上海东域投资管理有限公司与田某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈雅琴，执行董事。
　　委托诉讼代理人：夏海燕，女。
　　被告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省瑞昌市。
　　委托诉讼代理人：李平，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱敏超，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海东域投资管理有限公司诉被告田某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告申请笔迹鉴定，后撤回申请。原告上海东域投资管理有限公司的委托诉讼代理人夏海燕、被告田某某及其委托诉讼代理人李平、朱敏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海东域投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年1月12日签订的房屋租赁合同于2018年8月3日解除；二、判令被告支付解约违约金人民币(以下币种同)210,495元；三、判令被告支付免租期租金49,170元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日，房屋交付期为2018年1月15日，免租期为2018年1月15日至2018年2月28日，月租金为70,165元。原告按约交房。2018年8月3日，被告致函原告称无力承担房租等各项费用，要求提前解除房屋租赁合同。根据合同约定，被告中途擅自退租，原告有权没收保证金，被告按三个月租金标准承担解约违约金并补足免租期内租金。原告要求被告支付违约金及免租期内租金，经多次催讨，未果，故诉请来院。
　　被告田某某辩称：同意第一项诉请。不同意支付违约金及免租期租金。理由如下：被告不是适格主体，系争房屋的实际承租人是上海祥睿建康管理有限公司(以下简称祥睿公司)，被告是祥睿公司的员工，被告签订房屋租赁合同的行为是代表祥睿公司的职务行为。2018年1月，因祥睿公司处于筹备状态，没有公司公章，被告和公司实际控制人李平英至原告处签订合同，因李平英未带身份证，就以被告名义签订合同，原告在签约时对此明知。2018年3月1日，原告与祥睿公司签订《房屋租赁合同》，该合同取代了原、被告之间的合同。原告已没收保证金及多付的租金，收回房屋并出租给案外人，已足以弥补原告损失。
　　经审理查明，上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX-XXX层房屋产权人为刘尚武。
　　2018年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX室房屋出租给被告使用，建筑面积为316平方米。合同3-1条约定，租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日，房屋交付期为2018年1月15日，免租期为2018年1月15日至2018年2月28日。合同4-1条约定，月租金为70,165元，租金按三个月支付月度，每月26日到下月25日为一个支付周期，以后被告应提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用的原则。被告应于本合同签署后两日内向原告预付自搬迁免租期结束后首期租金210,495元。合同5-1条约定，被告应于本合同签署后两天内向原告交付房屋租赁保证金以及物业管理保证金，保证金为两个月的租金即140,330元，物业管理保证金为两个月的物业管理费即10,744元。合同第11-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自退租的，原告有权没收保证金，同时被告按三个月租金标准向原告承担违约金。合同第11-7条约定，租赁期间内如因被告原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内被告应向原告补足搬迁免租期内租金。合同签订后，原告收到租赁保证金140,330元、物业管理保证金10,744元。
　　2018年1月15日，被告签署《单元验收(交房/收房)交接清单》，确认双方对该单元进行了验收，房屋设施状态良好。
　　2018年5月10日，原、被告签订《补充说明》称，原、被告签订约定由被告承租位于上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX室的《房屋租赁合同》，合同编号为DYMP101-03。因被告以上海祥睿健康管理有限公司名义办理工商登记手续的需要，经双方协商一致另行签订编号为DYMPZC101-XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，该合同仅作为被告办理工商注册登记手续时使用，双方同意，除本补充说明约定事项外，其他事项在租赁期限内均按合同编号为DYMP101-03的《租赁合同》约定继续履行。被告在完成工商注册登记手续后一个月内，应与原告变更编号为DYMP101-03的房屋租赁合同的主体为新注册公司，否则被告按照合同约定承担违约责任。
　　2018年5月18日，原告收到2018年5月26日至2018年8月25日期间租金。
　　2018年8月3日，被告向原告出具《情况说明》称，我司上海祥睿健康管理有限公司，由于现在公司大老板无法联系上，现场签约管理人员田某某无力承担房租物业等各项费用，故需要提前解除签署的房屋租赁合同，同意上海东域投资管理有限公司对外招租苗圃101室，并且由苗圃项目公司签约负责人田某某处理相关事务。2018年8月3日，被告从系争房屋中迁出。
　　2018年9月18日，原告与江苏银行股份有限公司上海分行签订《房屋租赁合同》约定，原告将系争房屋出租给江苏银行股份有限公司上海分行使用。
　　另查，被告从工商局调取了以下三份证据：
　　一、2018年3月1日，原告与祥睿公司的法人赵盛源签订在《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给祥睿公司(筹)使用。
　　二、2018年5月9日，系争房屋的产权人刘尚武出具《承诺书》称“……现将该房屋出租给上海祥睿健康管理有限公司(筹)经营使用”。
　　三、2018年5月25日，系争房屋的产权人刘尚武出具《授权委托书》称，“兹授权原告就上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX-XXX层及地下室花园区域开展转租或分租……”。
　　上海祥睿建康管理有限公司于2018年5月25日成立，于2018年11月1日注销。
　　本案在审理过程中，被告申请对《补充说明》上田某某签字的真实性进行笔迹鉴定。之后，被告以无力支付鉴定费用为由申请撤回笔迹鉴定。
　　本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。
　　针对被告抗辩被告不是适格主体该争议焦点，本院具体分析如下：
　　第一，被告抗辩其签订房屋租赁合同的行为是代表祥睿公司的职务行为，本院认为：首先，被告提供一份祥睿公司于2018年5月27日出具《情况说明》称，“中益泰宁上海旗舰店地址苗圃路XXX号XXX室，因当时上海祥睿健康管理有限公司在注册中，故与上海东域投资管理有限公司签订房屋租赁合同委托店长田某某签约，期间所产生的任何债权债务关系及房租无正常交租违约条款都与田某某无关，一切由上海祥睿健康管理有限公司承担一切法律责任”。原告称被告从未将该份《情况说明》有效送达给原告，原告第一次看到。原、被告于2018年1月15日签订《房屋租赁合同》，该份《情况说明》于2018年5月27日双方合同正常履行过程中出具的，原告在签约时不知道被告签约行为是职务行为。被告未提供书面证据证明将该份《情况说明》有效送达给原告。其次，被告提供证人孔某于2018年11月20日出具《情况说明》并申请证人孔某出庭作证称，2018年1月15日，被告和李平英到东硕商务中心洽谈房屋租赁事宜，因当时祥睿公司未注册，实际出资人李平英未带身份证，故以被告名义代签房屋租赁合同，再以该份合同办理工商登记。李平英和祥睿公司没有书面授权被告签订合同，均是口头的。原告称被告当时通过孔某居间与原告洽谈租赁事宜，被告与孔某之间有业务往来，被告与证人之间有利害关系。原告在签约时不知道被告与祥睿公司之间关系，也不知道李平英是实际出资人，从签约到合同履行一直由被告接洽。被告称因李平英身份证没带所以让被告代签与事实不符，原告是一家正规公司，不可能同意这种操作，完全可以在下午带好身份证补签合同。因孔某的证人证言没有其他书面证据予以佐证，本院不予采信。再次，被告提供2018年5月9日系争房屋产权人刘尚武出具《承诺书》称“……现将该房屋出租给上海祥睿健康管理有限公司(筹)经营使用”证明原告在签约时知道被告与祥睿公司之间代理关系。原告称该份《承诺书》是应被告要求，为配合被告办理祥睿公司工商登记手续而提供的。因原、被告签订的《补充说明》明确以祥睿公司名义办理工商注册登记手续，且该份《承诺书》的证据来源从工商局调取的，原告解释更为合理，本院予以采信。最后，被告抗辩其是代祥睿公司签订合同，但房屋租赁合同上承租方是被告，合同落款处为被告签字，亦没有写明代签。房屋交接清单、为办理工商登记另行签约的《补充说明》、提前解约的《情况说明》等一系列文件均由被告签字，而不是由祥睿公司出具。祥睿公司在完成工商登记注册后，亦未以祥睿公司名义与原告重新签订房屋租赁合同。故对被告抗辩，本院难以采信。综上，因没有证据证明原告在签约时明知被告签订房屋租赁合同的行为是代表祥睿公司的职务行为，故对被告的抗辩，本院不予采信。
　　第二，被告认为2018年3月1日，原告与祥睿公司的法人赵盛源签订《房屋租赁合同》已取代了原、被告之间的合同。原告称2018年5月10日，原、被告签订《补充说明》明确因被告以祥睿公司名义办理工商登记注册手续，双方另签一份编号为DYMPZC101-XXXXXXXX的合同，该合同仅作为被告办理工商登记手续时使用，其他事项按原合同约定继续履行。原告为此在两份编号为DYMPZC101-XXXXXXXX合同上盖章，原告处留存的由被告签名，另一份被告称拿去办理工商登记，原告事后才知道由赵盛源签名，原告根本不认识赵盛源。原告为此提供了由被告签名的编号为DYMPZC101-XXXXXXXX的合同予以佐证。因原、被告签订《补充说明》已明确约定编号为DYMPZC101-XXXXXXXX仅作为被告办理工商手续时使用，其他事项按原合同约定继续履行，且原告的解释较为合理，故对被告认为编号为DYMPZC101-XXXXXXXX合同已取代原合同的抗辩，本院难以采信。
　　综上，对被告认为其不是适格主体的抗辩，本院不予采信。现原告要求被告承担相关法律责任，本院依法予以支持。被告同意解除房屋租赁合同，本院依法予以准许。根据合同约定，被告擅自退租的，原告有权没收保证金，同时被告按三个月租金标准向原告承担违约金。现原告要求没收保证金151,074元，符合合同约定，本院予以准许。被告认为解约违约金过高，要求法院予以调整，考虑到被告于2018年8月3日从系争房屋中迁出，原告于2018年9月18日将系争房屋出租，本院综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌定判令被告支付给原告解约违约金140,330元。根据合同约定，因被告原因导致本合同提前解除的，被告应补足免租期租金，现原告要求被告支付免租期租金49,170元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海东域投资管理有限公司与被告田某某签订的《房屋租赁合同》于2018年8月3日解除；
　　二、被告田某某在本判决生效之日起十日内支付给原告上海东域投资管理有限公司解约违约金人民币140,330元；
　　三、被告田某某在本判决生效之日起十日内支付给原告上海东域投资管理有限公司免租期租金人民币49,170元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币5,194元，减半收取计2,597元，由原告上海东域投资管理有限公司负担人民币702元，被告田某某负担人民币1,895元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：沈佳丽