上海万春园投资管理有限公司与上海市松江区泗泾镇人民政府、上海市松江区泗泾镇张施居民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海万春园投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈凯，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
　　被告：上海市松江区泗泾镇人民政府，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：胡民，镇长。
　　被告(反诉原告)：上海市松江区泗泾镇张施居民委员会，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陆金彪，主任。
　　上述两被告委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
　　上述两被告委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
　　原告上海万春园投资管理有限公司(以下简称“万春园公司”)与被告上海市松江区泗泾镇人民政府(以下简称“泗泾镇政府”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。期间，经原告申请，本院追加上海市松江区泗泾镇张施居民委员会(以下简称“张施居委会”)为本案共同被告，且张施居委会后提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。原告法定代表人陈凯及其委托诉讼代理人杨生泉、何煦，两被告委托诉讼代理人许静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告万春园公司向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告经济损失98,043,743.22元。(包括：土建工程现值72,835,683.96元+装饰工程现值13,037,479.59元+园林景观工程现值5,768,085.80元+搬迁运输费30,913,429.68元=122,554,679.03元×80%计算)事实和理由：2005年4月1日，原松江区泗泾镇张施村民委员会(以下简称“张施村委会”)与原告签订《土地租赁合同》一份，约定：由原告承租张施村委会所有的位于本区莘砖公路北侧、50万伏和22万伏高压走廊下的土地95.94亩(以下简称“系争土地”)，租赁期限自2005年4月15日至2045年4月14日，用途为招商古玩、奇石、苗木、景观园林、园艺等。原告承租土地后，招商引资，开辟了奇石交易核心区。但2016年11月11日，被告泗泾镇政府以违法建筑为由，对原告土地上的建筑设施发出拆除通知，并于2017年2月16日全部拆除。张施村委会于2011年10月13日被撤销，其集体债权债务由被告泗泾镇政府负责清理，故泗泾镇政府属于土地的权利主体；而被告张施居委会是村委会撤销后作为出租人履行租赁义务，且在原告涉及房屋租赁的其他关联案件中，涉及到的合同当事人是张施居委会，认定的租赁合同属于无效合同，相关判决也已生效。故原告基于土地租赁合同无效，要求两被告赔偿相关损失。
　　被告泗泾镇政府辩称：其并非适格的诉讼主体，其与原告没有土地租赁合同关系，不需要赔偿合同无效后的原告损失。张施村委会撤销后,由被告张施居委会实际履行合同。
　　被告张施居委会辩称：其作为张施村委会撤销后的合同当事人没有异议，但对原告主张的无效合同的损失不予认可，上述损失应原告自行承担。同时，被告张施居委会提出反诉，请求判令：１、原告立即搬离返还系争土地；2、原告支付系争土地占有使用费(自2015年4月15日起至土地实际返还之日止，按租赁合同约定的租金标准计算)。事实和理由：虽然原告在租赁土地上建设的违法建筑已经被实际拆除，但系争土地上仍有石头，原告至今未返还土地，故应当按约支付未付期间的占有使用费。
　　针对被告张施居委会的反诉，原告辩称：租赁土地已经于2016年12月13日返还被告，土地上的租赁用户也被赶出，到2017年2月16日地上建筑被拆，故反诉的使用费自2015年4月15日起只能计算到2016年12月13日。
　　经审理查明：2005年4月1日，张施村民委员会(甲方)与原告(乙方)签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将系争土地出租给乙方，租赁期限自2005年4月15日至2045年4月14日止；租赁用途为乙方招商古玩、奇石、苗木、景观园林、园艺等；租金第1年至第10年，每亩年租金959,400元,第11年至第20年，每亩年租金1,055,340元,第21年至第30年，每亩年租金1,151,280元,第31年至第40年，每亩年租金1,247,220元；租金先付后用，每半年支付一次，即签约后乙方支付上半年租金，以后每年以此类推；租赁期间，乙方必须做好施工方案，方可建设道路、简易房屋等，但其廊高不超过3.2米；租赁期间，乙方有权自主经营自主招商自定用途；租赁期内，如果国家和政府建设需要，乙方必须积极配合，相关补偿事宜另行协商议定。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，张施村民委员会即交付系争土地给原告使用。原告在土地上建设了房屋、园林景观等，并与原告承租的周边租赁区域合片为“万春园”市场。系争土地被改造为“万春园”核心区，由原告对外转租。原告支付土地租金至2015年4月14日。庭审中，原、被告均确认系争土地是农村集体土地。
　　2011年10月12日，上海市松江区人民政府批复同意撤销泗泾镇张施村委会建制，成立张施居委会，并要求泗泾镇人民政府认真清理好张施村的集体资产、债权债务。
　　2016年11月11日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发出告知书一份，言明对万春园核心区内(即系争土地)将实行清退，请原告做好准备。2016年11月18日，被告泗泾镇政府向原告作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》。同月22日，被告泗泾镇政府向原告作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，言明其于同月28日16时前自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。
　　2017年2月8日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发出告知书一份，言明2017年3月1日起，万春园核心区内(即系争土地)违法建筑将集中拆除。同日，被告泗泾镇政府又向原告作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》。次日，被告泗泾镇政府又向原告作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，言明于同月14日组织强制拆除。
　　2017年2月16日，系争土地上的相关设施、园林景观被实际拆除。
　　庭审中，原告还提供：1、泗泾镇办公室给原告的通知、两被告等三个单位给原告做好雨污分流改造工作的通知、排水许可证，证明2014年4月29日，两被告对原告的建设是认可的，而且给原告评分是A类企业。两被告对该证据不予认可，关联性也认为不足。2、腾退用地的公告，证明2015年7月29日，两被告在现场作出清退公告照片。两被告对该证据不认可。
　　两被告亦提供2018年底和2019年初拍摄的现场照片一组，证明与鉴定时系争土地现场的石头由次承租人在陆续处理销售，石头数量逐步减少，但仍然遗留有次承租人的石头，原告应当返还土地。原告认为系争土地已经于2016年12月13日返还，现场由两被告加的围栏和围墙，有门通行，石头减少的责任与原告无关。
　　庭审中，经原告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“第一测量”)就涉及系争土地上的设施、设备、苗木、园艺、奇石、古玩、园林景观、装饰装修项目的现状进行司法鉴定。2018年12月7日，第一测量出具鉴定意见书及折旧计算说明。其中，鉴定意见书结论为：土建工程造价82,573,022元、装饰工程造价20,894,792元、园林景观工程造价11,417,242元、现场遗留的“奇石”搬迁运输费30,913,429.68元。折旧计算说明意见为：装修工程8年折旧，土建工程30年折旧，折旧起始日按工程竣工交付使用的次月开始计算，折旧截止日为工程被拆除时间，即2017年2月；按8年年限折旧计算公式为，平均每月折旧：涉案工程项目的原值*(1-5%)/(12*8)月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额*实际使用时间(最多不超过96个月)=折旧额；按30年年限折旧计算公式为，平均每月折旧：涉案工程项目的原值*(1-5%)/(12*30)月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额*实际使用时间(最多不超过360个月)=折旧额；经计算土建工程造价现值72,835,683.96元、装饰工程造价现值13,037,479.59元、园林景观工程造价现值5,768,085.80元。
　　原告对上述结论并无异议，但提出系争土地上共有168户次承租人，鉴定时已经搬离132户，未搬离36户，故法院如果考虑搬迁费还应酌情考虑已搬离租户的运输费。两被告提出如下异议：1、不予认可奇石的搬运费用，委托审价范围是现值损失，石头属于可以移动，不应当鉴定搬迁费，鉴定单位审定的搬迁费也缺乏依据，石头的数量、重量、计算200公里的运输距离等缺乏依据，而且现有数量也减少了；2、折旧计算说明没有进入鉴定意见中，且折旧残值率5%没有依据；3、土建工程项目审价工程表中列出了第一次新建工程和第二次改建工程，但是仅凭现场勘查时没有办法区分两次工程，除非原告提交完备的土建工程资料，但原告并未提供书面资料，故对两次工程的鉴定结论不认可。对此，鉴定单位在鉴定意见书中明确：1、奇石的数量及测量的尺寸是在2017年2月10日、4月19日现场实际测量的，原告主张的提前搬走的运输费，不在鉴定范围内，而奇石运输费是根据双方代表在会议纪要中约定处理；2、折旧现值应根据工程造价基础上进行折旧计算，鉴定单位也出具了折旧说明，5%折旧残值率是参照之前国家颁布的股东资产残值比例及企业所得税法实施条例第59、60条等方面综合计算，也是法院委托案件的通常做法；3、土建工程中的两次施工第一次为房屋的新建施工，第二次为房屋的改建工程(改为微派建筑风格)，两次施工时间不同，套用不同的信息价，没有重复计算。
　　以上事实，由土地租赁合同、批复、责令限期拆除违法建筑催告书和决定书、告知书、说明、鉴定意见书、庭审笔录、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，本案《土地租赁合同》的出租方张施村委会在合同履行过程中被松江区人民政府批复同意撤销建制，并成立本案被告张施居委会，且实际由被告张施居委会作为出租人履行合同，故本案租赁合同当事人为原告和被告张施居委会。原告要求被告泗泾镇政府承担相应的合同责任，依据不足，本院不予采纳。现本案系争土地仍属农村集体土地，而原告用于对外招商租赁，开办“万春园”奇石交易市场而非农业建设使用，欠缺土地用途变更相关合法手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定。故本院认为，双方所涉土地租赁合同应属无效合同。
　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案出租人明知土地性质而出租给原告使用，而原告也应当知道系争土地属于集体土地，才会与作为集体经济组织的张施村委会签约，原告也未对土地的性质尽到审核义务。而且，根据合同约定原告应当做好施工设计方案的前提下，方可建设道路、简易房屋等，原告却擅自超出约定范围建设房屋、园林景观等在土地上进行大量添附，而出租人未对原告超出合同范围的建设行为及时提醒与告知也有一定过错。故本院认为导致合同无效双方过错程度相当，应当分担相应损失。
　　关于土地返还及使用费。本案租赁合同无效后，原告因租赁合同取得的系争土地应返还被告张施居委会，现虽土地上的相关建筑、设施已经实际拆除，但结合鉴定意见书和被告提供的现场照片对比，系争土地仍堆放有次承租人的石头，并陆续在处理减少中，故不能视为被告张施居委会已经收回了系争土地，原告认为土地已于2016年12月13日返还，缺乏依据，本院不予采纳。故原告应当按照合同约定的租金标准支付使用费。其中，在2017年2月15日实际拆除前，原告并未提供证据证明其使用受到实质性影响，故自2015年4月15日起至2017年2月15日止(1年零307天)的使用费参照约定的每年1,055,340元租金标准支付为1,942,982元。之后考虑到系争土地上的建设被拆除对使用造成的实际影响，酌情按约定租金标准的30%计算。
　　关于原告主张的损失。根据鉴定意见及折旧计算说明，土建、装饰、园林工程的造价现值合计91,641,249.35元。除前述导致合同无效的过错认定外，本院注意到，庭审中，原告自认其在系争土地上巨额建设的相关合同、支付凭证等证据材料以时间过长找不到为由未能提供，有悖常理。据此，本院结合原、被告的过错程度、原告对其损失的证明程度，合同的履行情况等因素，酌情确定被告应当赔偿50%的损失45,820,625元。至于搬迁运输费，因合同无效后原告返还租赁土地是其主要的法定义务，搬迁费是必然发生的，一般不应由出租人给予补偿，而且，因为陆续搬离，目前现场的石头数量和状况与鉴定时现场情况差异很大，而原告也未向所谓奇石头的权利人支付搬迁费，故原告提出的该项损失还未实际存在，本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会就上海市松江区莘砖公路北侧、50万伏和22万伏高压走廊下的95.94亩土地形成的土地租赁合同无效；
　　二、原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会位于上海市松江区莘砖公路北侧、50万伏和22万伏高压走廊下的95.94亩土地；
　　三、被告(反诉原告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司损失45,820,625元；
　　四、原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会自2015年4月15日起至2017年2月15日止的土地使用费1,942,982元以及自2017年2月16日起至实际返还上述土地之日止的土地使用费(自2017年2月16日起至2025年4月14日止期间按每年1,055,340元的30%计算，自2025年4月15日起至2035年4月14日止期间按每年1,151,280元的30%计算，自2035年4月15日起至2045年4月14日止期间按每年1,247,220元的30%计算)；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费532,018.71元，反诉案件受理费17,255.36元，鉴定费2,938,328.88元，合计诉讼费3,487,602.95元，由原告(反诉被告)上海万春园投资管理有限公司负担2,126,007.51元(已付1,332,018.71元，其余793,988.80元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海市松江区泗泾镇张施居民委员会负担1,361,595.44元(已付3,510.62元，其余1,358,084.82元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  孜

书记员：刘  洪