上海上实物业管理有限公司与张平、顾小妹物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王江江，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁峰，男。
　　委托诉讼代理人：宋安成,北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：张平，男，1975年12月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：顾小妹，女，1979年11月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：金苗江，上海申浩律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：唐一，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海上实物业管理有限公司与被告张平、顾小妹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告上海上实物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁峰、宋安成、被告张平及两被告共同委托诉讼代理人金苗江到庭参加诉讼。本院于2018年9月12日再次公开开庭进行了审理。原告上海上实物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安成、被告张平及两被告共同委托诉讼代理人金苗江到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告上海上实物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安成、被告张平及两被告共同委托诉讼代理人金苗江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海上实物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年4月至2018年5月期间的物业服务费人民币9,260.16元(3.20元/月/平方米*111.30平方米*26个月，每月356.16元)；2.判令被告支付2016年4月至2018年5月期间的滞纳金10,539.49元(按日千分之三标准计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日起，原告与建设单位上海富润房地产发展有限公司(以下简称富润房产)先后签订《前期物业服务合同》，约定由原告为海富城市花园(二期C块)小区(上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX-XXX号，806-884号(双)康沈路XXX-XXX号(双)提供物业服务，合同期限自2015年1月1日起至小区成立业主大会，业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。合同第七条约定物业服务费收费标准为住宅：高层3.20元/月/平方米，多层(带电梯)3.20元/月/平方米。被告系海富城市花园(二期C块)4号2103室房屋(以下简称系争房屋)业主，其房屋建筑面积111.30平方米，物业服务收费标准为3.20元/月/平方米。被告于2015年12月入住系争房屋，2016年4月至今未付物业服务费。期间原告多次催讨未果，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　原告提供了：1.《前期物业服务合同》，证明原告依据合同为海富城市花园(二期C块)小区提供物业服务，物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月前5日内履行交纳义务，逾期每日按应缴费额总价的千分之三缴纳滞纳金；2.上海市不动产登记簿，证明系争房屋产权登记在两被告及案外人张某名下；3.业主信息登记表、文件资料签收单、钥匙物品签收单、物业服务费备案备忘录、房屋交接验收单，以上证明被告于2015年12月14日入住系争房屋，被告清楚知晓物业服务费收费标准；4.备案通知书，证明建设单位就物业服务费收费标准向上海市浦东新区发展和改革委员会备案；5.物业服务费发票，证明被告按照3.20元/月/平方米的物业服务费收费标准交纳过3个月的物业服务费；6.国内挂号信函收据，证明原告通过寄送挂号信的形式向被告催讨物业服务费；7.客户服务中心照片、项目经理资质证照、客户服务中心排班表、客服部保修单、客服部投诉处理报告、《绿地东上海》交付流程经办人确认单、入户通知书、业主档案、《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)、违章行为通知书签收表、违规行为报告单签收表、违规行为整改通知书、违规行为报告单、小区公益性收入公账记录、客户服务中心档案室照片、2016年及2017年年度工作计划、2017年1月及2018年7月月度工作计划、关于召开业主座谈会的通知及相关照片、2017年6月17日海富第二季度业主座谈会会议纪要、2016年及2017年顾客满意度征询的通知、小区节假日布置照片、服务窗口公开的相关制度及收费标准照片、保洁-工作记录本及工作照片、保洁-有害生物消杀记录表及现场消杀照片、保洁-月度工作计划、绿化养护工作记录表、客服部-标识检查记录表、客服部-报修单、客服部-整改维修单、客服部-现场检查记录表(日检)、客服部-每日报修登记表、客服部-装修申请审批表、客服部-现场检查记录表(空置房)、客服部-违规/违约整改通知单、2016年保安花名册、保安部-应急预案、保安部-仪容仪表照片、保安部-装备器械照片、保安月/年度工作计划、保安培训记录、保安现场检查记录表(夜查)、保安-现场检查记录表(周检)、保安-装修检查记录表、保安-重点部位人员进出登记表、保安-岗位值勤记录、保安部-外来人员登记表、保安部-车辆指挥照片、保安-大件物品出门单、保安部-消监控中心报警处理记录表、保安部-监控室24小时值班照片、保安部-火警·水警预案照片、保安部-巡更表、保安标识检查记录表、保安部-地库24小时值班照片、保安会议记录、保安部-外来车辆登记、保安-岗位值勤记录(监控室)、工程部-房屋外墙面检查、整改维修联系单、工程部-值班记录表、工程部-巡检记录表(消防、生活)、工程部-巡检记录表(排污泵)、工程部-巡检记录表(戏水池泵房)、工程部-巡检记录表(消防)、工程部-巡检记录表(生活)、工程部-巡检记录表(消防、生活、戏水池)、巡检记录表(水箱)、工程部-巡检记录表(配电间)、生活水箱清洗、工程部-水箱加锁照片、工程部-冬季暴露水管防冻照片、电梯保养记录、电梯维护检查报告、电梯定期检验报告、消防保养记录、工程部-每月消防点动测试、保安灭火器/消火栓检查记录表、工程部-避雷设施检查、保安消/监控中心报警处理记录表、消防报警系统定期保养检查记录、工程部-重点部位人员进出登记表、工程部-现场检查记录表、工程部-现场检查记录表(周检)、海富城市花园(二期C块)业主/住户手册、便民维修、家政服务收费标准张贴的照片、医疗紧急救助箱放置的照片，以上证据证明原告按照物业服务合同履行了物业管理服务义务。
　　被告张平、顾小妹辩称：原告所诉被告欠费的时间段及房屋地址、面积无异议，但因原告未能按约履行物业服务义务，故不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.《前期物业服务合同》约定的服务内容与小区实际情况存在严重差异：小区公共绿化区域部分无绿化，电梯间、垃圾桶堆放处长期伴有异味；原告对外来人员也未按照合同约定予以认真核实；合同约定小区存在地面停车位，但原来是人车分流，不存在地面停车位，原告无需配备管理地面车辆的保安人员，这样就降低了原告物业服务的成本；合同约定小区人车共行出入口共有两个且24小时开放，但实际长期开放的仅一个出入口；合同约定小区存在室外健身设施、儿童乐园等休闲场地，但实际不存在这些设施；小区虽有一个室外游泳池，但至今未向小区居民开放，故就上述设施及游泳池原告无需管理及提供保养、维修等服务。2.根据国家相关法律规定，原告与建设单位签订《前期物业服务合同》应经过招投标及向有关部门报备，但被告至区建交委及康桥镇房办均未调取到该合同形成的相关报备材料，被告有理由怀疑合同形成的程序违法及对合同的有效性提出质疑，如果程序违法，合同无效。现小区已铲除部分绿化改为地面停车位，不属于人车分流，小区游泳池也未使用，故原告应参照隔壁小区物业服务费的标准(1.80元/月/平方米)收取物业服务费。另外，根据规划图属于被告所在小区的部分区域，原告未行使物业管理服务。综上，原告未按照《前期物业服务合同》完全履行合同义务，原告不应按照合同约定的3.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。
　　被告提供了2018年6月至7月拍摄的反映小区现状的照片，证明原告未按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，原告服务存在缺失；另提供二期C块宗地界(规划地界、当前地界)线图、海富城市花园二期C块(一区)停车位验收测量地面停车位示意图、海富城市花园二期C块(二区)地面停车位示意图，证明与原告提供的《前期物业服务合同》附件二的平面图显示的内容不符。
　　经质证，被告对原告提供的物业工作相关记录的证据真实性均无异议，但认为原告已经将地面停车位的管理、维护费用计入3.20元/月/平方米的物业服务费收费标准中。在原告提供的保洁-月度工作计划中明确需要定期冲洗喷水池、清理游泳池，做到无明显垃圾，直至2016年5月才改为喷水池、戏水池，说明原告在接手管理小区时已明知有游泳池，后业主要求开放游泳池，因原告没有能力进行开放才改名为戏水池，但至今原告也未开放戏水池以供业主戏水。《预售合同》中也明确物业区域内有游泳池，与前述保洁-月度工作计划表一致。因原告无法提供物业服务费收费标准的详细组成，故被告认为《前期物业服务合同》附件约定的所有服务内容均已计算至该标准内。另外，被告未收到海富城市花园(二期C块)业主/住户手册，原告提供的便民服务及医疗救助等内容是所有物业公司都会提供的服务，无法反映原告是否尽到合同义务。
　　原告对被告提供的照片真实性无异议，但认为原告每个月均对戏水池清洗两次。对于垃圾堆放问题，保洁时间是早上7点到下午5点，小区地面不放置垃圾桶，只在地下通道放置，为方便居民，原告仅在早上8点及下午5点临时放置地面垃圾桶。被告拍摄的正好是还没有清理的时间段。对于道路青苔问题，因部分道路位于绿化树荫下，梅雨季节容易生长青苔，但原告都定时清理。对于儿童乐园，原告接管系争小区时就没有儿童娱乐设施。对于出入口开放的问题，小区有东门和北门两个出入口，西门处于原告物业管理红线之外，不属于原告管理范围。2018年3月1日起，建设单位在西门增设保安，24小时供行人出入。另外，被告提供的平面图，与竣工图及预售合同内的图纸不一致，上述三份图纸的真实性无法确认，且规划图纸无法作为物业管理区域划分的依据。
　　根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2013年10月18日，原告与富润房产就海富城市花园(二期C块)小区签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同第七条约定(一)住宅：高层3.20元/月/平方米；多层(带电梯)3.20元/月/平方米。第十条约定物业服务费按月交纳，业主应在每月的前5日内履行交纳义务。逾期交纳，违约金的支付约定如下：按照相关法规和政府规章的规定执行，法规和规章未定的即每日按应缴费额总价的千分之三缴纳滞纳金。合同附件十预算方案约定：项目一、综合管理服务收费标准，报价0.46元/月/平方米；二、公共区域清洁卫生服务收费标准，报价0.70元/月/平方米；三、公共区域秩序维护服务收费标准，报价0.94元/月/平方米；四、公共区域绿化日常养护服务收费标准，报价0.06元/月/平方米；五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修收费标准，报价1.04元/月/平方米，住宅物业服务收费合计报价3.20元/月/平方米。2015年11月6日，被告及案外人张某(乙方)就上海市浦东新区秀浦路XXX弄XXX号XXX室(即本案系争房屋)与富润房产(甲方)签订《预售合同》，第二条约定据甲方暂测该房屋建筑面积为111.30平方米。合同附件五第三章物业的使用第十七条约定物业区域内设有的儿童娱乐设施、游泳池、河道等、儿童玩耍须有大人监护。2015年12月14日，被告为入住系争小区办理相关手续，并在物业服务费备案备忘录等相关材料上签字。同日，被告交纳2016年1月至3月的物业服务费1,068.48元。2016年12月1日，原告与富润房产续签《前期物业服务合同》，约定合同期限自2017年1月1日起至小区成立业主大会，业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日，本合同终止，其余相关条款较前合同未作变更。2016年4月始被告未支付物业服务费。
　　2018年7月2日，原告诉至本院要求判如所请。
　　审理中，针对被告提出的关于《前期物业服务合同》形成过程是否合法及报备的意见，原告陈述其与建设单位在市房管局的主持下根据相关规定经过招投标等程序签订了上述合同。另，原告接收该小区实施物业管理时，虽小区内建有游泳池，但并未实际开放使用，故合同中确定的物业服务费中并没有涵盖开放使用游泳池后的专项管理费用。因游泳池处于室外，下雨等自然原因导致池内有积水、落叶，为保障小区良好的环境，原告需要及时清扫，故原告系按照实际服务的内容收取物业服务费。同时，原告为小区业主提供了免费及便民服务项目。被告则坚持其辩称意见。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。审理中，被告辩称1.经查询相关部门并没有《前期物业服务合同》经正规招投标程序的报备材料，被告对合同形成过程的合法性及合同的效力有质疑，若该合同形成过程不合法，则涉讼的《前期物业服务合同》无效，原告缺乏向被告收取物业服务费的依据。对此原告陈述其与建设单位经相关合法程序签订了《前期物业服务合同》。本院认为，法律规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但该强制性规定仅指效力性规定。《物业管理条例》规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的方式，对违反选聘方式的企业明确了处罚的方式，但对所涉前期物业服务合同的效力并无明确规定，该《物业管理条例》属于管理性规定而非效力性规定。2.被告辩称其入住该小区至今由原告提供物业服务，但认为原告未按照合同约定内容全面提供服务，小区缺少相应设施，原告提供的物业服务的内容、质量未达到合同约定的标准，小区游泳池并未实际使用但原告收取管理费用，故不应按3.20元/月/平方米的标准向原告收取物业服务费。对此原告坚持主张合同约定的收费标准3.20元/月/平方米中未包含游泳池开放使用后的管理费用，认为已按照合同约定为被告物业所在的小区履行了物业管理义务，并提供了相应的物业管理台账等证据。本院认为，被告入住涉讼小区时该小区已投入使用，被告知晓原告系该小区的物业服务管理企业，亦清楚该小区公共设施的分布及使用状况，被告办理入住手续时也按上述标准交纳了物业服务费。被告认为合同约定的收费标准中包含游泳池开放使用后的管理费用，对此原告予以否认，被告未提供足够的证据证明。综上，本院认为，原告作为物业管理单位，为被告物业所在的小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现被告拖欠未付，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。诚然，小区良好环境的营造，离不开物业管理企业与业主的相互配合，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，采用及时沟通、解释等较为合理的处理方式，认真、耐心听取业主提出的意见和建议，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，尽量不采用诉讼的方式催缴物业服务费。而作为业主，对物业管理企业提供的管理服务的方式、内容等存有疑虑或不满时，可以通过业委会或其他途径提出建议，予以协商解决，而不应采用拒付物业服务费的方式。另外，关于物业服务费的收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据。对原告主张的滞纳金，物业服务合同虽约定了业主逾期交纳物业服务费应承担违约责任，但采用诉讼追讨物业服务费的方式不利于改善物业管理企业与业主的关系，双方可以通过业委会等渠道加强沟通、协商解决纠纷，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十四条、第五十六条的规定，判决如下：
　　一、被告张平、顾小妹于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司2016年4月至2018年5月的物业服务费9,260.16元；
　　二、驳回原告上海上实物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　案件受理费294元(原告上海上实物业管理有限公司已预交)，由原告上海上实物业管理有限公司负担244元，被告张平、顾小妹负担50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：龚燕敏