上海三林塘老街投资发展有限公司与上海祥符文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海三林塘老街投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：汤伟俊，董事长。
　　委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：上海祥符文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：周娟。
　　原告上海三林塘老街投资发展有限公司(以下简称三林塘老街公司)诉被告上海祥符文化传播有限公司(以下简称祥符文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三林塘老街公司的委托诉讼代理人金达峰到庭参加诉讼。被告祥符文化公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告三林塘老街公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年5月31日解除；2、被告支付自2018年9月1日起至2019年5月31日止期间拖欠的租金人民币(币种下同)197,532元及滞纳金(按日千分之三的标准计算，自2019年6月1日起计算至实际支付之日止)；3、被告支付免租期租金损失65,844元；4、被告支付解除合同违约金131,688元；5、被告支付律师费26,000元。审理中，原告主张，双方合同已到期终止，故申请撤回了第一条诉讼请求。事实及理由：2016年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市浦东新区三林镇中林街XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，面积379.78平米，租期从2016年8月1日至2018年8月30日止，年租金263,377.43元，租赁保证金65,844元。合同另约定了租金支付方式、提前解约的违约责任以及逾期付款的违约金等。合同签订后，原告按约交付房屋。2018年9月1日，双方又签订《补充协议》，约定在原合同的租赁期结束后，双方再续签1年合同，租期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，月租金21,948元，其余条款不变按原合同执行。然被告自2018年9月1日起拒付租金。原告决定于2019年5月31日起解除双方之间的租赁关系。为维护原告合法权益，故诉如所请。鉴于系争房屋无产权证，亦无其他合法有效的证明，原告于2019年11月26日撤回了第3、第4、第5条诉讼请求及第2条诉讼请求中的滞纳金的请求，仅要求被告支付自2018年9月1日起至2019年5月31日止期间的房屋占有使用费197,532元。
　　被告祥符文化公司书面辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年9月双方原租赁合同到期后，开始协商续租事宜，由于原告需要大规划改造调整，故双方先签订补充协议，待调整确定后再签署正式的协议。之后，原告对系争房屋门前道路进行大规模整修，造成房屋不具备营业条件。在此情况下，被告提出需要重新签署正式的租赁合同，并给与一定补偿；同时，被告提出终止租赁协议或转换合同方案，不再支付租金，要求原告配合转让、退还押金。据此，被告搬离、清空房屋。之后，因原告人事调动等原因，迟迟不予处理双方之间的租赁事宜。然之后被告却收到原告发送的律师函。即使原告认为被告存在不支付租金等行为，那原告早就可以对房屋进行处置，然原告一直拖延至诉讼，造成损失扩大。综上，请求原告将原租赁合同项下的押金退还被告，并对装修款进行清算。
　　本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，甲方三林塘老街公司(出租方)与乙方祥符文化公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于上海市浦东新区三林镇中林街XXX号房屋出租给乙方使用，租赁结算面积为379.78平米，租期为2016年8月1日起至2018年8月30日止。第三条租金、水、电等费用及支付方式约定，3.1合同期内租金为263,377.43元/年(租金单价1.9/天/㎡)，3.2甲方给予乙方3个月的装修免租期即2016年8月1日至2016年1月31日。免租期内乙方应承担支付除租金外的其他各项费用。3.3租金的支付方式为先付后用，按半年支付，即双方合同签订日起3个工作日内乙方向甲方一次性支付房屋租赁费131,688.72元。3.4乙方应在本合同签订之日内即向甲方一次性支付65,844元(一个季度的租金)整作为租赁保证金，保证金不得抵作租金，但可抵违约、赔偿费用，未及时交付租赁保证金的，按本合同约定承担逾期付款责任。租赁期限届满或本合同结束时，在甲方验明所出租的租赁物均无损坏，符合交接时状态，租赁物上的登记及许可手续均已经注销或者变更至其他地址，且本合同各项乙方应当承担的费用及其他应付款已付清后，在扣除已抵租金外的赔偿费用后，结余的保证金于7天内无息归还乙方。3.7若乙方逾期支付本合同约定的租金等任何一项费用的，每逾期一日，则乙方按迟付的租金、水、电等相应费用的千分之三作计算方法赔偿甲方的损失，每日累计，直至逾期部分租金等费用付清时止。第六条装修、改建、搭建、扩建条款约定，6.2乙方的装修、改建、搭建扩建原则上不得破坏原房结构，如方案可能对租赁物主结构造成影响时，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行，费用由乙方承担，并按如下方式进行处理：(二)对于已经形成符合的，1.租赁期正常届满或者因乙方原因导致本合同提前解除的……不作补偿……第九条在租赁期限内，如下情形之一发生，甲方可立即解除本合同，收回租赁物，并要求赔偿损失：9.2乙方逾期不支付租金、保证金、水、电、通信等任何一项费用超过或累计超过1个月(含1个月)的……第十一条合同结束及违约责任约定，11.1除本合同约定的情形外，双方均应当严格执行本合同。任何一方违约，导致本合同租赁关系结束的，违约方须以未履行期间租金的50%作计算方法赔偿守约方的损失，不足3个月租金的按3个月计算，仍有不足的，守约方有权继续向违约方追偿。11.2因乙方违约，导致本合同租赁关系结束的，除按11.1条款承担责任外，考虑到甲方再行出租须与乙方同样给予他人免租期(若有)优惠，故乙方还须按合同约定租金标准赔偿原甲方按本合同约定给予的免租期间的租金损失；同时，甲方有权留置乙方在租赁物内的设施、设备和其他财产，并有权依法请求人民法院拍卖、变卖以用于抵偿乙方应支付的租金等租赁费用及因违约给甲方造成的损失。11.3因乙方违约，乙方应当赔偿甲方实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、按上海有关律师收费标准计算的律师费、差旅费等)。
　　2018年9月1日，甲方三林塘老街公司与乙方祥符文化公司签订《补充协议》，经双方友好协商一致同意在原有合同基础上补充如下条款：1、在原有合同的租赁期自然结束后，双方再续签一年合同，期限2018年9月1日至2019年8月31日。2、付款方式改为乙方每两个月支付一次，押金部分按原合同内容约定不变。乙方先付后用，每月租金为21,948元。3、如甲方遇到业态调整或政府整体规划调整等情况，甲方有权提前终止协议，但需提前30天以书面形式通知乙方。乙方必须配合甲方完成协议终止及手续办理。且双方均不承担任何违约责任。4、乙方在收到甲方提前终止协议通知后于30个自然日内搬离该房屋，逾期则视为乙方主动放弃该房屋内所有物品，甲方有权处置。5、其余条款不变按原合同执行。
　　以上事实由房屋租赁合同、补充协议等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，涉案租赁合同标的物为不合法建筑，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应确认无效。
　　虽然合同无效，但被告使用了系争房屋，应支付房屋使用费。原告要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，于法有据，本院依法予以支持。被告辩称，其早已搬离，不应支付补充协议项下的租金，然被告未提供证据证明其搬离及交付房屋的证据，应承担举证不能的后果。原告要求已收取的租赁保证金抵扣应付费用，于法不悖，自可准许，同理，对被告要求退还押金的抗辩意见，本院不予采纳。
　　被告又抗辩，双方协商续租事宜未果，且系争房屋门前道路进行大规模整修，造成房屋不具备营业条件，要求原告对装修款进行清算。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，被告并未提供证据予以证明其主张，故对被告该抗辩意见不予采纳。
　　被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　被告上海祥符文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三林塘老街投资发展有限公司自2018年9月1日起至2019年5月31日止的房屋使用费197,532元(该款应扣除被告上海祥符文化传播有限公司已支付的押金65,844元)。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,250.64元，由被告上海祥符文化传播有限公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：严伟国