上海上懋物业管理有限公司与上海伟科企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海上懋物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：徐芳，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨莹，上海中申律师事务所律师。
　　被告：上海伟科企业管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：李凤娣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨明，女。
　　委托诉讼代理人：王建功,上海朋洋律师事务所律师。
　　原告上海上懋物业管理有限公司与被告上海伟科企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月2日、2018年12月13日两次公开开庭进行了审理。原告上海上懋物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨莹、被告上海伟科企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人杨明、王建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海上懋物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月至2018年5月期间物业服务费6,940元(人民币，下同)及违约金5,191.50元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告与案外人上海周康房地产有限公司(以下简称周康公司)签订《前期物业服务协议》，约定由原告为瑞景公寓提供物业管理服务，业主向原告支付物业管理服务费用，如果违反协议，不按时足额交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳违约金。被告向周康公司购买了上海市浦东新区康桥镇康士路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同中约定按照《前期物业服务协议》缴纳物业费。被告应于2017年1月1日起每月5日前缴纳当月的物业管理费，但被告一直未交纳。后原告向被告发出物业费催缴通知，但被告仍未缴纳。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求判如所请。
　　被告上海伟科企业管理咨询有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，即使有违约责任，原告主张的违约金也过高。原告不是该小区的物业管理者，涉讼房屋是案外人周康公司开发，委托被告经营、营销、租赁、策划管理。该小区前期物业系开发商委托案外人上海欣康物业经营管理有限公司(以下简称欣康公司)进行管理，而欣康公司委托被告实际管理，并且以被告名义收取管理费用。被告不清楚原告与周康公司签订的合同是否真实，即便原告与周康公司签订过物业合同，该合同也是非法、违规、无效的。周康公司另行选聘物业并未按照其与被告之间签订的合同约定进行，也没有书面通知业主，因此被告不认可周康公司与原告之间的合同，该物业合同对被告也不产生约束力。2016年12月由于开发商拖欠被告物业管理费用，导致被告管理困难，但仍坚持实际管理。2017年8月24日，原告向被告发出物业费催缴函，被告得知开发商委托管理的情况。由于同一小区两个物业进行管理，双方发生争议。被告认为本案系开发商引起，只有将开发商列入本案才能真正解决问题。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月1日起，原告与案外人周康公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为瑞景公寓的业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为3.68元/月/平方米，物业服务费按月交纳，应于每月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金从逾期之日起按应缴未缴费用千分之三收取违约金等等。被告系上海市浦东新区康桥镇康士路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，其房屋建筑面积为171.45平方米。因被告拖欠2017年1月至2018年5月期间物业服务费，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，案外人周康公司与欣康公司曾就瑞景公寓的物业服务签订过《前期物业服务合同》，双方于2016年12月15日签订《终止合同协议书》，约定双方签订的《前期物业服务合同》于2016年12月15日提前终止。
　　上述事实，由前期物业服务合同，终止合同协议书，物业工作台账，上海市不动产登记簿，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与案外人周康公司签订的物业服务合同合法有效，对小区内全体业主均有约束力。原告已经按照合同约定为涉讼房屋提供了物业管理服务，被告作为业主，理应按照合同及时支付相应的物业服务费。庭审中被告以其受案外人欣康公司委托为由主张其为该小区的实际管理者，但经查欣康公司已于2016年12月15日起终止了对该小区的物业管理服务，故本院对于被告的上述意见难以采纳。对于原告要求被告支付2017年1月至2018年5月期间物业服务费6,940元的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于被告拖欠物业服务费客观上存有原因，故本院对于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：
　　一、被告上海伟科企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海上懋物业管理有限公司2017年1月至2018年5月期间物业服务费6,940元；
　　二、驳回原告上海上懋物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费103.29元，减半收取计51.65元，由原告上海上懋物业管理有限公司负担26.65元，被告上海伟科企业管理咨询有限公司负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁