上海三原物业管理有限公司与毛予物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海三原物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：冯高，总经理。
　　委托诉讼代理人：王信德，上海源孟律师事务所律师。
　　被告：毛予，女，1986年1月4日出生，回族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。
　　原告上海三原物业管理有限公司与被告毛予物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告上海三原物业管理有限公司的委托诉讼代理人王信德，被告毛予的委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费、停车费人民币(以下币种相同)12,855元(物业费：2017年1月至2018年4月)，违约金3,856.50元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2001年1月开始对上海市浦东新区向城路XXX号爵士大厦进行物业管理。被告从2007年入住向城路XXX号XXX幢XXX室。2017年1月至今无故拒绝支付物业管理费和停车费，经多次催讨无果，请求依法判决。
　　被告毛予辩称，不同意原告的诉请。关于系争房屋小区的收费标准论证报告。其中一、综合管理服务未涵盖的服务内容对应的1-10项合计0.171元的全部十项内容原告均未提供相应服务。1、按照5级服务标准的要求，没有提供酒店式服务、提供外语服务能力的管理人。2、未建立完整的业主档案管理制度，导致第二次业主大会人员数字严重失实。3、沟通不达标、也未提供相应便民服务，按照5级服务标准的要求0.53元中应扣减0.07元。二、公共区域清洁卫生服务中，楼内、楼外公共区域清洁卫生服务，按照5级服务标准的要求为0.28元，未达标应扣减0.14元；未涵盖的服务内容五项中，按照5级服务标准的要求为0.197元，其中1/2/5项没有做到，应扣减一半。三、公共区域秩序维护服务，按照5级服务标准的要求为0.50元，未达标的部分应予扣除0.16元。未涵盖的服务内容十项中均未做到，按照5级服务标准的要求为0.234元，应予全部扣除。四、公共区域绿化养护，按照5级服务标准的要求为0.091元，绿化部分应扣除0.005元，水景几乎不存在应扣除0.075元。未涵盖的服务内容绿化外包部分1-5项，面积未到约定的绿化涵盖百分比，应扣除一半。室内无摆放植物。五、公共部位、设施设备日常运行、保养、维护服务中，1-公共部位，按照三类服务标准的要求为0.10元，对应上海市住宅物业服务分等收费标准P33页，应扣除0.02元；2-供水系统，按照一类服务标准的要求为0.06元，应全部扣除；3-公共照明0.07元予以认可；4-消防系统0.03元予以认可；5-排水系统0.04元予以认可；6-弱电系统0.05元予以认可；7-升降系统0.40元应予全部扣除，电梯一直出现问题，原告没有尽到维修保养义务，其曾被关过电梯致身体不适；8-避雷系统0.015元予以认可。未涵盖的设施设备中，大厦卫星设备运行维护费0.108元不存在，应予全部扣除；大厦电梯维保超标部分0.05元，应予全部扣除；室内游泳池近年来荒废未运作，设备维护费0.01元，应予全部扣除；大厦高压配电设备运行及实际发生管理费用由法庭根据原告提供的相应证据审核真实性。六、经营税金及附加。根据此前第一至第五项合计物业管理费为3.891元，根据计算扣减的项目2.535元，1.356元/3.891元*计税比例，实际税金应是0.177元。系争房屋所在小区的物业服务费收费标准为4.396元，鉴于原告提供的物业管理服务不到位，存在诸多问题，根据原告的实际服务情况、对照论证报告及分等收费标准，相应扣减后为1.53元。根据前期物业合同的约定，原告的管理期限应至业委会成立为止，因2017年7月业委会已成立，故被告愿意按照1.53元/月/平方米标准支付至2017年7月的物业管理费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　被告系上海市浦东新区向城路XXX号XXX幢XXX室房屋的业主，2016年12月13日经核准登记为系争房屋的权利人，该房屋建筑面积165.72平方米。
　　2001年7月原告(乙方)与案外人上海金马房地产有限公司(甲方)签订《物业管理合同》，约定：由乙方为上海市浦东新区向城路XXX号的爵士大厦整幢物业进行物业管理；委托期限自2001年8月1日起至爵士大厦成立业主委员会止，业委会成立后，由业委会选择管理公司另签合同；乙方向ABC栋业主收取管理费，暂定每月按建筑面积每平方5元。
　　根据2006年1月6日上海市物业管理协会出具的《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，原告管理的爵士大厦(向城路XXX号)物业服务收费标准为：4.396元/月/平方米。
　　2017年7月爵士大厦业主委员会成立后，原告根据原合同继续为该小区提供物业管理服务。2018年3月16日，原告与爵士大厦业委会签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止,物业服务收费标准为：4.39元/月/平方米。
　　自2017年1月起被告未缴纳物业费至今，原告催讨未果，以致引发本案诉讼。
　　庭审中，原告撤回要求被告支付停车费的诉讼请求。双方各执己见，致调解不成。
　　以上事实，由原告提供的《物业管理合同》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、缴款通知书，公示、照片、检测报告、缴费通知单、水表读数通知单、收款证明、关于爵士大厦维修资金的情况说明、《物业服务合同》、情况说明、主营业务收入明细账，由被告提供的照片、《住宅物业服务分等收费标准》等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原告与建设单位签订的物业管理合同依法成立、合法有效，对全体业主均具有法律约束力。2017年7月爵士大厦业委会成立后，在原告与该业委会协商制定物业服务合同期间，原告继续依据前期物业管理合同为该小区提供事实管理服务，原合同权利义务延续，本院予以确认。2018年3月小区业委会与原告签订物业服务合同，约定原告管理期限自2018年4月1日至2020年3月31日，收费标准为4.39元/月/平方米，该合同依法成立，合法有效，对全体业主亦具有约束力。本案争议焦点为，物业管理费标准是否应予扣减。被告主张原告提供的物业管理服务与论证报告、分等收费标准不符、原告未能提供质价相符的物业服务，结合被告提供的通道门、非机动车库、机动车库、绿化、水景、窗户、环境卫生、外墙等照片及本院实地勘察情况，原告在综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、公共部位设施设备日常运行维护服务等方面确有瑕疵，且其提供的证据不足以证明其已经完全履行了相应的管理职责。本院注意到，爵士大厦小区建造于1995年属外销商品房，2006年核定的4.396元物业费的收费标准至今已有十余年，而该小区维修基金从未筹集、业委会长期未能成立的情况客观存在，加之十余年来物价上涨，物业成本增加亦是不争的事实。被告以2006年论证报告作为参考要求扣减，显然缺乏现实意义，故其要求对照分等收费标准扣减2.866元/月/平方米的意见，本院不予采纳。综合原告为爵士大厦小区服务多年，在治安保卫、物业管理等方面获得的荣誉，以及系争房屋小区逾90%的物业费收缴率和周边类似小区的收费标准，本院将2018年4月以前的物业费酌定为3.95元/月/平方米。2018年4月起系业委会与原告签订的物业合同，论证报告亦不再作为参考依据，故4月起的物业费仍应按4.39元/月/平方米计。物业费的组成包含多项内容、按不同项目收取，业主仅能就未尽职责部分行使抗辩权，而不能以拒交全部物业费的方式抗辩。被告缓交物业费虽旨在敦促原告重视业主诉求、提供质价相符的物业服务，但物业费是物业管理企业赖以生存乃至提供良好物业服务的经济基础，被告的欠费行为仍违反了物业管理合同的约定，亦应承担相应的法律责任。
　　综上所述，本院对原告要求被告按照每月每平方米4.39元标准支付物业费的诉讼请求不能全额予以支持，根据原告的履约情况，酌情予以扣减，被告应支付原告2017年1月至2018年3月的物业费9,819元(按3.95元/月/平方米计)、2018年4月的物业费727.50元(按4.39元/月/平方米计)，合计10,546.50元。鉴于被告欠费事出有因，且旨在敦促原告改进服务质量、提高服务水平，并非恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
　　需要说明的是，物业管理服务是一项日常性、持续性的管理服务工作，小区和谐、文明、有序环境的营造，需要物业管理单位与小区全体业主及业主委员会的共同努力及相互配合和支持。被告所述的小区外墙脱落等公共设施、设备的维修问题，涉及小区维修基金的使用程序，而小区游泳池的使用则涉及产权归属、具体运营，被告可通过向业委会反映，以及维修基金尽快筹措到位等各个渠道促使相关问题得以尽快明确并解决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、被告毛予应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三原物业管理有限公司2016年1月至2018年4月的物业管理费10,546.50元(房屋坐落于上海市浦东新区向城路XXX号XXX幢XXX室)；
　　二、驳回原告上海三原物业管理有限公司要求被告毛予支付违约金3,856.50元的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费217元，减半收取计108.50元，由原告上海三原物业管理有限公司负担30元、被告毛予负担78.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰