上海东方渔人码头投资开发有限公司与任伟民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海东方渔人码头投资开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：洪根云，董事长。
　　委托诉讼代理人：许佳，男。
　　委托诉讼代理人：龚馨语，女。
　　被告(反诉原告)：任伟民，男，1962年10月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：杨磊，上海市六角城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘红力。
　　原告上海东方渔人码头投资开发有限公司(以下简称上海东方渔人码头公司)诉被告任伟民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，本院依法适用简易程序，由审判员周励独任审判。被告在答辩期内提起反诉。审理期限到期后，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案继续适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海东方渔人码头公司之委托诉讼代理人许佳、被告(反诉原告)任伟民及委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海东方渔人码头公司向本院提出诉讼请求：1.判令《上海市房屋租赁合同(商业)》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年8月12日解除；2.判令被告支付2018年4月1日至2019年8月12日的租金240,556.80元；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年8月12日物业管理费19,619.14元；4.判令被告支付违约金103,957.20元。事实与理由：2017年10月16日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同(商业)》及《房屋租赁合同之补充协议》，约定被告承租原告位于上海市杨浦区安浦路XXX号XXX楼XXX-XXX室(以下简称系争房屋)，租赁面积为40.2平方米，用于经营“玛丽莲”甜品，租期为2017年10月10日至2020年10月9日，租金为14,673元/月、物业管理费为2653.2元/月，皆为按月支付，先付后用。2017年10月27日，原告向被告交付了系争房屋，房屋租赁期调整为2017年10月27日至2020年10月26日。被告支付了部分租金、物业管理费、租赁保证金后，开始欠租。原告多次催讨未果，遂于2019年8月12日向被告发出《合同解除告知函》，函告双方的租赁关系于2019年8月12日解除。原告现诉至法院，作如上诉请。
　　被告(反诉原告)任伟民辩称并反诉称，被告承租系争房屋用于商业经营之目的，原告有义务保证被告租赁区域处于正常使用状态。但被告在承租后，发现系争房屋存在漏水漏风、空调系统空设等问题，被告多次向原告提出维修请求，但原告一直未能解决，导致被告无法正常经营，故原告要求解除租赁关系，被告只能被动接受。被告未支付的租金金额为240,556.80元，物业费19,619.14元也未支付，但是是因为系争房屋存在漏水漏风等情况一直未得到解决，被告不得已才未支付的，现被告也不愿支付。至于原告主张的违约金，也是因为前述原因，被告不予同意，且原告没有损失，违约金金额显然过高，应予调整。现被告提出的反诉诉请：1.判令反诉被告支付提前解约违约金103,957.20元；2.判令反诉被告赔偿装修工程及设备投入147,718元；3.判令反诉被告赔偿加盟费49,800元；4.判令反诉被告赔偿产品及库存原辅料款40,111元；5.判令反诉被告返还保证金51,978.60元。事实与理由：系争房屋存在严重问题，给反诉原告造成了极大损失，理应由反诉被告进行赔偿。
　　针对被告(反诉原告)任伟民反诉诉请，原告(反诉被告)上海东方渔人码头公司辩称，商场瑕疵并不构成违约，故反诉被告并非违约方，而反诉原告未按约支付租金，反诉原告是违约方，故反诉被告只同意返还反诉原告保证金51,978.60元，不同意其余反诉诉请。
　　经审理查明，原告系上海市杨浦区安浦路XXX号、江浦路XXX号产权人。
　　2017年10月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商业)》，约定：原告将系争房屋出租给被告，租赁面积为40.2平方米。土地用途为：商业，结构为：现状。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为供乙方经营品牌为玛丽莲甜品，经营项目为：甜品。房屋租赁期自2017年10月10日起至2020年10月9日止。在签订本合同当日，乙方应向甲方支付3个月的租金即44,019元及3个月的物业管理费即7959.6元之和作为房屋租赁保证金，即51,978.6元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。月固定租金标准：2017年10月10日至2019年10月9日的月租金为14,673元，2019年10月10日至2020年10月9日的月租金为16,140.3元。月提成租金标准：2017年10月10日至2019年10月9日的月提成租金为该日历月营业额的8%，2019年10月10日至2020年10月9日的月提成租金为该日历月营业额的9%。固定租金或提成租金取较高者。首期租金(2017年11月10日起至2017年11月30日租金)应于该房屋交付当天支付，应交租金为10,130.4元。除首期租金外，其他交租期固定租金均按每一个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当每期租金支付时间为上一期到期之前的15天内，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。租赁期间，该房屋的物业管理费用由乙方承担，该房屋目前的物业管理费每月为2653.2元，于每月的第5日之前向甲方缴纳当月物业管理费用，物业管理费不包含除空调能耗外的(非正常营业时间空调供应的费用、水、电、煤、通讯、设备、清洁及其他有关费用)。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复而不得擅自处理；甲方应在接到乙方通知后的合理期间内及时安排维修。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设备处于正常的可使用和安全的状态(自然损耗除外)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。该书面通知到达另一方时立即生效。违反合同的一方，应向另一方按月租金和月物业管理费总额的6倍支付违约金；支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金或物业管理费等有关费用累计超过1个月的。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金，并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返还甲方。补充条款约定：乙方享有1个月的装修免租期，即2017年10月10日起至2017年11月9日止。免租期内，乙方无需向甲方支付租金。该物业或该房屋内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其他设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火和任何其他物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其他害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫，而对乙方或任何其他人士造成的任何个人或财务上的损失或破坏。如上述情况是因甲方的过失直接引起的，甲方应在法律规定的责任范围内赔偿乙方因此而遭受的直接经济损失。
　　同日，双方还签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：电量增容改造费用11,500元，双方各承担50%，由乙方先行支付，待改造结束后，由甲方承担50%的费用，直接抵扣首期租金。
　　2017年10月20日，被告支付租赁保证金51,798.60元；2017年11月3日，被告支付租金16,602.6元。被告还支付了物业管理费5748.60元。
　　2017年10月27日，原告将系争房屋交付给被告。
　　2018年1月28日，被告发微信给原告，内容为：试营业后，发现贵司店铺设施遗留问题不少。当务之急是气窗封不死，冷风直灌，漏水，店门外空调(公用)打不开，致门店温度极低，顾客意见很大，直接影响正常经营。原告回复：找郑工。被告回：我们找过了。为什么每次要我们自己去找？你们就不能出面协调解决吗？原告回：你每次都是休息天找我。要么找我们当班同事，谢谢。
　　2018年3月15日，原告向被告发出《催款通知书》，催讨2018年1月1日至4月30日的租金58,692元、物业管理费10,612.80元。
　　2018年5月9日，被告发邮件给原告，内容为：自2018年1月18日试营业后，向贵司多次提出室内玻璃幕墙漏水、漏风及店门附近室外部位空调出风口形同虚设(贵司工程部称是其商场的空调管道未予连接，实属摆设导致，拟重新制作连接管道予以解决)等诸多问题，至今尚未见贵司有任何实际整改或补装的处理，冬天时节，我店备受寒风侵袭及雨水倒灌之苦，严重影响了我店的正常经营。现夏季即将到来，我店室内仅有的自行出资安装的两个空调出风口，根本无法满足店内外共150多平方米面积的制冷效果。望迅速彻底解决遗留问题。
　　2018年5月10日，原告发邮件给被告，内容为：对于贵司提出的问题，我部会协调工程部协助处理，鉴于设计与施工各方面的因素，我们会给到您确切的回复。
　　2018年5月17日，被告发邮件给原告，内容为：高温季节已到，就我上述邮件要求贵司尽速解决店内玻璃幕墙漏水漏风及店门外空调系统形同虚设的问题，现贵司的方案有否确定？望告知。另，近日发现店内油烟味日趋严重。经我查询，为店门外消防楼梯处油烟倒灌飘入我店所致。至于消防楼梯处油烟从何而来，贵司工程部维修人员称是顶楼烟道油烟排放不畅倒灌之原因造成的。刚才正巧有工程部维修人员在“井银日料店”维修，我即向工程部维修人员又反映了上述邮件所列的空调及漏风漏水问题，工程部维修人员现场查看检查了三个问题后称以前尚不知情，他们会向工程部领导反映的。
　　2018年5月17日，原告发邮件给被告，内容为：我们会尽快检查原因，后续答复。
　　2018年5月22日，被告发邮件给原告，内容为：感谢褚经理的悉心安排，昨天晚上开始整改室内漏水漏风遗留问题。今天一早我到店里，发现尚未全部搞好，估计今晚还需继续整改。但今天早晨灰天灰地及顶棚处的空洞未予修复的景象，简直一片狼籍，让我心里很不爽。卫生工作我亲自搞了约1个多小时，纯粹是为了尽量将门店形象保持得好一些，为顾客留下尽量好的环境。但我想问一下，说好的卫生搞干净、说好的不影响第二天工作的承诺要求做到了吗？我真的很无语。
　　2018年5月22日，原告发邮件给被告，内容为：就你反应的问题，我已咨询工程部，今天晚上还是施工周期内。明天早上我会协调保洁会来清洁。
　　2018年6月13日，被告向原告发出电子邮件，内容为：6月8日贵司人员递送《催款通知单2》后，6月12日，贵司通过邮政又寄来《催款通知单2》。我很纳闷亦很生气，不知贵司接二连三地发《通知》用意何在？未付租金及物业费是因为我的单方面原因所导致的吗？门店开店伊始及在以后的沟通中，我们多次申诉贵司所租赁我经营的店铺存在漏水漏风、空调管道接反、店门外空调无管道形同虚设、消防通道处油烟外溢致门店环境脏乱差。这些问题不仅直接导致顾客消费体验极差，更严重的是顾客意见纷纷，谁会愿意到这种环境消费？众所周知，商场本就客流稀少，人流惨淡，生意很差。而商场租赁给我的店铺竟然存在众多缺陷，本应立即解决。在我的一再催促下和褚经理您的亲自关心下，5月底终于将店铺漏水漏风问题作了整改。但其他存在的问题何时解决迄今没有告知我们任何方案和时间节点。……关于租金支付的问题，《租赁合同》中对甲方房屋产生的缺陷、整改时间及影响租金是有约定的。……其实，我的要求很简单，一是商场对租金如何减免；二是与商场携手努力，如何渡过现在的困难时期；三是商场如何提供我店正常的经营环境和氛围。
　　2018年6月18日，被告向原告发出电子邮件，内容为：关于空调环境温度过热一事我已反映到现在，迟至今日该如何彻底解决该问题。这几天温度开始升温，我店内温度太高致顾客意见极大，顾客流失已成常态，令我痛心！店内空调我已设定为9度，但环境温度仍达29度。随着持续高温的即将来临，我店空调一直像现在的状况如何服务顾客？如何留住顾客？这些是面临必须解决的紧迫要求。
　　2018年6月25日，被告向原告发出电子邮件，内容为：就我多次提出关于我店存在诸多房屋设备设施缺陷问题，近期贵司多次派员现场查看，并对解决方案提出了一些好的设想。尽管有些问题因先天存在问题无法短期解决，但也足以表明贵司领导对商家支付关心的举措，在此诚表谢意。近日，戚总、maggie与我就店铺租金、物业管理费支付、店铺宣传推广、商务采购、广告宣传等扶持方面进行了沟通，达成了较好的一致意见。从我们商家角度来说，真的希望得到贵司扶携，加上自身的努力，能度过现在面临的困难时期，逐步迎来经营业绩的稳步提升。……不管怎样困难，为了表示我履约的诚意及对贵司领导关心支持的感谢，拟在下周底前先行筹钱支付三个月的租金及物业费。对余下三个月的费用，容我缓一下，在业绩稍有提升的情况下，我会及时支付，请领导放心。
　　2018年6月26日，原告向被告发出电子邮件，内容为：感谢您配合我部门的工作，您提出的问题我们会持续关注。我司有关领导与您沟通的事情，我会尽全力落实下去。
　　2018年6、7月，被告支付租金38,269元、物业管理费37,587元。
　　2018年7月9日，被告向原告报修，报修内容为：空调清洗。当日，原告清理了空调。
　　2018年8月17日，被告发微信给原告，内容为：现在可以肯定地说，顶部百叶窗未封死，外面的风“呼呼”地朝店内吹。店里漏水漏风问题根本未予解决。这样的漏风，空调怎么可能达到应有的制冷温度。原告当日回复：了解，我和工程部商量下如何解决。
　　2018年8月17日，原告现场堪验，发现幕墙渗水(风机口)、室内空调管保温材料需加固，遂联系施工单位，下午进行了保温处理。
　　2018年9月20日，被告发微信给原告，内容为：现在店里又漏得一塌糊涂了。原告回复：快点报修客服。被告回：报修有用吗？报修前后N多次了，从未有解决方案和期限。我都已很失望了！
　　2018年9月28日，原告向被告发出《催款通知书》，催讨2018年3月1日至9月30日的租金96,961元、2018年7月1日至9月30日的物业管理费7959.6元。
　　2018年12月19日，原告向被告发出《催款通知书》，催讨2018年3月1日至12月31日的租金140,980元。
　　2019年3月15日，原告向被告发出《催款通知书》，催讨2018年3月1日至2019年3月31日的租金184,999元、2019年1月1日至3月31日的物业管理费7959.6元。
　　2019年8月10日，被告发微信给原告，内容为：领导好！玛丽莲甜品水漏得一塌糊涂，昨晚报修过了，今天又漏。我店里仓库里部分用电设备我都关了，怕危险。其他用品都移动避水。真的太苦了！原告回：我已转给工程部了，等会去，稍等一下。
　　2019年8月12日，原告向被告发出《合同解除告知函》，内容为：合同履行过程中，被告仅支付了租赁保证金、三个月租金及至2018年12月31日的物业管理费，经原告自2018年3月15日起多次向被告发出《催款通知书》，被告均未支付。根据租赁合同的约定，原告有权单方面解除合同，故现告知双方租赁合同于2019年8月12日解除，被告还应支付欠缴租金、物业管理费、免租期租金及违约金。
　　2019年8月14日，被告收函。
　　2019年8月13日，原告将系争房屋电拉掉，经被告要求，当天下午恢复供电，七日后，原告以被告未将系争房屋恢复原状为由，又将电拉掉。其后，被告不再使用系争房屋，但物品仍放在系争房屋内。
　　2019年8月16日，被告向原告发电子邮件，内容为：贵司《合同解除告知函》于8月14日收悉。被告认为，时至8月12日，贵司尚未提供我司的正常经营条件，属违约在先；该租赁物因贵司先强行断电并勒令停业(仅当天营业前突然通知)，并以《告知函》的形式予以解除合同搞突然袭击，致我司用以经营的食品原料及产品约数万元在措手不及下无法处理，蒙受巨额损失，需承担责任。同日，被告又向原告发送电子邮件一份，内容为：主体资格应为公司而非被告个人，经营条件至8月12日单方面解除合同时仍未解决。公共椅桌可先放店内，以配合原告工作。
　　2019年8月16日，原告回电子邮件给被告，内容为：合同承租主体应为个人，双方并未签订书面协议，将承租主体变更。根据报修记录，原告已提供正常的经营条件。涉及解除，停电，恢复原状符合合同约定。公共区域摆放的物品，请三日内及时撤走。
　　审理中，原、被告确认，截止到2019年8月12日，被告没有支付的租金金额为240,556.8元、物业管理费金额为19,619.14元。原告表述，除本案诉请外，今后不再向被告主张房屋使用费、租金、物业管理费。
　　经被告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋装修残值进行评估，结论为：装修残值为47,853元。被告提出，花费了消防放水配合费1500元和电力扩容费5750元，应计入残值。评估公司认为，消防放水配合费系白条，电力扩容费系工程建设其他费，不应计入装修残值。原告认可被告花费过消防放水配合配和电力扩容费。鉴定费6000元，由被告预付。
　　被告提供加盟合同、收据一张，证明被告支付加盟费45,800元；被告除提供照片外，未提供其他证据材料证明原料辅料损失。
　　另查，被告陈述在租赁房屋外商场的公共区域，虽有一个空调出风口，但实际上并没有空调，原告对此予以确认。
　　再查，本案诉前调解阶段，法庭询问双方是否愿意交房，原告表示愿意，被告陈述，被告要搬走设备但没有地方可以放置。庭审中，法庭再次询问双方是否愿意自行办理房屋交接手续，因双方对房屋恢复原状事宜存在分歧，致未能达成一致意见。2020年2月17日，双方达成《商户备忘录》，确认被告搬走烤箱等设备，因疫情原因，设备于本周五搬至原告暂存处，桌椅、原材料废弃，由原告自行处理。原告认可被告于2020年2月21日将房屋交还。
　　以上事实，由原告提供的租赁合同及补充协议、产权证、交房确认书、合同解除告知函及快递面单、催款通知书及快递信息、移交表、维修单、被告提供的邮件往来、微信聊天记录、照片、合同、收据、商户备忘录等证据材料、评估报告、与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，虽然系争房屋存在漏水漏风的情况，但根据原、被告邮件往来和聊天记录、报修记录显示，被告就系争房屋存在的漏水漏风问题报修后，原告均能到场维修，故原告尽到了作为出租人的维修义务，而被告除在签订租赁合同时支付了首期租金外，未再按期支付租金，经原告多次催讨，也仅再支付了三个月租金，但被告实行使用系争房屋近两年之久，故被告的行为属根本违约，原告据此要求解除租赁关系，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当补付使用期间的租金和物业管理费。考虑到租赁房屋确实存在一定的瑕疵，被告可适当少付租金，又因原告仅主张截止到2019年8月12日的租金，且明确表示今后不再向被告主张2019年8月12日之后的费用，故对被告需补付的租金金额，本院予以酌定。因被告的违约行为，导致本案租赁合同解除，原告主张违约金，于法有据，本院予以支持，被告认为原告无实际损失，违约金金额过高，请求法院予以调整。本院根据原、被告的过错，酌情确定违约金金额。同理，被告反诉要求原告支付违约金的请求，本院难以支持。被告要求原告返还保证金，原告同意，本院予以准许。虽然是被告的违约行为导致本案租赁合同解除，但原告提供的房屋确实存在瑕疵，亦存在一定的过错，被告所花的装修残值、加盟费，确系被告实际损失，应由原告进行赔偿。至于设备，属于可移动的物品，应由被告自行搬离。至于被告主张的产品及库存原辅料款，虽然被告只提供了照片，但被告租赁系争房屋的用途是开设甜品店，需要储备产品和原辅料，故被告主张该损失，合情合理。至于损失的赔偿金额，本院根据被告使用情况、原告过错程度、评估结论等综合判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司与被告(反诉原告)任伟民签订的《上海市房屋租赁合同(商业)》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年8月14日解除；
　　二、被告(反诉原告)任伟民应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司支付欠付租金200,000元、物业管理费19,619.14元；
　　三、被告(反诉原告)任伟民应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司支付违约金40,000元；
　　四、原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)任伟民赔偿装修残值、产品和原辅料、加盟费等损失共计20,000元；
　　五、准原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)任伟民返还保证金51,978.60元；
　　六、驳回原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司其余诉请、被告(反诉原告)任伟民其余反诉诉请。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费3616元，由原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司负担1019元，由被告(反诉原告)任伟民负担2597元。本案反诉案件受理费3602元，由原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司负担800元，由被告(反诉原告)任伟民负担2802元。本案鉴定费6000元，由原告(反诉被告)上海东方渔人码头投资开发有限公司负担1333元，由被告(反诉原告)任伟民负担4667元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  励

书记员：姜厚敏