上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司与江苏成安股权投资基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：程卫民，经理。
　　委托诉讼代理人：王争，上海市恒业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杜锋，上海市恒业律师事务所律师。
　　被告：江苏成安股权投资基金管理有限公司，住所地江苏省南京市。
　　法定代表人：黄颖燕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：洪小萍，上海市九汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆开宇，上海市九汇律师事务所律师。
　　原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司(以下简称三林公司)与被告江苏成安股权投资基金管理有限公司(以下简称成安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三林公司的委托诉讼代理人王争、杜锋，被告成安公司的委托诉讼代理人洪小萍、陆开宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告三林公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋土地租赁合同》于2017年10月31日解除；2.被告支付2017年4月9日起至2017年10月31日的房屋租金3,224,075.30元；3.被告支付解除合同违约金1,431,615元；4.被告支付2017年4月9日起至付清租金之日止的逾期付款违约金(按每日78.44元计算)；5.被告赔偿中介费损失298,253.12元及装修免租期租金损失596,506.25元，共计894,759.37元；6.被告支付2017年7月1日起至2017年10月31日的物业管理费342,303.84元、2017年2月14日起至2017年8月21日的电费1,090.38元及利息损失(以343,394.22元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2017年12月15日起算至被告付款之日止)。事实和理由：2015年11月初，原、被告签订《房屋土地租赁合同》，约定，原告将座落于上海市四川北路XXX号中信广场名义楼层7楼整层(01至08单元)房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，房屋建筑面积2,377.11平方米，租金每月477,205元，租期自2015年11月9日起至2019年2月8日。租赁合同签订后，原告按约交付房屋，被告对系争房屋进行装修使用。2017年3月20日，被告发函给原告要求转租系争房屋，原告口头回复被告不同意转租。2017年4月6日，被告书面通知原告解除合同。原告于2017年4月7日、6月21日两次书面回复被告，要求被告承担提前解除合同的违约责任，并按约将系争房屋恢复原状后办理房屋移交手续，办理房屋移交手续前，租赁关系续存，房屋移交前的费用由被告负担。之后，被告因未能及时选定施工企业导致房屋复原工程直至2017年8月才完成。由于物业事先已对系争房屋进行验收并出具验收单，2017年8月21日，原、被告直接到物业办公室办理房屋交接手续，原告要求被告在房屋交接单上写明2017年4月9日起至2017年8月21日的租金、物业管理费等费用尚未支付，被告不同意，为此双方发生争议，当日原告既未对系争房屋进行验收，也未收到被告系争房屋钥匙,房屋交接手续未完成。直至2017年10月31日被告才将恢复原状的系争房屋交还原告，故双方租赁合同应于2017年10月31日解除。被告自2017年4月9日起拖欠房屋租金，应向原告支付2017年4月9日起至2017年10月31日实际交房之日止的房屋租金及逾期付款违约金。被告提前退租导致租赁合同解除，应按约支付原告解除合同违约金。原告系通过案外人上海永禾睿资产管理有限公司(以下简称永禾睿公司)居间介绍与被告签订租赁合同，因原、被告约定租期较长，故原告支付永禾睿公司相当于一个半月租金金额的中介费，另原告给予被告三个月装修免租期，现被告提前退租导致合同未能履行完毕，被告应赔偿原告中介费损失298,253.12元和装修免租期租金损失596,506.25元。根据租赁合同约定，物业管理费和电费应由被告直接向物业公司支付，但因原告与物业公司签订的物业服务合同中约定了迟延付款的滞纳金，为避免损失扩大，原告于2017年12月15日为被告垫付了2017年7月1日起至2017年10月31日的物业管理费342,303.84元及2017年2月14日起至2017年8月21日的电费1,090.38元，该两笔费用应由被告返还原告。合同解除后，原告同意返还被告租赁保证金1,431,615元。
　　被告成安公司辩称，同意解除合同，但合同应于2017年4月6日原告收到被告解除函之日解除。2017年3月20日，被告致函原告要求转租系争房屋，原告口头同意转租。后因转租困难，被告于2017年4月5日向原告发出解除合同通知，原告收到函件后于2017年4月7日复函，要求被告承担违约责任，并表示在被告将系争房屋恢复原状后才能验收交房，否则不同意解除合同。之后，被告一直就搬离及系争房屋复原事宜与原告沟通，直至2017年5月2日原告开具出门单，被告才得以搬离系争房屋。之后，原告要求被告按照租赁合同附件二的标准对系争房屋进行复原，因该合同约定标准过于笼统，原告也未明确具体的复原标准，被告只能按照高于合同约定标准恢复系争房屋，2017年8月系争房屋复原完成。2017年8月17日物业对系争房屋验收合格并出具验收单。2017年8月21日，原、被告在物业陪同下对系争房屋进行交接，当日原、被告及物业在对系争房屋实地查验后在物业办公室办理交接，因原告要求被告书面承诺支付2017年4月9日起至2017年8月21日的租金及物业管理费等费用，被告提出异议，为此双方发生争议，原告拒收房屋钥匙并将已由原告经理高志祥签字的交接单取走并撕毁，当日被告当着原告工作人员的面将系争房屋钥匙留置于物业办公室，物业收下钥匙，但不愿意出具收条。之后系争房屋由原告控制，被告未再使用。被告支付租金至2017年4月8日，2017年4月9日起至2017年8月21日期间，因原告阻碍被告对房屋进行复原导致被告迟迟无法交房，被告仅同意承担该期间相当于一个月租金的房屋使用费。2017年8月21日被告实际已将系争房屋交付原告，由于原告原因导致房屋交接手续未完成，应由原告承担扩大的损失，被告不同意支付2017年8月22日起至2017年10月31日的租金。同意支付原告解除合同违约金，但该违约金约定过高，要求法院调低至相当于一个月租金的金额477,205元。被告在租赁期间一直按约支付租金，2017年4月6日合同解除后，不再发生租金，只产生房屋使用费，因此不同意支付逾期付款违约金。即使存在逾期支付租金的情形，因原告已主张解除合同违约金，不应重复主张逾期付款违约金，且逾期付款违约金也约定过高。被告系直接与原告签订租赁合同，未通过中介介绍，且中介费属正常商业风险，不同意赔偿原告中介费损失。按照租赁惯例，原告应当给予被告装修免租期，租赁合同中也没有关于被告提前解除合同需承担装修免租期租金损失的约定，且原告已主张违约金，故不同意赔偿装修免租期租金损失。被告支付物业管理费、电费分别至2017年6月30日、2017年2月13日，其中2017年4月1日起至2017年6月30日的物业管理费系用被告支付物业公司的物业管理费保证金256,727.88元抵扣，现不同意支付2017年7月1日起至2017年10月31日的物业管理费，同意支付2017年2月14日起至2017年8月21日的电费1,090.38元。不同意支付物业管理费、电费的利息损失。
　　本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　上海市四川北路XXX号701室、702室、703室、704室、706室房屋产权人为原告，上海市四川北路XXX号705室、707室、708室房屋产权人为上海塘桥副食品批发有限公司(以下简称塘桥公司)。2015年10月13日，塘桥公司委托原告全权处理上海市四川北路XXX号705室、707室、708室房屋的出租事宜。
　　2015年11月初，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋土地租赁合同》，约定，由甲方将系争房屋出租给乙方用作办公用途，房屋建筑面积为2,377.11平方米；租赁期自2015年11月9日起至2019年2月8日止；甲方于2015年11月9日将该房屋及附属设施交付给乙方；双方确认2015年11月9日至2016年2月8日为装修期，乙方在装修期内无需缴纳租金，在装修期期间乙方违约导致租赁合同解除的情况下，乙方应向甲方支付其已经使用的装修期的租金；租赁期满，甲方即可收回该房屋，且该房屋在乙方交还甲方时应恢复至附件二中约定的“标准层办公单元内装修标准”的状态；日租金为每日每平方米建筑面积6.6元(含发票，不含物业费，下同)，月租金为每月477,205元；租金先付后用，乙方应于每月9日之前向甲方支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金0.5%向甲方支付违约金；双方签署本合同后3个工作日内乙方需向甲方支付房屋租赁保证金1,431,615元，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但尚未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还后3个工作日内返还乙方；租赁期间系争房屋发生的物业管理费、水、电、气、通信、空调、有线电视等费用由乙方承担，并按规定及时向有关部门结清；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日或本合同提前终止日17：00时之前按附件二中约定的“标准层办公单元内装修标准”的状态返还系争房屋；除本合同附件另有约定外，乙方返还系争房屋时，经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用；乙方未经甲方书面同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应按合同截止时日租金的3倍向甲方支付占用费；10-2条约定，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：(一)甲方未按合同约定按时交付该房屋，经乙方书面催告后15日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同约定1-4条款的约定，致使乙方不能正常使用的；(三)甲方未对房屋的使用范围，质量状况及设施设备有关事项作出约定，致使乙方不能正常使用的，造成损失由甲方负责；10-3条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方恢复原状和赔偿损失：…；(五)乙方逾期不支付租金累计超过1个月，或逾期7日仍未支付租赁保证金的；…；(十)其他归因于乙方，法律法规允许甲方收回该房屋的情形；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方提出提前解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于提出解约时适用月租金的3倍的违约金；因乙方的行为造成甲方损失或甲方先行承担责任的，甲方有权向乙方追索，乙方同意全额赔偿或补偿甲方；一方违反合同第10-2、10-3条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方按月租金的3倍支付违约金，违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同附件二房屋交付时的装修、附属及设备状况约定，标准层办公单元内装修标准：顶面：矿棉板；地面：OA地板；墙面：乳胶漆；隔墙：轻质隔墙；照明、空调进出口、喷淋、烟感等：标准配置；备注：本附件未涉及到的内容均以实际交付现状为准。附件三房屋交付确认书约定，甲、乙双方声明，甲方已于2015年11月9日将系争房屋交付乙方，该房屋即处于乙方控制之下，双方无需另行办理其它交付手续；双方确认，该房屋实测建筑面积为2,377.11平方米(本合同计算租金、物业管理费等相关费用按照实测面积为准)。
　　租赁合同签订后，原告于2015年11月9日将系争房屋交付给被告使用，被告于2015年11月11日支付原告租赁保证金1,431,615元。被告并支付系争房屋物业管理单位上海海泰物业管理有限公司(以下简称海泰公司)物业管理费保证金256,727.88元。
　　2016年4月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议，约定，自租金支付的第四期起，乙方将月租金477,205元拆分为289,514元和187,691元，并分别汇给原告和塘桥公司，原告和塘桥公司每月收到租金后，分别开具相对应的金额发票。
　　2017年3月20日，被告向原告发出沟通函称，因被告经营战略调整，已裁减公司部分员工，同时拟逐步缩小系争房屋内办公场地，为此希望原告能赋予被告对系争房屋的转租权。原告收到函件后未书面回复。
　　2017年4月5日，被告向原告发出告知函称，因被告经营战略调整无法继续承租系争房屋，根据租赁合同第12-3条约定，提前终止租赁合同；自告知函发出之次日起租赁合同即告解除；被告将于2017年4月7日上午十点向原告交还系争房屋，请原告派遣人员至系争房屋办理交接及收房事宜，如原告未能于该日前来收房，或因原告原因导致被告无法于该日交房，因此产生的房屋占用费、水电费等损失被告拒绝承担。原告于2017年4月6日收到函件后次日复函称，被告要求提前终止《房屋土地租赁合同》的履行，明显属违约行为，根据合同约定，被告应承担违约责任，支付违约金；根据合同约定，终止租赁关系的，被告应先将系争房屋恢复原状，才可办理房屋移交验收确认手续；在原、被告办理完房屋移交验收确认手续前，原租赁关系续存，所产生的相关费用仍应由被告承担。被告于2017年4月11日收到复函。
　　2017年5月2日，中信广场物业管理中心向被告出具《关于：7/01-08租户撤场及复原事宜》称，现接业主通知，同意被告尽快搬离中信广场7F01-08单元并将办公单元复原，因被告2017年4月的物业管理费及能耗费尚未付清，请被告及时缴付(逾期将从管理费押金内直接扣除)，物业将及时配合被告离场、复原。之后，被告撤离系争房屋。
　　2017年6月21日，原告致函被告称，经向物业了解，被告至今未对系争房屋进行恢复原状，根据租赁合同约定，被告在将系争房屋恢复原状及办理验收交接手续前，租赁关系续存未变，望被告尽快对系争房屋恢复原状并与原告办理验收交接手续。被告于2017年6月23日收到该函件。2017年7月20日，原告又致函被告称，截止原告发函之日，被告仍未完成《房屋土地租赁合同》所约定的房屋恢复原状，根据《房屋土地租赁合同》约定，被告自2017年4月9日起至今已拖欠3个多月的租金，为此发函催讨，望被告尽快支付所欠租金。被告于2017年7月22日收到该函件。2017年8月10日，原告再次致函被告称，截止原告发函之日，被告仍未完成《房屋土地租赁合同》所约定的房屋恢复原状，根据《房屋土地租赁合同》约定，被告自2017年4月9日起至今已拖欠4个月的租金，为此发函催讨，望被告尽快支付所欠租金。被告于2017年8月12日收到该函件。
　　2017年7月，被告委托施工单位对系争房屋进行复原。2017年8月，系争房屋复原工程完成。2017年8月17日，中信广场物业管理中心对系争房屋复原工程验收合格后出具《中信广场工程验收单》。
　　2017年8月21日，原、被告在物业陪同下对系争房屋进行验收，发现系争房屋内缺少2个窗帘遥控器，在验收后办理房屋交接手续过程中，双方因是否在房屋交接单上写明被告拖欠费用情况发生争议，房屋交接手续未完成，当日，被告将系争房屋钥匙留置在物业办公室。之后，被告未再使用系争房屋。
　　租赁期间，被告支付租金至2017年4月8日，支付物业管理费、电费分别至2017年3月底、2017年2月13日。2017年9月1日，被告转账支付原告2个窗帘遥控器的赔偿款1,100元。之后，原告诉至本院。
　　另查明，2015年11月9日，原告(甲方)与海泰公司签订《中信广场管理规约》，约定，物业管理费为每月每平方米建筑面积36元，上海市四川北路XXX号701室、702室、703室、704室、706室房屋建筑面积为1,442.16平方米，应缴纳的物业管理费为每月51,917.76元，物业管理费保证金为155,753.28元；上海市四川北路XXX号705室、707室、708室房屋的建筑面积为934.95平方米，应缴纳的物业管理费为每月33,658.20元，物业管理费保证金为100,974.60元；缴付费用逾期违约金按应缴付金额的每日的0.3%计算；租户必须缴纳相当于三个月的物业管理费作为保证金，保证金在租户租赁期满后无欠款的条件下，无息退款；未约定物业管理费支付时间。
　　审理中，原告提供一份落款时间为2015年10月13日，原告作为委托人(甲方)、案外人永禾睿公司作为受托人(乙方)签订的《房屋委托合同(出租)》，约定，甲方委托乙方对系争房屋进行出租，委托出租的日租金为不低于6元/平方米/天(不含物业管理费)，装修期(免租期)为每年一个月，租赁期限为3年起租；甲方应付乙方的中介咨询服务费为委托日租金不低于6.3元/平方米/天，租赁的中介费为1.5个月的成交月租金，委托日租金低于6.3元/平方米/天，租赁的中介费为1个月成交月租金。合同甲方代理人处有“高志祥”签字，乙方承办人处有“范明龙”签字。2015年11月11日，原告转账支付永禾睿公司715,807.50元。被告对上述《房屋委托合同(出租)》的真实性不予认可。
　　被告提供落款时间为2017年8月21日的《单元验收交接单》复印件、《电表验收确认单》复印件及《业户单元钥匙交接清单》复印件各一份，该三份交接单落款处业主确认一栏均有“高志祥”签字。原告对上述三份交接单的真实性不予认可。
　　审理中，经本院释明，原、被告于2017年10月31日办理系争房屋交接手续，当日，原告从中信广场物业管理中心取回系争房屋钥匙，并签收《业户单元钥匙交接清单》及《电表验收确认单》，该《电表验收确认单》上载明的电表数与被告提供的上述《电表验收确认单》上载明的电表数一致。2017年12月15日，原告向海泰公司支付系争房屋2017年7月1日起至2017年10月31日的物业管理费342,303.84元及2017年2月14日起至2017年8月21日的电费1,090.38元。2018年9月19日，被告用物业管理费保证金256,727.88元向海泰公司抵付2017年4月1日起至2017年6月30日的物业管理费256,727.88元。
　　审理中，本院于2018年9月6日向海泰公司中信广场物业管理中心调查，该物业管理中心称2017年8月17日，其已对系争房屋的复原工程验收合格。2017年8月21日，物业工作人员先陪同原、被告查看系争房屋，原告对系争房屋进行验收并由原、被告对系争房屋的电表数抄表，当时系争房屋除缺少2个窗帘遥控器外没有其他问题。看完房原、被告到物业办公室签订《单元验收交接单》、《电表验收确认单》及《业户单元钥匙交接清单》，其中《电表验收确认单》及《业户单元钥匙交接清单》是由物业提供。上述交接单签订后，原告要求被告在交接单上写明欠付的租金、物业费，被告不同意，为此双方发生争议，上述三张交接单被撕毁。之后，被告当着原告的面将系争房屋钥匙和空调遥控器放在物业办公室，原告不肯收，物业就将系争房屋钥匙和空调遥控器作为遗失物保存起来。2017年10月31日，原告因出租看房需要，从物业取回了系争房屋钥匙并签收了《业户单元钥匙交接清单》及《电表验收确认单》。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，被告因其自身原因提前退租，构成违约，原告主张解除合同，符合双方合同约定，应予支持。关于合同解除时间，被告辩称双方合同于2017年4月6日原告收到被告解除函之日解除的意见，因被告系违约方，没有合同解除权，本院不予采纳。对于被告提前解除合同的要求，原告表示在被告将系争房屋恢复原状并办理房屋交接手续后解除合同。2017年8月被告完成系争房屋复原，物业于2017年8月17日确认房屋复原合格。2017年8月21日原、被告在对系争房屋验收后办理房屋交接手续过程中，因是否在房屋交接单上写明被告拖欠费用发生争议致交房手续未完成。鉴于2017年8月21日系争房屋已符合交还条件，且根据物业陈述，当日在双方发生争议后，被告当着原告的面将系争房屋钥匙留置在物业办公室。原告作为承租方应当及时收回房屋，而不能以双方就是否在房屋交接单上写明被告拖欠费用意见不一为由拒收房屋。故本院认定，被告已于2017年8月21日将系争房屋交还原告，当日双方租赁合同解除。
　　被告作为承租方应当支付租赁期间的租金，现被告支付原告租金至2017年4月8日，而直至2017年8月21日才将系争房屋交还原告，故对原告主张的2017年4月9日起至2017年8月21日期间的租金，依法应予支持。对原告主张的2017年8月21日之后的租金，由于原告未及时收回房屋造成的损失，应由原告自行承担，故对该部分租金依法不予支持。关于逾期付款违约金，根据双方合同约定，租金先付后用，被告应于每月9日之前向原告支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金0.5%向原告支付违约金。现被告自2017年4月9日起欠付租金，原告主张逾期付款违约金，依法应予支持。根据双方合同约定，租赁期间的物业管理费、电费由被告承担。被告支付物业管理费至2017年6月30日，故应承担2017年7月1日起至2017年8月21日交还房屋期间的物业管理费，现原告已向海泰公司付清该期间的物业管理费，故对原告主张的2017年7月1日起至2017年8月21日期间的物业管理费，依法予以支持。对原告主张的2017年8月21日之后的物业管理费，不予支持。对原告主张的电费1,090.38元，被告同意支付，本院予以支持。原告主张的代付物业管理费、电费产生的利息损失，依法应予支持。
　　根据双方合同约定，租赁期间，非合同约定情形，被告提前解除合同的，应向原告支付相当于提出解约时月租金3倍的违约金。现被告提前解除合同构成违约，原告主张相当于3个月租金的违约金1,431,615元，符合合同约定且该约定并未过高，依法应予支持。关于原告主张的装修免租期租金损失及中介费损失，双方在租赁合同中仅约定在装修免租期内被告违约导致合同解除的情况下，被告应向原告支付其已经使用的装修免租期的租金，对于被告在装修免租期外违约导致合同解除的情形并未约定由被告赔偿原告装修免租期租金损失及中介费损失，且原告主张该两项损失也超出了被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告主张的装修免租期租金损失及中介费损失不予支持。
　　合同解除后，原告同意返还被告租赁保证金1,431,615元，与法不悖，应予准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：
　　一、确认原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司与被告江苏成安股权投资基金管理有限公司签订的《房屋土地租赁合同》于2017年8月21日解除；
　　二、被告江苏成安股权投资基金管理有限公司支付原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司2017年4月9日起至2017年8月21日的房屋租金2,112,776.04元；
　　三、被告江苏成安股权投资基金管理有限公司支付原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(按每日78.44元计算，自2017年4月9日起算至被告付清租金之日止)；
　　四、被告江苏成安股权投资基金管理有限公司支付原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司2017年7月1日起至2017年8月21日的物业管理费145,479.13元、2017年2月14日起至2017年8月21日的电费1,090.38元，共计146,569.51元以及利息损失(以146,569.51元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2017年12月15日起算至被告实际付款之日止)；
　　五、被告江苏成安股权投资基金管理有限公司支付原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司解除合同违约金1,431,615元；
　　六、原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司返还被告江苏成安股权投资基金管理有限公司租赁保证金1,431,615元；
　　上述第二、三、四、五、六项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
　　七、对原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费45,556.53元，由原告上海三林副食品批发交易市场经营管理有限公司负担6,833.48元，被告江苏成安股权投资基金管理有限公司负担38,723.05元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：毛济平

书记员：华  琴