上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司与胡建美房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：郑宝芳，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨辉，上海仲悦律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：胡建美，女，1972年11月29日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。
　　上诉人上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司(以下简称“万润公司”)因与被上诉人胡建美房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初13649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　万润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判万润公司向胡建美支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)20,000元。事实和理由：双方签订的《联接体权利义务转让协议》约定是胡建美以800,000元将涉案联接体15年的租赁权一次性转租给万润公司，该协议被认定为无效后，房屋的占有使用费应当参照协议约定的租金标准计算，每年租金为53,333元。胡建美于2016年5月11日将涉案联接体移交万润公司，即使按照一审法院确认的万润公司返还联接体给胡建美的日期2018年12月13日，房屋占有使用费也应为137,777元，一审法院酌情房屋使用费500,000元，远高于法定标准。万润公司对涉案联接体进行过装修、加固等添附，装修金额合计117,500元，该装修费用应当酌情由胡建美分担，在房屋占有使用费中予以扣除。万润公司在得知涉案联接体被责令拆除后，已经实际交还涉案联接体，房屋使用费应当计算至2017年5月29日。
　　胡建美辩称，不同意万润公司的上诉请求。双方签订的转让协议中约定的转让费800,000元，并非万润公司所称的租金，不能依据该金额来确认使用费标准，若依据万润公司的计算方式，租金标准远低于同期同周边的租赁标准。涉案联接体中一直有万润公司堆放的物品，因此双方之间一直未完成联接体的交接，直至2018年12月13日双方才完成交接，故使用费应计算至2018年12月13日。请求驳回上诉，维持原判。
　　胡建美向一审法院起诉请求：万润公司向胡建美支付占有使用费(自2016年5月11日暂计至2018年9月20日的金额为1,253,772元，实际计算至返还之日止，标准按照每天2.60元计算，计算的面积为570平方米)。
　　一审法院认定事实：(1)2014年12月3日，上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司(甲方，以下简称“曹安公司”)与胡建美(乙方)签订一份《协议》，约定甲方同意乙方在三楼连接体楼面搭建平台，所有费用由乙方承担。甲方免费提供给乙方使用15年，但所有权归甲方。15年到期后，乙方有优先承租该场地的权利。乙方如果在建造平台及后续使用过程中，遇到小业主提出异议或政府相关部门干预导致无法建设或无法使用的，甲方免责，使用期限随即中止，乙方不得以任何理由拆除平台。2016年4月30日，万润公司(乙方)与曹安公司(甲方)签订一份《协议书》，约定的内容和曹安公司与胡建美签订的上述《协议》一致。
　　(2)2016年4月30日，胡建美(乙方)、万润公司(丙方)与曹安公司(甲方)签订一份《联接体权利义务转让协议》，约定：1.根据甲方与乙方于2014年12月3日签订的协议，甲方同意由乙方自行出资利用一区与二区连接体中空搭建场地(面积约570平方米)；2.甲方同意乙方将原协议全部权利义务转让给丙方，丙方替代乙方取得原协议中乙方的法律地位，根据原协议约定享有权利并承担义务。甲方在原协议中的权利义务不变，原协议剩余期限截止至2029年12月2日；3.乙方明确该搭建场地未经有关部门审批，丙方对此表示清楚明白并接受，乙方应于本协议生效日向丙方交付上述搭建场地；作为对乙方转让原协议中全部权利义务的全部补偿，丙方同意向乙方支付800,000元，除上述补偿款外，乙方或乙方任何关联方不得向丙方主张其他任何费用。本协议生效之日起3个工作日内，丙方向乙方支付200,000元作为履约保证金；协议生效后25日内，丙方向乙方支付300,000元；协议生效后60日内，丙方向乙方支付300,000元。协议另对其他事项作了约定。
　　(3)2016年5月12日，胡建美(乙方)、万润公司(丙方)与曹安公司(甲方)签订一份《联接体权利义务转让协议》，约定：1.根据甲方与乙方于2014年12月3日签订的协议，甲方同意由乙方自行出资利用一区与二区连接体中空搭建场地(面积约570平方米)；2.甲方同意乙方将原协议全部权利义务转让给丙方，丙方替代乙方取得原协议中乙方的法律地位，根据原协议约定享有权利并承担义务。甲方在原协议中的权利义务不变，原协议剩余期限截止至2029年12月2日；3.乙方明确该搭建场地未经有关部门审批，丙方对此表示清楚明白并接受，乙方应于本协议生效日向丙方交付上述搭建场地；作为对乙方转让原协议中全部权利义务的全部补偿，丙方同意向乙方支付700,000元，除上述补偿款外，乙方或乙方任何关联方不得向丙方主张其他任何费用。2016年5月13日，丙方向乙方支付200,000元作为履约保证金；2016年6月3日前，丙方向乙方支付300,000元；2016年7月6日前，丙方向乙方支付200,000元。协议另对其他事项作了约定。该协议的附件为：《厕所搬迁协议》、《办公室搬迁协议》。万润公司分别于2016年4月21日、5月16日、5月17日、6月8日、6月16日向胡建美支付了200,000元、200,000元、100,000元、200,000元、100,000元款项，共计800,000元。付款附言(用途)中写明：连接体转让费或其他合法款项。
　　2017年2月8日，因万润公司认为转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效，故向法院提起诉讼，要求：一、确认胡建美、万润公司及曹安公司于2016年5月12日签订的《联接体权利义务转让协议》无效；二、胡建美向万润公司退还转让款800,000元，曹安公司承担连带责任；三、胡建美、曹安公司共同向万润公司赔偿联接体的加固、修补、检测费用共计117,500元。2018年4月26日，法院作出(2017)沪0114民初2300号民事判决：1.确认胡建美、万润公司及曹安公司签订的《联接体权利义务转让协议》无效；2.胡建美应向万润公司退还转让款800,000元；3.万润公司应向胡建美返还位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号曹安国际商城3楼一区和二区联接体平台；4.万润公司的其余诉讼请求，不予支持。后胡建美不服一审判决，提出上诉。2018年6月14日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终5264号终审判决：驳回上诉，维持原判。因胡建美认为因合同无效，万润公司理应支付占有使用费，故涉讼。
　　2018年12月13日，胡建美签署一份《交接通知》，确认接收本案所涉联接体。
　　一审法院认为，生效判决已认定胡建美、万润公司及案外人曹安公司签订的《联接体权利义务转让协议》系无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。法院对返还转让款已作出处理，且双方就联接体的返还事宜已履行完毕，但鉴于万润公司在签订《联接体权利义务转让协议》后实际占用并使用涉案联接体，理应支付占有期间的使用费。因涉案联接体系违法建筑，无法参照有证建筑确定使用费的标准，且涉案联接体本身具有一定的特殊性，双方对合同无效的后果均具有过错，加之双方在取得各自财产后均得到了一定程度的利用，法院根据本案的实际情况，酌情确定使用费的金额为500,000元。判决：上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向胡建美支付至2018年12月13日的使用费500,000元。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万润公司、胡建美及案外人曹安公司签订的《联接体权利义务转让协议》已经生效判决认定为无效，现胡建美要求万润公司支付占有涉案联接体期间的使用费，一审法院根据查明事实，结合双方过错程度及本案实际情况等，酌情确定万润公司支付至2018年12月13日的使用费500,000元，尚无不妥。万润公司上诉主张2017年5月29日已返还涉案联接体，但未能提供充分证据予以证明，故其主张使用费应计算至2017年5月29日，依据不足，本院不予采纳。万润公司主张参照《联接体权利义务转让协议》中的转让费来确定房屋使用费标准，无事实与法律依据，本院不予支持。万润公司主张装修费用117,500元应在房屋使用费中予以扣除，但万润公司所主张的装修费用另案生效判决已作处理，故对其主张本院不予支持。综上，万润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张黎明

审判员：王  伟

书记员：刘海邑