上海东方网点靖宇店有限公司与上海可润企业发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海东方网点靖宇店有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海可润企业发展股份有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：邹学军，董事长。
　　委托诉讼代理人：唐政文，男。
　　原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：林峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　上诉人上海东方网点靖宇店有限公司(以下简称“东方网点靖宇店”)因与被上诉人上海可润企业发展股份有限公司(以下简称“可润公司”)及原审第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人东方网点靖宇店的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持东方网点靖宇店的一审全部诉讼请求，或者将本案发回重审。
　　事实和理由：根据可润公司(丙方)与华新镇政府下属青浦区华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)及案外人青浦区华新镇华益村村民委员会(乙方)签订的《建设用地减量协议》约定，东方网点靖宇店应获得的补偿包括：基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等，但华新镇政府拒绝说明各项补偿费用的计算依据。东方网点靖宇店对承租房屋进行全面装修，非仅三楼部分，装修补偿款应当全部归己方。东方网点靖宇店未及时缴纳租金，系因可润公司停水停电导致不能正常经营，东方网点靖宇店不存在违约情形，可润公司应全额支付属于东方网点靖宇店所有的因减量化获得的补偿款。
　　可润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　华新镇政府述称，东方网点靖宇店与可润公司之间的租赁关系与己无关，请法院依法裁决。
　　东方网点靖宇店向一审法院起诉请求：1.判令可润公司支付搬迁补偿款暂定人民币(以下币种均为人民币)361,312元；2.案件受理费由可润公司承担。一审审理中，东方网点靖宇店明确诉讼请求金额为369,312元。
　　一审法院认定事实如下：
　　2008年4月28日，可润公司取得坐落上海市青浦区华新镇华纪路XXX号房屋《上海市房地产权证》[沪房地青字(2008)第003956号]，用途工业用地，建筑面积5,917.82平方米。
　　2016年3月24日，东方网点靖宇店(承租方、乙方)与可润公司(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市华新镇华纪路XXX号，面积600平方米的永久性厂房租赁给乙方使用，租期为五年，起始日期为2016年6月1日，截止日期为2021年5月31日。甲方应于2016年5月1日前将厂房交与乙方使用。租金为96,000元/年(不含税)，租金在租赁期间前两年保持不变，两年后递增为108,000元/年。前两年乙方按照三个月为一个付款期限，先交费后使用,甲方收款后出具相应的收款收据。两年后改为半年一个周期。乙方应于2016年5月1日前支付第一期租金，合计24,000元，并支付8,000元作为租赁保证金，甲方在收到租赁保证金时出具相应凭证,租赁关系终止时，甲方验明厂房设施无人为损坏，合同项下乙方应付款项全部结清时，保证金于三日内归还乙方，甲方收回凭证。违约责任：1.在租赁期间，甲方不得出卖该厂房，如出卖该厂房，甲方向乙方支付违约金，乙方不得中途退租，否则乙方向甲方支付违约金(均按以下第三条)。2.乙方应按时支付房租，若乙方逾期10天不缴纳房租，甲方有权按租金0.2%的标准收取滞纳金，若逾期30日，视为中途退租。3.甲乙双方违反上述两条规定均视为违约,应承担相应的违约责任。如甲方违约须承担相当于两个月租金的违约金并补偿乙方装修装潢费用。若乙方违约须承担相当于两个月租金的违约金，作为违约方向另一方的赔偿，单方面终止合同，如有其它行为造成损失的，将追究其法律责任。该厂房遇国家市政规划，如土地征用、市政动迁等情况致使合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方需退还乙方已支付而未使用的部分租金及保证金，乙方归还该厂房。……合同另对其他内容进行了约定。合同履行中，东方网点靖宇店按约支付租赁保证金8,000元,租金支付至2017年11月30日，支付水电费至2017年11月。可润公司亦交付厂房。2017年3月1日，华新镇政府下发《告知》，称“……因你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围。我镇已于2016年12月26日下发告知，责令你公司于2016年12月30日前停止生产和经营活动。现再次责令你公司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动。同时我镇自3月1日起将组织相关职能部门进行联合执法。对于未停产企业，予以强制关闭，由此产生的一切后果由你公司自行承担。”该告知书张贴在涉案厂房的门口。2017年9月3日，华新镇政府再次发送告知书至华纪路XXX号，载明“……你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围。我镇已分别于2016年12月26日、2017年3月1日下发告知书，要求你司停止生产和经营活动。现再次告知你司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动，届时我镇将于9月4日组织相关职能部门进行联合执法，予以强制取缔,由此产生的一切后果你公司承担”。2018年3月25日，可润公司在涉案房屋处张贴《搬离通知》，称因东方网点靖宇店在租赁期间多次拖欠房租水电，尤其是2017年11月31日(30日)应交的房租水电拖欠未交，根据租房合同视为东方网点靖宇店退租。可润公司要求东方网点靖宇店于2018年3月28日前搬离上述房屋，并结清拖欠的费用。若期限过后，仍不搬离，该房屋内的物品视为东方网点靖宇店自动放弃，由可润公司全权处理，一切后果东方网点靖宇店承担。同时可润公司有权采取相关措施维护自己的合法权益，并要求东方网点靖宇店赔偿因此给可润公司造成的损失。2018年4月11日，华益村村民委员会出具证明一份，证明原华纪路XXX号“上海可润企业发展有限公司”，现门牌变更为华纪路XXX号。2018年6月20日东方网点靖宇店搬离厂房，双方办理交接手续完毕。目前涉案厂房并未拆除。
　　2018年4月10日，东方网点靖宇店起诉可润公司要求判令解除双方之间签订的厂房租赁合同，赔偿装修损失(金额待评估)，赔偿因停产停业造成的损失(自2017年12月20日起至2018年5月22日,每月3万元，共计15万元)。一审法院以(2018)沪0118民初6133号案件立案受理。该案审理中，可润公司提起反诉要求解除双方之间的厂房租赁合同，支付租金(以月租金8,000元为标准,自2017年12月1日起开始起算至实际归还厂房之日止)，支付2017年11月、12月的水电费合计6,803.10元。2018年8月15日，东方网点靖宇店撤回起诉。2018年8月31日，法院依法判决：一、上海可润企业发展股份有限公司与上海东方网点靖宇店有限公司于2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》解除;二、上海东方网点靖宇店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海可润企业发展股份有限公司租金53,280元；三、上海东方网点靖宇店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海可润企业发展股份有限公司水电费6,803.10元;四、上海可润企业发展股份有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海东方网点靖宇店有限公司租赁保证金8,000元。
　　一审法院另查明，东方网点靖宇店租赁房屋装修评估价为361,312元。2018年4月23日，可润公司(丙方)与华新镇政府下属青浦区华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)及案外人青浦区华新镇华益村村民委员会(乙方)签订《建设用地减量协议》，约定按照青浦区198区域建设用地减量化工作的有关规定,经协商,丙方将位于华纪路XXX号(原华纪路XXX号)的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划，并达成如下一致意见：一、丙方用地位于华益村号的用地(以下简称“协议地块”)面积11亩,建筑面积7,497.97平方米(建筑面积详见评估报告)。二、协议签订之日起,双方同意终止乙、丙双方于2002年12月1日所签订的租赁土地协议。三、经商定：丙方自签订协议之日起至2018年5月30日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)。1.丙方自签订协议之日起30天内,即2018年5月23日之前停止经营,启动搬迁工作。2.丙方自签订协议之日起10天内,即2018年5月3日之前完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作,腾空厂房和构筑物。3.丙方自签订协议之日起60天内,即2018年6月23日之前将协议地块移交甲乙双方管理,丙方不再拥有协议地块的任何管理权利。四、经协商,丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为17,194,100元。五、付款方式：1.乙方根据丙方的项目推进进度,阶段性向甲方进行资金申请，资金由甲方向丙方通过银行进行转账支付。2.自签订协议起15天内,甲方向丙方支付为1,000万元，用于启动丙方的停产搬迁和土地租金欠费清缴。3.丙方在2018年6月23日之前,签订与租赁企业解除合同，腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理。15天内甲方向丙方付500万元。4.丙方完成水电等公用事业费用(含地块企业)清缴、人员遣散、房地产登记证书注销，经乙方确认,甲方核实无异议后15天内付清全额余款。六、其它事项：1.甲乙双方做好丙方在移交前的各项安全、环境、稳定监管工作，丙方做好地块内安全、环境、稳定管理和实施工作;停业搬迁需做好人身安全防护和设备资产防盗等措施;在移交甲乙双方管理之前发生的一切事故等均由丙方承担责任。2.丙方承诺,将严格按照协议约定的时间点及方式完成企业的停产搬迁和腾空厂房(包括承租方)。如每延误20天从总补偿费用中扣除10%作为违约金，延误60天以上补偿金减半,延误90天以上补偿金取消。3.丙方承诺：协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙双方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决,并由丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。4.丙方在签订协议之前应通过书面方式向甲乙双方明确告知,协议地块是否存在的各类环境、安全等风险隐患,并要对隐患进行先行处理,确保在建筑拆除、土地整理时安全可控。因未告知,移交后发现隐患,甲乙方不承担风险，一并由丙方承担。七、违约责任，协议经叁方签字盖章生效后必须依法履行,任何一方违约,将承担违约责任。
　　一审法院审理过程中，东方网点靖宇店表示，可润公司即使2010年装修，东方网点靖宇店也重新装修过了。实际签订合同日期系2016年11月，当时合同日期系打印错误。企业名称系延续下来的，只是把法定代表人和股东变更了。合同没有到期前就转让给东方网点靖宇店，东方网点靖宇店接手时上家已经经营半年。与可润公司办理交接时能搬走的全部搬离了，能移动不搬的都不要了，评估报告上的均系不可移动的。总的金额1,719.41万元，第六条第三点总的补偿款费用包含地面建筑物基础设施、停工补偿、搬迁、人员安置、遣散等费用，东方网点靖宇店的补偿不止装修，还有其他费用。东方网点靖宇店承租的系一楼至三楼，与案外人签订的装修合同系三楼的装修(合同金额120,000元)，东方网点靖宇店应当获得补偿不止系装修部分的补偿。
　　可润公司表示，可润公司系不允许东方网点靖宇店装修的，实际上东方网点靖宇店也未对承租房屋进行装修，房屋系可润公司一直在经营使用。厂房尚在，现在水电被停用。可润公司提供的装修协议书(装修二楼)、预算清单证明东方网点靖宇店没有进行装修，该房屋的装修部分系可润公司在2010年自行装修的。东方网点靖宇店企业名称系延续下来的，只是把法定代表人和股东变更了。合同原承租人没有到期前就转让给东方网点靖宇店了，接手时上家已经经营半年。办理交接时东方网点靖宇店能搬的都搬走了。与华新镇政府协议已经签订，但是由于价格问题未谈拢，故没有完全履行。
　　华新镇政府表示，系争租赁房屋还保留着，系有证建筑，主要系土地部分，建筑、装修均系有评估的。房屋7,093,146元，设备资产2,862,487元，涉及东方网点靖宇店装修系361,312元，涉及网吧的空调移机2,000元(单价400元、数量5台)、监控设备一套6,000元。可润公司房屋系有证房屋，土地、房屋均与东方网点靖宇店无关，涉及东方网点靖宇店的只是装修、设备搬迁。款项已经全部支付可润公司。对东方网点靖宇店和可润公司的租赁关系不清楚，关于减量化钱款均系补偿可润公司的，东方网点靖宇店要求补偿应当与可润公司协商。
　　一审法院认为，东方网点靖宇店和可润公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容并不违反相关法律法规的强制性规定,应为合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方当事人均应按约履行。合同履行过程中，东方网点靖宇店未按约支付租金,显属违约；同时本案中租赁厂房涉及建设用地减量化，已生效判决确认双方于2018年6月20日解除合同。对于装修部分，东方网点靖宇店确认并提供合同装修系租赁房屋三楼，该合同金额12万元；因东方网点靖宇店违约，东方网点靖宇店主张赔偿损失的依据不足，但结合案件实际内容判断是否对可润公司有再利用或增值的影响的基础上考虑是否适当补偿；由于土地减量化工作，客观上可润公司因该部分的补偿，并非对可润公司毫无益处。根据补偿协议及估价明细表，可润公司因土地减量化而获益部分，法院酌情确定可润公司补偿东方网点靖宇店5万元。
　　一审法院据此判决：上海可润企业发展股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东方网点靖宇店有限公司补偿款人民币5万元。
　　二审中，东方网点靖宇店提交涉案租赁房屋二楼装修合同及23万元收款收据，称该份合同于一审后找到，可以证明其实际装修的金额。可润公司对上述证据的真实性不予认可，称合同和收据不能排除系东方网点靖宇店自行制作。东方网点靖宇店另提交其工商登记信息一份，表示根据工商登记信息其成立时间为2002年，故可润公司不可能于2010年左右对涉案租赁房屋进行装修。东方网点靖宇店在庭审中对涉案租赁房屋最初起租时间无法说清。可润公司表示涉案房屋起租时间即为2016年，如双方在一审中所述，原实际经营者经营了半年左右将东方网点靖宇店转让给现在的法定代表人。华新镇政府表示对二审中的证据不发表意见。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，东方网点靖宇店主张对涉案租赁房屋进行过装修，故有权取得全部装修补偿，但其在一审中仅提交了三楼的装修合同作为依据。二审中，东方网点靖宇店又提交了二楼装修的合同等证据，但上述证据并不存在阻碍其在一审中提交的客观原因，故不能作为二审中出现的新证据采纳。从证明效力而言，仅依据东方网点靖宇店提交的合同及部分手写收款收据，在缺乏其他旁证的情况下，本院亦难以据此认定东方网点靖宇店确实进行过装修且支付了合同约定的金额。需要指出的是，根据租赁合同的约定，东方网点靖宇店装修需征得可润公司的同意，但目前亦无证据证明东方网点靖宇店曾就其主张的二、三楼装修向可润公司提出过要求同意装修的申请。综上所述，结合可润公司在一审中所提交的相应证据，本院对东方网点靖宇店关于其对涉案租赁房屋进行装修实际金额的主张，难以采信。此外，东方网点靖宇店在本案审理中并未提交与装修合同相对应的预算报价、施工图纸等可以体现实际施工内容或用材等的依据，以使一、二审法院可以与评估报告中列明的补偿对象相对照。故一审法院结合租赁合同履行的违约情况及案件的实际情况，酌定可润公司支付5万元，并无明显不妥之处，一审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币6,089.68元，由上诉人上海东方网点靖宇店有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：张常青

书记员：余  艺