上海东方汽配城有限公司与上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东方汽配城有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：章宏星，董事长。
　　委托诉讼代理人：管海萍，上海久光律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：贺艳玲，上海久光律师事务所律师。
　　被告：顾艺霞，女，1971年8月8日生，汉族，住安徽省铜陵市。
　　被告：上海泽羽文化发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：顾艺霞，董事长。
　　被告：上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：顾艺霞，董事长。
　　三被告共同委托诉讼代理人：陈应东，上海市力律师事务所律师。
　　原告上海东方汽配城有限公司(下称东方汽配城)与被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司(下称泽羽公司)、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店(下称天瑞轩酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺艳玲、被告顾艺霞、三被告共同委托诉讼代理人陈应东到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告东方汽配城向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告顾艺霞之间的房屋租赁合同。二、判令三被告支付2013年1月16日起至2018年5月31日止租金4,914,955.67元及自2018年6月1日起至实际返还之日止的房屋实际占有使用费(按2,671.89每日计算)；三、判令三被告支付2013年1月16日起至2018年5月31日止的物业费224,951元，水费42,638元，电费428,089元，总计695,678元；四、判令三被告立即迁出曹安路XXX号商铺，将商铺交还给原告。事实和理由：2012年7月,上海东方汽配城有限公司与被告顾艺霞签订《房屋租赁合同》,约定被告顾艺霞承租上海东方汽配城有限公司坐落在上海市嘉定区曹安路XXX号的商铺,并约定了租金标准、支付方式和租期及物业费支付等,另又约定如被告拖欠租金、物业费、水电费等费用逾期15日的,上海东方汽配城有限公司有权单方面解除合同,收回商铺。被告顾艺霞承租商铺后开设了被告泽羽公司及被告天瑞轩酒店,被告泽羽公司及被告天瑞轩酒店均注册且实际经营地在被告顾艺霞承租的商铺内。然被告顾艺霞承祖商铺后,至今分文未支付租金、水电费及物业管理费,原告多次催促,被告顾艺霞以经济困难为由多次推脱。期间,被告泽羽公司及被告天瑞轩酒店向原告作出承诺愿意支付上述《房屋租赁合同》项下的所有款项,但也一再违背承诺,至今未付。针对被告顾艺霞的违约行为,原告有权依法依约解除与被告顾艺霞间的租赁合同。原告认为,被告顾艺霞作为承租人应按约支付租金及其他费用,实际使用人被告泽羽公司及被告天瑞轩酒店自愿承担被告一对原告的债务,故三被告应共同偿还债务,现三被告拒绝支付租金和其他费用的行为严重侵害了原告的合法行为,故原告涉讼。
　　被告顾艺霞、泽羽公司、天瑞轩酒店辩称，诉请1认可，同意解除租赁合同。诉请2租金总金额的计算方式认可，但是原告在2018年6月1日开始拉电，故诉请2中的要求支付2018年6月1日起的房屋实际占有费用不认可，且保留向原告追诉损失的权利，应该扣除原告应支付给被告的餐费3,567,693.40元及次承租人向原告支付的租金142,296.6元，并要求扣除3楼部分2016年12月1日到2018年5月31日1楼和3楼的租金937,980元。诉请3电费中188,071.8元不认可，其他都认可。诉请4认可。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2012年7月25日,东方汽配城(甲方)与顾艺霞(乙方)签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份,约定：乙方承租甲方坐落在上海市嘉定区曹安路XXX号主楼一层面积230.8平方米、主楼二层739.41平方米、主楼三层735.09平方米，总计1705.3平方米的商铺用于餐饮经营。租赁期限暂定自2012年8月16日至2021年1月15日(2012年8月16日至2013年1月15日为装修免租期)。租金全年86万元，一楼32,850元，二楼三楼827,150元。租金每二年递增一次，前四年，每二年递增5%，后四年，每二年递增8%。租金半年一付(前两年季度付款)，先付后用。一楼、二楼租金按照原合约付款至2012年9月15日，付款方式不变，2012年9月15日以后按照本约规定执行。甲方为乙方提供独立的水电表具，甲方按每月抄表数向乙方收取水电费，并出具由财税部门监制的统一收据或发票，乙方应在甲方规定的时间段内一次性付清。甲方将按照物业管理合同规定，每月向乙方收取物业管理费。甲方在本合同生效之日起三日内将场地及相关设施交付乙方验收使用。乙方在支付租金的同时，向甲方支付35,000的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保，当保证金不足上述金额时，应在十日之内补足。乙方逾期15天，经书面催告仍未支付租金、水电费、电话、物业费等费用以及补足保证金的，甲方有权解除合同。如果因租赁场所被安置、改造或产权人原因需要，甲方可以提前解除本合同，甲方因该等原因提前解除本合同时，应提前45日通知乙方，乙方应按通知和本合同“第九条”的规定，向甲方交还租赁场地和设施；甲方向乙方退还剩余租期内的已付租金。合同第九条约定：(一)租赁期满未能续租或因合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后10天内将租赁的场地、配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。(二)甲方收到乙方退场请求并终止合同，或甲方按本合同约定取消乙方入场经营资格的，双方应在合同终止之日或取消乙方入场资格之日起10天内，在扣除消费者先行赔偿金、违约方违约金等发生的费用后，按“多退少补”原则，结清租金、保证金及有关费用。(三)如遇东方汽配城综合工程改造或政府土地征用等原因的，甲方不承担任何违约责任。
　　上述合同签订后，东方汽配城将系争房屋交付顾艺霞使用。顾艺霞承租房屋后于2012年9月21日注册成立了上海泽羽商贸有限公司，于2013年4月9日成立了上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店。天瑞轩大酒店系泽羽公司的分支机构。泽羽公司及天瑞轩大酒店的经营场所均为系争房屋。
　　2014年9月24日，泽羽公司向东方汽配城市场经营管理有限公司出具《承诺书》，做如下付款承诺：1、截止2014年8月底的水电物业费合计125,483元，份三期支付，具体时间为2014年的9月、10月、11月的每月的29日前办理支付，2、2014年9月后的水电费在次月的月末30前支付。2017年2月16日，上海泽羽商贸有限公司变更登记为上海泽羽文化发展有限公司。
　　2014年12月12日，泽羽公司及顾艺霞向东方汽配城出具《承诺书》一份称，自2015年2月16日起，“承诺人”与上海市嘉定区真新街道瑞诺咖啡会所(下称第三方承租人)所签的《商铺租赁合同》中所涉及的租金，由第三方承租人直接支付至贵公司指定账户。租金支付方式、支付节点和合同期限按《商铺租赁合同》的约定执行。并将泽羽公司与上海市嘉定区真新街道瑞诺咖啡会所签订的《商铺租赁合同》作为该承诺书的附件提供给东方汽配城。
　　2015年11月4日天瑞轩大酒店向东方汽配城市场管理经营有限公司提交《回函报告》，做出如下承诺：1、2016年春节之前分四次支付所欠的2015年2、6、7、8、9、10月的水电费。2、2016年春节之前的后期产生水电费也一起结清。3、关于2015年4月产生的突发水电费待二楼咖啡店的缴纳清单及户外不明的线路核实后补缴。4、2016年春节之前会将二楼瑞诺咖啡的租金义务履行缴纳。
　　2016年5月10日天瑞轩大酒店向东方汽配城物业管理有限公司张总出具《承诺书》，做出如下支付计划：1、2016年3月前的水电费在2016年8月前完成缴纳。2、关于2015年4月产生的突发水电费待二楼咖啡店的缴纳清档及户外不明的线路核实后补缴。3、二楼瑞诺咖啡租金因对方原因拒绝支付，经我方多次催款分批履行，于年4月28日支付10万元，剩余租金7月前完成支付。4、其他还款计划事宜按2015年12月16日的回复函依然保持不变。
　　2016年8月25日，上海东方汽配城市场经营管理有限公司向泽羽公司、顾艺霞送达《催告函》，要求其于2016年9月1日前至东方汽配城三期一楼1002室结清欠费，如逾期未办理，将暂停相关物业服务。
　　2016年12月15日，东方汽配城向顾艺霞、天瑞轩大酒店(简称顾艺霞等)、汤伟国、上海瑞诺咖啡馆(简称汤伟国等)发出通知称，顾艺霞于2012年7月25日与其签订租赁合同，从事天瑞轩大酒店的经营业务，截止2016年11月30日，已累计欠付物业管理费、水电费共计45万元。汤伟国于2013年12月20日与顾艺霞订立房屋二层的转租合同，从事上海瑞诺咖啡馆经营业务，自2016年12月起，以顾艺霞等收取转租租金、物业管理费、水电费却不交纳给该公司，危害其权利为由，拒绝再向顾艺霞等支付各类钱款共计15万元。经多次催讨和协调无果，该公司依据租赁合同，决定行使解除权。如顾艺霞等和汤伟国等在向该公司支付上列各自的租赁欠款后，可以继续承租原该房屋各自的使用部位(顾艺霞等三楼、汤伟国等二楼，一楼共同，合同依据原租赁合同和转租合同的原则，与该公司另订)。
　　审理中，原告对于被告主张的3,534,590.40元餐费总额予以认可，同意该款用于抵扣租金;同意在第三项诉请的电费中扣除被告提出异议的188,071.80元电费;次承租人交付给原告的租金142,296.6元同意在被告欠付的租金中予以扣除。原告对于被告所称2018年6月1日起一、二、三楼全部停电的事实予以认可，但认为被告虽然不再经营，但依然占用房屋，故其要求参照租金标准主张使用费。对于被告交付的保证金35,000元，原告表示同意返还。关于被告所称的系争房屋涉及动迁的问题，原告称目前尚未进入二次装潢的评估，也尚未签订动迁协议。
　　审理中，本院于2018年10月17日告知被告应及时搬离并将房屋返还原告，以免扩大损失，被告表示知晓，但至今尚未将房屋返还原告。
　　本院认为，原告与被告顾艺霞之间签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》实为房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告顾艺霞在合同履行期间，未按约支付租金，已构成违约，原告按照合同约定要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告顾艺霞和房屋的实际使用人泽羽公司、天瑞轩大酒店理应迁出租赁商铺并将房屋返还原告。原告主张的2013年1月16日至2018年5月31日的租金，应按折抵餐费3,534,590.40元，并扣除原告收取的次承租人的租金142,296.6元后的1,238,068.67元计算。至于原告主张的2018年6月1日至实际返还之日的房屋使用费，因双方庭审中已确认2018年6月1日起一、二、三楼全部停电至今的事实，本院认为被告系租赁房屋用于经营，停电后房屋无法正常使用，遂于2018年10月17日告知被告应及时搬离并返还房屋，以免扩大损失，但被告至今未搬离房屋，故本院认为原、被告双方对于2018年6月1日之后的房屋使用费损失均有过错，结合双方的过错程度，本院酌情确定被告顾艺霞应按原租金标准的60%向原告支付自2018年11月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费。被告对于原告主张的水费、物业费没有异议，本院予以照准。关于原告主张的电费，已按被告提出的异议对金额进行了调整，故本院对于调整后的240,017.20元予以支持。被告泽羽公司、天瑞轩大酒店虽然不是租赁合同的承租人，但是实际使用人，且均向原告就被告顾艺霞拖欠的租金等费用的支付出具了承诺书，也未在本案中对于原告要求泽羽公司及天瑞轩大酒店与顾艺霞共同承担付款及迁出并返还房屋的主张提出异议，故本院认为原告要求被告泽羽公司、天瑞轩大酒店与顾艺霞共同承担合同约定的相关义务合法有据，本院予以支持。被告关于原告已与次承租人汤伟国建立租赁关系的意见，本院认为原告与汤伟国并未签订租赁合同，原告向汤伟国收取的租金也按照被告的主张折抵了被告应向原告收取的部分租金，故原告收取汤伟国租金的行为不构成事实上的租赁关系，故被告要求原告直接向汤伟国主张2楼部分的租金缺乏依据，本院不予采信。被告并未提交证据证明其2016年12月1日至2018年5月31日期间不能正常使用房屋，故其要求扣除2016年12月1日到2018年5月31日的租金937,980元缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，原告同意将保证金35,000元返还被告顾艺霞，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告上海东方汽配城有限公司与被告顾艺霞于2012年7月25日签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》；
　　二、被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店应于本判决生效之日起十日内迁出嘉定区曹安路XXX号商铺，并将该商铺返还原告上海东方汽配城有限公司；
　　三、被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东方汽配城有限公司2013年1月16日至2018年5月31日的租金1,238,068.67元；
　　四、被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东方汽配城有限公司自2018年6月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费(按每日1,603.13元计算)；
　　五、被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东方汽配城有限公司2013年1月16日至2018年5月31日的物业费224,951元、水费42,638元、电费240,017.20元；
　　六、原告上海东方汽配城有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告顾艺霞保证金35,000元。
　　七、驳回原告上海东方汽配城有限公司其余诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费20,511元，减半收取10,255.5元，由被告顾艺霞、上海泽羽文化发展有限公司、上海泽羽商贸有限公司天瑞轩大酒店负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：张  顺