收缴、物业管理、企业税收等相关经营管理职能；甲方出租给乙方的房屋坐落在中春路XXX弄XXX号(乙)，甲方作为该房屋的委托经营管理单位与乙方建立租赁关系；乙方确认,甲方已向乙方出示该房屋的产权证[沪房地闵字(2003)第046489号]；签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，该房屋原规划设计的生产使用性质为工业；乙方向甲方承诺，租赁该房屋严格按照经核准的生产经营范围和该房屋原规划设计的生产使用性质，租赁该房屋作为仓库使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋原规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其它产品生产经营活动；该房屋租赁期自2017年2月1日起至2017年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，甲方不作任何补偿。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，以书面形式向甲方提出续租申请，经相关公开招租程序后，双方可重新签订房屋租赁合同。在同等条件下，乙方拥有优先续租权；租金每日每平方米建筑面积租金为0.96元,共3,153平方米,月租金为92,068元，年租金总计为1,104,816元；租金采用“先付后用,按季支付”原则，计租起始日为2017年2月1日。乙方应于每期起算日前10日支付当期的租金(若遇法定节假日，则乙方支付日期应为节假日前最后一个工作日)。支付日期以乙方汇款之日为准。权利人丙方收到租金后应于15个工作日内向乙方出具相应金额的房租租赁的增值税普通发票。首期租金应于2017年1月20日前支付；甲、乙双方约定,乙方于本合同签订生效后三日内向丙方支付租赁保证金50,000元。该保证金于本合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，丙方无息退还乙方；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用由乙方自行承担。因乙方未能及时交付而产生的滞纳金应由乙方承担；租赁期间，该房涉及的其他费用由乙方自行负责；甲、乙双方约定，房屋现状乙方已经完全知悉。乙方在接受该房屋后，乙方租赁期间须对房屋详细检修，由乙方负责对房屋进行维修和养护，若发生房屋或有关设施设备有损坏或故障时，由乙方负责维修，维修费用由乙方承担；甲方发现乙方在房屋损害后7日内未予维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期届满后，该房屋附属设施都必须处于正常的运作状态，否则甲方有权在保证金中扣除相应的维修费；甲、乙双方约定，租赁期间的土地使用税费由乙方承担；在不损害房屋主体结构的情况下，乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，相关方案应事先取得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由甲方报有关部门批准后，方可进行。甲方对乙方方案的认可，不代表其合法性，不能代替须按法律法规向有关部门办理相关的手续。乙方装修及增设的附属设施和设备由乙方自行负责维修；乙方维修房屋、增设特种设备,或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备，乙方应当负责安全责任。乙方自行聘请有资质的人员进行。如有此发生的安全事故,均与甲方、丙方无关。由乙方自行承担；租赁期间，若乙方实际对于水电的使用量超过甲方的基本提供量，则由乙方自行向相关部门提出增容申请，由此引起的相关费用由乙方自行承担。合同终止时，乙方增容部分无偿归甲方所有，如水电等公用费用系由乙方自行开户的，乙方应按甲方要求负责将户名销户或者无偿过户至甲方名下；如甲方、丙方需要对房屋进行整修、加固、改造等整修措施，需提前3个月通知乙方，乙方需无条件积极配合。在整修、加固、改造期间不收取乙方房屋租赁使用费，租赁期限按实际施工期限顺延。因整修、加固、改造等行为系为更好履行三方间的租赁关系，且甲方已经提前告知乙方，给予乙方充足的准备时间。故乙方无权就施工期间导致无法经营、居住和使用承租房屋造成的任何损失向甲方或丙方主张；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同提前终止/解除之日返还该房屋。返还时，乙方须经甲方对该房屋书面验收认可，否则视为未能按时返还。未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的2(贰)信向甲方支付该房屋占用期间的使用费，直至甲方出具书面验收认可之日或者甲方依据第8.3款行使收回该房屋的权利之日；乙方返还房屋和有关设施设备应符合正常使用后的状态；乙方自行添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方可自行拆除，但不得损坏该房屋及其附属设施，否则甲方有权直接在保证金中将损失予以抵扣；不可以分离的，无偿归甲方所有；乙方未按照本合同第8.1款的约定返还该房屋的，在不影响甲方根据本合同享有的其他权利的前提下，甲方有权单方面停水停电并在乙方不到场的情况下进入该房屋并更换门锁，行使收回该房屋的权利。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责，乙方所交保证金不予退还。如该房屋内还遗留有乙方的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其它任何物品,双方约定作为乙方的遗弃物处理。甲方有权以任何方式处理前述物品,乙方不得异议，也不得追究甲方责任包括要求甲方赔偿。同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用(包括但不限于搬迁费、仓储费等)。甲、乙双方以外的第三方因该房屋内的遗留物品提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关；在租赁期内,乙方不得全部或部分分租、转租、转让该房屋的承租权或与他人交换各自承租的房屋；乙方以总体承包或分包的形式转移以租赁场所为主要经营场所的经营权的，视作乙方转租或分租；乙方股东向第三人出让股权超过公司全部股权50%的，视作乙方转租；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，解除决定自解除通知发出之日起生效。违反合同的一方，应向另一方按当时2个月租金标准支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。甲方未按时交付该房屋，经乙方催告30日内仍未交付的。甲方发现乙方未按本合同约定认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该房屋规划设计的生产使用性质，用于从事本合同第3.1款约定之外其它产品的生产经营活动的。乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。因乙方原因造成房屋主体结构损坏，无法修复的。乙方违反本合同第九条规定,擅自转租、转让、交换该房屋的。乙方违反经营，遭受行政机关的行政处罚或司法机关予以处罚，按行政机关整改期限未整改完毕的。乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的；因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方所交纳的保证金不予退还，甲方有权要求乙方按照本合同第八条的约定返还房屋；乙方逾期支付租金的,每逾期一日，需按逾期支付租金的日千分之一向甲方支付滞纳金；本合同签署生效后，任一方因己方原因需单方解除本合同的，应向另一方支付2个月租金作为违约金等。
　　合同签订后，老院子公司向宝利公司支付了保证金5万元，并支付了至2018年4月30日止的租金。
　　2018年6月21日，七宝发展公司、宝利公司委托律师向老院子公司发函，表示七宝发展公司、宝利公司多次告知系争房屋租赁期届满不再续租，要求收回，但老院子公司拒不返还租赁物。故要求收函后三日内返还租赁物。此后，因老院子公司仍未能搬离，2018年9月30日，七宝发展公司、宝利公司再次委托律师发函，要求老院子公司搬离并返还承租房屋。
　　2019年2月10日，老院子公司向安丽公司出具承诺函，表示安丽公司于2001年初至2016年底对系争房屋的修缮及装修设施大额投入，故拆迁补偿款中有涉及修缮、投入所得的房屋装修补偿费、附属设施补偿费等，权益归安丽公司所有，宝利公司、七宝发展公司与安丽公司签订的租赁合同中，老院子公司无权处分相关权益。宝利公司、七宝发展公司租赁合同纠纷案结事了后，涉及到安丽公司的装修设施，均归安丽公司所有，由安丽公司自行拆除。其他物资搬迁费等权益归属，以动拆迁相关法律法规及法院判决为准。
　　上述事实，由七宝发展公司、宝利公司提交的《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证二份、转账记录，由老院子公司提交的《上海市房地产权证》、《租赁协议》二份、《承诺函》、上海市房地产登记簿及宗地图等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本案审理过程中，老院子公司为证明房屋现状及损失，向本院提交《婺源老院子合作协议》、《打包、运输代理服务协议书》、照片一组、收据及账单一组、录音及文字整理稿，经庭审质证，七宝发展公司、宝利公司对上述证据的真实性、关联性及合法性均不予认可。
　　本院认为，宝利公司、七宝发展公司向老院子公司出租的厂房部分并未取得建设规划许可及房地产权证，该部分位于房地产权证范围外的租赁标的物部分不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，三方之间就上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》中超出房地产权证宗地图范围外的部分无效。又合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，即三方之间就上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》中房地产权证宗地图范围内的部分有效。又合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就无效部分所涉之房屋，老院子公司应予以返还。
　　关于租赁合同中的有效部分，本院注意到，合同首部加黑文字予以特别约定：“此合同系临时租用合同，租赁期仅以三个月期限计算，如在合同履行的三个月期间发生政府征收、拆违、拆迁等事宜时，合同自通知之日起自动终止。如三个月租赁期满未遇到征收、拆违、拆迁等通知，本合同自动顺延三个月，以此类推。甲方可以在任意一个租赁期满终止合同，不再续签”。老院子公司认为依据该约定，在房屋发生政府征收、拆违、拆迁等事宜时，合同自通知之日起才予以终止，但现并无证据证明发生征收、拆违、拆迁等事宜，故合同的解除条件并未成就。但依据该条后款之约定：“甲方可以在任意一个租赁期满终止合同，不再续签”，该租赁合同虽为固定期限之租赁合同，但租赁期限较短，在租赁期满后出租方即七宝发展公司可不再续签，该约定为当事人真实意思表示，对此签订合同时已予以明确并特别标注，七宝发展公司依据合同约定不再继续出租并无不当。七宝发展公司于2018年6月21日向老院子公司发函，明确不再续签，距离该期租赁期(2018年5月1日至2018年7月31日)到期还有一个多月，已给予合理通知期限，本院确认租赁合同中的有效部分于2018年7月31日终止。租赁期满后，老院子公司应将承租房屋予以返还。至于老院子公司认为房屋内存放有古董物品，寻找新场地及搬离期较长的抗辩意见，本院认为，七宝发展公司早已多次发函要求搬离，至今已逾一年，老院子公司应明确并做好搬离之准备。且依据双方之约定租赁房屋用于仓库使用，老院子公司堆放之物品也无特殊存放需求，应及时予以搬离并返还相应租赁房屋。
　　关于七宝发展公司主张之租金及房屋占有使用费，老院子公司认为房地产权证上房屋面积为2,983.21平方米，未到合同约定之3,153平方米，七宝发展公司、宝利公司应返还多收取的租金。且七宝发展公司、宝利公司私自挂横幅影响老院子公司的经营，致使租赁目的不能实现，故2018年5月后的租金应按照40%的标准予以履行。首先，关于租赁面积之争议，三方签订租赁协议时，七宝发展公司、宝利公司已向老院子公司出示房屋之房地产权证，老院子公司对于租赁物现状与宗地图上所载之差异应予以明知。因系争房屋存在额外之搭建，其总面积显然会超出房地产权证之登记面积。同时，系争房屋上的额外搭建，系由安丽公司于承租期间予以施工，对此老院子公司亦予以明知，故该租金标准系双方对租赁场地的现状确认后协商一致予以达成，老院子公司要求返还租金的反诉诉讼请求，本院不予支持。其次，关于2018年5月后的租金标准问题，依据双方约定房屋用于仓库使用，系争房屋一直由老院子公司占有使用。且即使如老院子公司所述的横幅的存在，也不会影响系争房屋的实际使用，不会造成租赁目的不能实现，老院子公司的该抗辩意见，本院不予支持。故老院子公司应向七宝发展公司支付自2018年5月1日至2018年7月31日的租金及房屋占有使用费276,204元，并按照每月92,068元的标准支付自2018年8月1日至实际归还之日期间的房屋占有使用费。
　　关于老院子公司主张的设备搬迁补偿费、物资搬迁补偿费共计100万，停产停业损失补偿费20万，如前所述，合同到期后老院子公司应承担相应之搬离返还义务，自七宝发展公司发函至今已逾一年，老院子公司足以找寻新的租赁场地后予以搬离，且其主张的该两项诉讼请求并无依据，本院不予支持。关于老院子公司主张的因合同部分无效产生的经济损失60万，并未能向本院提交相应之依据及证据，本院难以支持。至于老院子公司支付的租赁保证金5万元，考虑到租赁合同已到期且须予以返还，为避免当事人之讼累，本院于本案中一并予以处理，七宝发展公司应予以返还。至于租赁合同中约定出租人之权利义务由七宝发展公司予以承担，对此宝利公司并无异议，本院予以确认。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司、被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司及第三人(反诉被告)上海宝利实业有限公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》中超出房地产权证宗地图范围外的部分无效；
　　二、确认原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司、被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司及第三人(反诉被告)上海宝利实业有限公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》中房地产权证宗地图范围内的部分于2018年7月31日终止；
　　三、被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司于本判决生效之日起二个月内搬离并向原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司返还《房屋租赁合同》中约定的上海市闵行区中春路XXX弄XXX号(乙)之承租房屋；
　　四、被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司支付自2018年5月1日至2018年7月31日的租金及房屋占有使用费276,204元；
　　五、被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每月92,068元的标准向原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司支付自2018年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；
　　六、原告(反诉被告)上海七宝经济发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司返还租赁保证金50,000元；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费9,324.08元，财产保全费3,282.04元，反诉案件受理费减半收取计10,852.04元，三项合计23,458.16元，由被告(反诉原告)上海老院子文化传播有限公司负担。
　　如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：尹  萍

书记员：殷  雪