上海东方众鑫投资有限公司与昆明贝克诺顿制药有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东方众鑫投资有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：赵晓微，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨格，上海市嘉诚律师事务所律师。
　　被告：昆明贝克诺顿制药有限公司，住所地云南省昆明市。
　　法定代表人：孙福，总经理。
　　委托诉讼代理人：者丽琼，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　原告上海东方众鑫投资有限公司(以下简称东方众鑫公司)诉被告昆明贝克诺顿制药有限公司(以下简称昆明贝克诺顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序。原告东方众鑫公司的委托诉讼代理人杨格、被告昆明贝克诺顿公司的委托诉讼代理人者丽琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告东方众鑫公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付逾期付款违约金243,420.98元(其中逾期支付租金违约金211,192.35元,逾期支付物业费违约金31,370.37元,逾期支付电费违约金858.26元)。依据：合同4-1、4-2条、补充条款4.4、5.4、14.1条。二、请求法院判令被告向原告支付提前退租违约金877,419.96元(租赁保证金)，相当于三个月的租金及物业管理费。依据：租赁合同5-1、10-5、补充条款5.1条。三、请求法院判令被告偿原告损失1,232,188.2元(自2018年9月1日-2018年11月15日，其中房屋空置损失655,397.95元,房屋租赁居间费576,790.25元)。依据：合同10-5、补充条款16.1条(双方违反合同，就违约行为给对方造成的直接损失，前述费用均为原告的直接损失)。四、请求法院判令被告承担律师费用142,000元。依据：补充条款16.1条。五、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月19日，原、被告签署了《上海市房屋租赁合同》，就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)租赁事宜达成一致。根据合同约定，系争房屋租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，押金为877,419.96元，2017年房屋月租金为254,448.62元，2018年月租金为262,159.18元，被告应于合同签署之日或之前向原告预付首月租金或物业管理费，并于每月1日前支付当月租金、物业费及其他费用，若被告逾期支付的，则每逾期一日应按照逾期额0.5%支付违约金；若被告中途擅自退租的，应向原告支付违约金及赔偿损失。合同签署后，被告于2017年1月至2017年12月期间多次逾期支付租金、物业费及电费。2018年7月6日，被告无关单方提出解除租赁合同，并于2018年8月31日向原告归还房屋，租金支付至2018年8月31日止。原告为减少损失，无奈只能将系争房屋重新出租，期间系争房屋空置二个半月，原告因此还支付了居间服务费576,790.25元。因被告的违约行为，给原告达成了重大损失，故请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告昆明贝克诺顿公司辩称，一、原、被告于2013年即签订租赁合同，租期3年，至2016年12月31日。2016年9月19日，原、被告签订本案系争合同，约定租期为2017年1月1日至2019年12月31日，含一个月的免租期。后因被告经营战略调整，需要缩小租赁面积，自2017年下半年开始，被告与原告协商变更租赁合同面积，但协商了9个月之久仍未果。2018年3月，被告向原告发送退租函；2018年4月17日，原告提出两个方案，即变更租赁面积和租赁地点，并提出用进口材料及环形走廊改造的要求，需200多万元的拆除报价，被告未接受，之后仍与原告积极沟通。2018年7月底，被告再次发退租函给原告。2018年8月24日，原、被告双方达成一致，被告租赁至2018年8月31日搬离，并且被告支付120万元补偿费用给原告，包括90万元的复原费用及30万元的租金损失，现被告已按期支付全部费用，并于2018年8月31日按期搬离系争房屋并办理了交接手续，结清了水电费及物业费等费用。对于诉请一，原告的计算违约金基数及天数均是有误的。首笔租金和物业管理费及其余款项的支付时间无异议；原告计算的基数错误，原告均为按照月租金计算，但合同4-2条、补充条款4.4条约定应当按照日租金来计算。逾期的天数错误，除首笔租金和物业管理费外，其余的原告将收到款项的当天也计算进入，因此逾期天数均应扣一天。物业费数额和实际付款日期被告予以认可。故逾期付款违约金应以日租金或月物业管理费乘以逾期天数计算。关于电费违约金的主张，无合同任何条款约定电费支付时间，也无相关违约金条款。物业管理办公室抄电表后会将单据给被告，实际并不是在每月1号之前查好并交付单据，被告一直根据单据按时付费。电费违约金在合同没有明确约定，不能做“等”的扩大理解，即使有电费逾期支付的行为，对方有权中断供电，非赔偿违约金，且被告一直按期缴付电费。对于电费数额和实际付款日期被告予以认可。对于合同约定的逾期付款的违约金标准为日千分之五，被告认为过高，应当按照银行同期利率计算。且被告曾14次共28笔提前支付款项，天数达380多天，双方在交易中形成合理信赖(有月份早几天，有月份晚几天)，对于晚交的款项，原告当时未提出异议。综合来讲原告方是获益的，并未产生直接损失。按照银行同期银行利率及违约金计算方法，被告提前支付的款项的成本足以弥补原告的损失。诉请二，缺乏合同依据。原告依据的合同10-5条并不适用于本案，该条款适用的前提是被告擅自退租，但被告并未擅自退租，即使擅自退租也应以押金来付违约金，可主张的押金只有补充条款5.10条A款中第3、13项中分别涉及押金20,000元、50元/个。合同中约定的85万元为租赁保证金，而非押金。原告依据的补充条款16.1约定可以主张直接损失而非违约金，双方都有过错的，对方也应承担相应责任。合同第5条约定租赁保证金为3个月租金及物业管理费，但原告的陈述却为押金，两者性质不同。原告法人也曾表明被告支付的120万元费用足以弥补其损失，且原告已找到下家暨案外人顶呱呱公司继续租赁，且实际上原告收到被告支付的款项后并未进行环形走廊的改造，故原告为纯收益。被告亦未享受免租期权益。被告和原告在租期中途变更租赁面积，因原告提出超额修复费用及其他超越合同的要求，才未达成一致，本案租赁合同的解除为双方合意解除，而非被告单方原因所致；原告支付的120万元，包括90万元的复原所需费用(恢复原状+环形走廊)和30万元实际损失，上述费用被告已支付完毕，前述120万元包括85万余元租赁保证金。原告在2018年9年1日就已将系争房屋租赁给顶呱呱公司，且没有任何修复行为，上述120万为纯获益，足以弥补原告所有损失。诉请三，空置期损失无合同依据，且120万元费用已经覆盖原告损失，且对方有足够时间寻找下家且其已实际找到下家，中介费也不属于原告主张的实际损失。原告提交的2018年9月18日签订的居间合同，但原告在此之后向被告主张的中介费仅为26万元，并非57万元，因此被告合理怀疑该份合同为原告专门为索赔制造的中介合同。诉请四，律师费不属于必然支出的费用，不构成原告直接损失。且原告律师费是按照本市标的最高标准收取的律师费，对于明显虚高的标的所产生的律师费应当由对方承担，对于合理标的内的费用，应根据双方的过错合理分担，且被告实际产生的律师费等10万多元，如原告积极协商则不会产生此笔费用，因此律师费应当由原告自行承担。诉请五，被告积极与原告进行协商，但原告不予协商向法院提起高额诉讼，因此诉讼费应当由原告自行承担，希望法院根据双方过错合理认定分担。综上，不同意原告所有的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告为系争房屋的权利人。
　　2016年9月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定系争房屋建筑面积为1267.49平方米，甲方于2017年1月1日向乙方交付房屋，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日，免租期自2019年12月1日起至2019年12月31日止。第一年租期租金为每天每平方米建筑面积6.6元，计每月254,448.62元，第二年租金为每天每平方米建筑面积6.8元，计每月262,159.18元……；乙方应于每月一日前向甲方支付当月的租金、物业管理费等，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金、物业管理费等任何其他应付给甲方的款项的0.5%支付违约金。乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金及物业管理费，即877,419.96元。违反合同的一方，应向另一方按同等保证金的数额支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按押金向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同补充条款另约定：乙方应于每月一日前向甲方支付当月的租金、物业管理费等，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金、物业管理费等任何其他应付给甲方的款项的0.5%支付违约金，且该违约金应自延期的第一天起计算至全部应付款额被付清为止。乙方应于合同签署之日或之前向甲方预付免租期(如有)后租赁期首月的租金与物业管理费，计292,473.32元。甲方知悉乙方违约而又接受租金或合同项下的其他费用或款项时，不应视为甲方放弃追究乙方违约的权利。如甲方放弃合同条款规定的任何权利，应以甲方书面签字为准。如乙方缴付的租金或其他费用或款项不足额时，即使甲方接受乙方该不足额款项，亦不影响甲方向乙方追索不足部分的权利，更不影响甲方按合同或法律规定采取其他措施的权利。除合同明确规定外，甲、乙双方均不得单方终止合同，任何一方如有违反合同的行为，应赔偿就违约行为给对方造成的直接损失(包括诉讼费用和律师费用)；如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。
　　上述合同签订后，被告存在部分租金、物业费、电费逾期支付的情况，其中2017年1月9日支付了合同项下的首期租金254,448.62元及物业管理费38,024.7元，2017年2月15日支付了当月的租金254,448.62元及物业管理费38,024.7元、电费3,290.99元，2017年3月8日支付了当月的租金254,448.62元及物业管理费38,024.7元、电费3,600.2元，2017年5月17日支付了当月的物业管理费38,024.7元、电费3,112.5元，2017年5月18日支付了当月的租金254,448.32元，2017年6月7日支付了当月的租金254,448.62元及物业管理费38,024.7元、电费2,749.23元，2017年11月6日支付了当月的租金254,448.62元及物业管理费38,024.7元、电费3,554.97元。
　　2018年3月21日，被告向原告发出《退租确认函》，表示因被告战略发展规划需要，拟提前退租2001-2004单元。之后原、被告就退租事宜多次进行沟通。2018年7月6日，被告向原告发出《关于公司提前退租2001-2008单元的通知》，表示基于被告战略规划的需要，决定缩减现有20楼办公区域的一半面积，提前退租2001-2004单元。为此，被告自2017年下半年起同原告多次沟通，但因原告提出不合理要求，导致双方最终未能达成共识。故被告决定提前解除与原告于2019年9月19日签订的租赁合同，自2018年8月31日起将系争房屋全部交还给原告。
　　2018年8月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订的《租赁房屋复原费用协议书》载明，甲方同意乙方按现状交房，由甲方自行复原。乙方全面履行协议约定义务的情况下，合同约定的乙方复原责任及义务全部免除；乙方同意向甲方支付复原补偿费用合计120万元(包括复原所需费用90万元及复原期间的租金损失30万元)，此复原补偿费用为固定总价包干，超出部分由甲方自行补足，与乙方无涉。经双方协商，租赁保证金858,407.61元，甲方同意直接抵扣协议约定的部分复原补偿费，2018年9月30日前，乙方向甲方支付剩余复原补偿费341,592.39元。双方确认，本协议仅仅解决租赁房屋复原补偿及支付事宜，基于合同履行过程中的违约责任及赔偿事宜，双方另行协商。
　　2018年8月31日，原、被告办理了系争房屋的交接手续，被告按现状将系争房屋交付原告。
　　2018年9月6日，被告向原告支付了复原补偿费341,592.39元。
　　2018年9月26日,原告向被告发出《公函》，要求被告支付违约金、滞纳金1,478,672.9元。之后原、被告就赔偿的内容、明细进行多次沟通，后原告表示之前计算数字有误，要求被告按照诉讼请求中数额进行赔偿，因双方无法达成一致，遂至讼。
　　另查明，被告向原告表达退租意向后，原告委托案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)对系争房屋另行招租。2018年9月18日，原告与中原物业签订《房屋租赁居间合同》，确认与该公司介绍的上海顶呱呱信息技术有限公司(以下简称顶呱呱公司)签订租赁合同，原告应向中原物业支付居间服务费576,790.25元。2018年11月16日，中原物业向原告开具了佣金金额为576,790.25元的发票。2018年11月20日，原告向中原物业支付了中介费576,790.25元。
　　2018年8月13日，原告(甲方)与案外人顶呱呱科技股份有限公司(乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定系争房屋租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，交付日为2018年9月1日，装修免租期为2018年9月1日起至2018年11月15日止。
　　2018年11月5日，原告(甲方)与顶呱呱公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，表示系争房屋租赁期自2018年11月16日起至2021年8月31日，交付日为2018年11月16日。同日，原告(甲方)与顶呱呱科技股份有限公司(乙方)、顶呱呱公司(丙方)签署的《情况确认说明》载明，丙方为乙方的全资子公司，乙方因在上海设立丙方需要，与甲方在2018年7月27日签署了租赁合同，该房屋仅为乙方注册丙方需要，无需执行。
　　原告为本案纠纷，与上海市嘉诚律师事务所签订《律师委托代理协议》，约定律师代理费为142,000元。2018年12月10日，原告向上海市嘉诚律师事务所支付了142,000元，上海市嘉诚律师事务所于同日向原告开具了律师费发票。
　　审理中，原、被告均确认，系争租赁合同已于被告搬离系争房屋之日，即2018年8月31日解除。
　　原告表示，合同中没有明确约定被告逾期支付电费时需支付违约金，但原告认为应当电费应参照租赁合同中所描述的“租金、物业费等”中的费用。因被告单方擅自解除合同造成的房屋空置期损失，重新寻找下家的房屋中介费、律师费，均为原告的实际损失。被告提供的视频拍摄的确为系争房屋现在的状况。2018年9月初，原告将系争房屋交付给顶呱呱科技股份有限公司，2018年11月15日为顶呱呱公司的实际起租日，之前原告均未收取租金。原告没有给予顶呱呱公司装修免租期，除了门头，里面没有装修，沿用的都是被告之前使用的装修。原、被告间的复原协议未限定原告在何时复原，被告支付的120万元为双方协商的被告应履行的义务，但不包括原告何时复原及复原的执行，120万元中包含了85万余元的押金，该费用系被告搬离系争房屋的复原费用，不能抵扣原告诉讼请求中的实际损失。
　　被告表示，系争房屋的复原没有实际发生，且原告补充证据提供的和顶呱呱公司的租赁合同中约定房屋返还标准为毛坯，由此可知未来也不会发生修复费用，原告因系争合同解除事宜，利用其强势地位及欺瞒手段获取了120万元的经收益，已足以覆盖并超过了因本案而产生的诉讼费和律师费。原告提交的租赁合同的租期为2018年9月1日至2021年8月31日，以及物业费的起付时间为2018年9月，综合可见起租期为2018年9月1日。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租期为2017年1月1日至2019年12月31日，被告在租赁期内提出变更租赁面积，在未与原告协商一致的情况下提出退租，理应按照约定承担擅自退租的违约责任。
　　对于原告的第一项诉讼请求：现被告对于原告提供的计算明细中己方的租金、物业费、电费的实际付款日期均无异议，本院予以确认，但被告认为应按照日租金标准和月物业管理费作为计算逾期付款违约金的本金，且合同约定的计算标准过高。本院认为，根据合同约定，乙方应于每月一日前向甲方支付当月的租金、物业管理费等，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金、物业管理费等任何其他应付给甲方的款项的0.5%支付违约金；其中租赁期首月的租金与物业管理费292,473.32元，乙方应于合同签署之日或之前向甲方预付。现双方于2016年9月19日签署房屋租赁合同，但被告实际于2017年1月9日支付首月的租金及物业管理费，故原告计算的112天逾期天数具有事实和法律依据。2017年2月的租金及物业管理费被告逾期支付15日，2017年3月的租金及物业管理费被告逾期支付8日，2017年5月的租金及物业管理费被告分别逾期支付18日、17日，2017年6月的租金及物业管理费被告逾期支付7日，2017年11月的租金及物业管理费被告逾期支付6日。合同约定的租赁面积为1,267.49平方米，第一年租金标准为每天每平方米建筑面积6.6元，故2017年的日租金标准为8,365.43元，原告认为合同中约定的“日租金”为笔误的主张缺乏事实依据，本院不予采信。对于每日0.5%的标准，结合双方约定的租金、物业管理费标准及实际履行情况，本院认为该约定并未过高于原告的实际损失，被告要求调整该标准为同期同类银行贷款利率的抗辩意见本院不予采纳。至于原告要求被告支付电费逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。故被告应以日租金8,365.43元、月物业管理费38,024.7元为本金，按照上述逾期天数，以0.5%的标准向原告支付逾期付款的违约金，其中逾期支付租金违约金6,943.31元，逾期支付物业费违约金31,370.37元，共计38,313.68元。
　　对于原告的第二项诉讼请求：因被告擅自退租致使合同解除，被告理应承担违约责任。根据合同约定，被告应按押金向原告支付违约金。被告认为，该处押金与租赁保证金并非同一概念。但结合合同文义，本院认为该约定的押金即为租赁保证金，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，且与商业惯例不符，本院不予采纳。合同约定租赁保证金为877,419.96元，故原告要求被告支付提前退租违约金877,419.96元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。
　　对于原告的第三、四项诉讼请求：根据原告在审理中的陈述，原告已于2018年9月初将系争房屋交付于案外人，故原告并不存在其所主张的空置期损失。原告所主张的再次出租的居间费并非因被告违约造成的直接损失，且被告需支付的违约金已足以弥补原告的律师费、居间费等损失，故原告的第三、四项诉讼请求本院不予支持。
　　就原、被告签署的《租赁房屋复原费用协议书》，被告认为系争房屋并未按照协议复原，原告利用欺瞒手段获取的120万元为原告方的纯获益。但根据《租赁房屋复原费用协议书》的约定，该协议仅针对系争房屋复原补偿事宜，违约责任及赔偿事宜由双方另行协商，原告本案的诉讼请求中亦未包含相关的复原费用，且被告也未在本案中提出反诉，如被告对于复原费用有异议，可另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百十四条规定，判决如下：
　　一、被告昆明贝克诺顿制药有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方众鑫投资有限公司支付逾期付款违约金38,313.68元；
　　二、被告昆明贝克诺顿制药有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方众鑫投资有限公司支付提前退租违约金877,419.96元;
　　三、驳回原告上海东方众鑫投资有限公司的其余诉讼请求。
　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26,760.2元，减半收取为13,380.1元，由原告上海协信星光商业投资管理有限公司负担8,469.3元，被告昆明贝克诺顿制药有限公司负担4,910.8元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫