上海万松电气设备有限公司与上海玥云餐饮管理有限公司、陈皖凌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海万松电气设备有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：洪焕松，董事长。
　　委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。
　　被告：上海玥云餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：田玲,董事长。
　　被告：陈皖凌，男，1974年8月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　上列二被告共同委托诉讼代理人：龚杰，上海聚隆律师事务所律师。
　　原告上海万松电气设备有限公司(以下简称万松公司)与被告上海玥云餐饮管理有限公司(以下简称玥云公司)、陈皖凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万松公司法定代表人洪焕松及其委托诉讼代理人洪振宇，二被告共同委托诉讼代理人龚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告万松公司向本院提出诉讼请求：1.被告玥云公司向原告支付拖欠的房屋租金人民币(币种下同)630,000.37元(已扣除原告交纳的租赁保证金)；2.被告玥云公司向原告支付违约金1,693,333.34元；3.被告玥云公司向原告支付原告为其垫付的水费2,828.60元、电费7,637.81元，共计10,466.41元；4.被告陈皖凌对上述房屋租金、违约金、水电费的清偿承担连带责任。事实和理由：2018年1月28日，原告与被告玥云公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区横桥路XXX号厂区租给被告玥云公司，合同约定了租期、租金标准、违约责任等。合同签订后，被告玥云公司一直未能按约支付租金。2018年11月23日，被告陈皖凌出具承诺函，承诺对被告玥云公司拖欠的费用承担连带责任。2019年1月8日，原告函告被告解除双方的租赁合同。2019年3月8日，被告玥云公司搬离系争房屋。另外，原告还替被告玥云公司垫付了水电费共计10,466.41元。故原告诉请如前。
　　被告玥云公司辩称，2019年1月6日，其与原告协商解除了租赁合同，并于2019年1月19日搬离了系争房屋，故同意支付截至2019年1月19日的租金或使用费，以及原告垫付的水电费10,466.41元。关于违约金，其认为，租赁合同由双方协商解除，无需支付违约金，即便法院判定需要其支付违约金，合同约定的标准过高，请求法院予以调低。
　　被告陈皖凌辩称，根据承诺函，其仅对被告玥云公司拖欠的截至2019年1月19日的租金承担连带责任，并不包括此后的租金及违约金。现同意承担截至2019年1月19日的租金50万元及水电费10,466.41元的连带清偿责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：
　　原告系上海市浦东新区横桥路XXX号1-4幢房屋所有权人。
　　2018年1月28日，原告(甲方)与被告玥云公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区横桥路XXX号房屋出租乙方，租期三年，自2018年2月1日起至2021年4月30日止，含3个月免租期。租赁物业面积5936.12㎡，2018年租金为每平方米每天1.2元，年租金260万元。自2019年4月20日起，租金递增10%。付三押一，先付后用，保证金为216667元。合同第9.2条约定，乙方未按约定支付甲方租金、租赁保证金、违约金、损失赔偿金等超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方已支付的所有金额甲方不予退还，且乙方应按累计应付而未付金额的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的实际损失。
　　合同签订后，被告玥云公司支付了租赁保证金216,667元，付清了截至2018年10月19日的租金，但此后仅支付租金15万元。
　　2018年11月23日，被告陈皖凌出具《承诺函》，承诺“1、今后一定按照合同，如约支付到期租金。2、同时，本人愿意以个人名义为此作担保。今后，若有发生玥云公司没有按照合同如约支付租金的情况，本人愿意无条件且不可撤销的承担连带的偿还责任。本人愿意以个人的财产进行担保，对玥云公司拖欠万松公司的所有款项，进行偿还支付。”
　　2019年2月27日，原告、被告玥云公司及案外人上海涵修汽车服务有限公司签署《承诺书》，载明玥云公司、上海涵修汽车服务有限公司决定于2019年3月8日之前无条件搬离系争房屋，并无条件将房屋按原状复原。
　　对有争议的事实，本院分述如下：
　　1、原告提供案外人沈某某与蔡煜涵签订的《房屋租赁合同》，欲证明被告玥云公司存在转租事实。被告玥云公司认可蔡煜涵为其公司股东，但不认可《房屋租赁合同》真实性，也不认可存在转租事实。
　　2、原告提供2019年2月13日的律师函，欲证明被告玥云公司彼时尚在使用系争房屋，被告玥云公司表示未收到该份函件。
　　3、原告提供2019年1月8日《告知函》，表示“2019年1月6日，我公司接到贵公司陈皖凌经理的电话通知，将终止《房屋租赁合同》。经研究，我公司决定同意贵司在处理好以下事务后，根据《房屋租赁合同》中相关条款规定，双方解除租赁合同。1、贵司应在2019年2月22日前腾空厂区。贵司自行转租给其他单位的部分厂房，由贵司负责在规定日期内尽快清退腾空，并恢复原状。2、厂区租金计算截止日为贵司将厂区腾空，完整合格交还我方，并由我司验收合格之日。3、贵司目前拖欠租金共计50万元，务必在2019年1月19日前付清。2019年1月19日到厂区腾空移交我司验收合格之日止的租金，在厂区腾空移交我司之前付清。4、我公司保留《房屋租赁合同》规定的有关贵公司房租拖欠、租赁物业被拆、被违规私自改造等行为，所造成的我公司权益受损害，经济受损失的维权权利。”被告玥云公司表示未收到该份函件。原告表示，《告知函》当面提交被告陈皖凌，没有签收材料。
　　4、原告提供与案外人上海松港文化创意发展有限公司于2019年4月24日签订的《房屋(厂区)租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给上海松港文化创意发展有限公司，租金为每平方米每日1.36元，免租期自2019年5月1日至2019年6月30日。原告据此证明因被告玥云公司退租，造成了房屋空置损失及免租期损失。被告玥云公司不予认可，同时认为，因为被告玥云公司对房屋进行了装修，所以原告另行出租价格高于原、被告约定的租金。原告则表示，因为系争房屋附近即将通地铁，租金价格有所上涨。
　　5、原告提供与案外人上海湓晟水电设施安装有限公司签订的《建设工程施工合同》及发票，欲证明原告将系争房屋出租被告玥云公司前花费装修费94,620元。被告玥云公司不予认可。
　　6、原告提供银行业务回单及发票，欲证明原告将系争房屋出租被告玥云公司花费中介费50,000元。被告不予认可。
　　7、原告提供佣金确认书、银行业务回单及发票，欲证明原告将系争房屋另行出租上海松港文化创意发展有限公司，支付中介111,302元。
　　审理中，被告玥云公司口头提出反诉，要求原告补偿被告玥云公司装修费100万元，但被告玥云公司未在规定期限内缴纳反诉费。被告玥云公司表示，另案主张装修补偿，不要求在本案中处理。
　　原、被告一致确认，被告交纳的租赁保证金抵扣租金等应付费用。截至目前，被告玥云公司尚有桌椅、厨房设备等留存在系争房屋内。
　　原告表示，要求被告玥云公司支付租金至2019年3月8日，之后不再主张。
　　本院认为，原告与被告玥云公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告玥云公司主张合同已于2019年1月6日经双方协商解除，其无需承担违约责任，但并未提供相应证据，本院难以采信。原告主张合同由其于2019年1月8日单方解除，但原告未能提供《告知函》送达凭证，而且从《告知函》内容来看，亦未见原告单方解除租赁合同的意思表示，本院亦难采纳。现双方均认为《房屋租赁合同》已经解除，原告自认被告于2019年3月8日搬离系争房屋，本院以该日作为《房屋租赁合同》解除之日。至于被告玥云公司主张已于2019年1月19日搬离系争房屋，缺乏事实依据，本院难以支持。原告诉请要求被告玥云公司支付截至2019年3月8日的租金，于法有据，但计算方式有误，本院予以相应调整。
　　关于违约金，因被告玥云公司提前退租，原告再行出租系争房屋时必然产生一定的经济成本，但《房屋租赁合同》约定的违约金标准确实过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准调整为65万元。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告玥云公司要求将支付的租赁保证金抵扣应付费用，原告亦予认可，本院予以照准。被告玥云公司确认原告代其支付了水电费10,466.41元，并同意承担，本院自可准许。因被告玥云公司未在本院规定期限内缴纳反诉费，关于装修补偿费的相关主张，被告玥云公司可另案处理。
　　原告要求被告陈皖凌对被告玥云公司的上述债务承担连带清偿责任，具有合理依据，本院予以支持。被告陈皖凌辩称仅对截至2018年10月19日的租金承担连带清偿责任，并不包括违约金。本院认为，从《承诺函》内容来看，被告陈皖凌承诺若有发生玥云公司没有按照合同如约支付租金的情况，愿意无条件且不可撤销的承担连带的偿还责任，并未表示仅针对租金而言。同时，被告陈皖凌承诺对玥云公司拖欠万松公司的所有款项进行偿还支付，足以说明连带清偿的内容包含租金及逾期支付租金产生的相关费用，故对被告陈皖凌该抗辩，本院难以采纳。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司租金625,250.80元(该金额已扣除被告上海玥云餐饮管理有限公司交纳的租赁保证金216,667元)；
　　二、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司违约金650,000元；
　　三、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司水电费10,466.41元；
　　四、被告陈皖凌对被告上海玥云餐饮管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费25,470元，减半收取12,735元，保全费5,000元，合计17,735元，由原告上海万松电气设备有限公司负担6,735元，被告上海玥云餐饮管理有限公司、陈皖凌负担11,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈裕国

书记员：王晓燕