上海东湖物业管理有限公司与上海市徐汇区机关事务管理局物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：成向明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘一品，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海市徐汇区机关事务管理局，地址上海市徐汇区。
　　负责人：罗来忠，局长。
　　委托诉讼代理人：刘巍嵩，上海金澄律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈新江，男。
　　原告上海东湖物业管理有限公司与被告上海市徐汇区机关事务管理局物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘一品、被告的委托诉讼代理人刘巍嵩、沈新江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　上海东湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付上海市徐汇区复兴中路XXX号A.B幢XXX室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物业费30,282.66元(9元/平/月*124.62平方米*27个月)；2.要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金，以当季物业费总额为本金，按每日万分之五为标准，自每季度首月16日起算，分段计算，均计算至实际支付之日；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。
　　事实和理由：原告与上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订了《明园世纪城物业服务合同》，约定由原告对被告所在的小区进行物业管理。被告是上海市徐汇区复兴中路XXX号A.B幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，被告自2016年10月起未缴纳物业费。9元/平/月的物业费标准是经生效判决认定的，且已经考虑了上海锦能物业管理有限公司(以下简称锦能物业)管理了部分的事实。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。
　　上海市徐汇区机关事务管理局辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是国有房屋的持有单位，房屋具体使用是根据政府的统一安排委托给上海枫林伯奥企业管理有限公司(以下简称枫林伯奥公司)经营管理使用。枫林伯奥公司将系争房屋出租给上海西南明园实业发展有限公司，根据租赁合同约定，系争房屋的物业费应由承租人上海西南明园实业发展有限公司支付，上海西南明园实业发展有限公司已经缴纳物业费给锦能物业公司。该小区是因为历史原因而一直存在两个物业管理公司。原、被告之间并没有物业服务关系，被告并没有聘请原告提供物业服务，商业办公房一直由锦能物业提供物业管理服务。原告实际上亦未对商业办公区域提供物业服务，无权要求支付物业费。即使商业办公用房使用了小区的部分公用设施，也应该合理确定物业费标准，即不高于住宅的4元/平方米/月的物业费。被告已经实际支付了物业费，并未拖欠，故不应支付违约金，且原告从来没有向被告催讨物业费。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年10月28日，系争房屋权利人登记为上海市徐汇区人民政府机关事务管理局。该房屋建筑面积124.62平方米，房屋类型为店铺。
　　2011年，上海西南明园实业发展有限公司(甲方)与锦能物业、上海锦翌企业管理有限公司(乙方)签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为复兴中路XXX号、XXXX号裙房商务楼、复兴中路XXX号、嘉善路XXX号、XXX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向明园世纪城的物业管理单位(现为上海复欣物业发展有限公司)缴纳物业管理费。
　　2016年9月28日，上海市徐汇区明园世纪城业主大会与原告签订《明园世纪城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称明园世纪城，坐落于上海市徐汇区复兴中路XXX号、永康路XXX号，东至嘉善路、南至永康路、西至襄阳南路、北至复兴中路，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米(该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米)。原告按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。合同另有其他约定。
　　另查明，2017年8月28日由徐府办【2017】21号文规定，上海市徐汇区人民政府机关事务管理局更名为上海市徐汇区机关事务管理局(即被告)。
　　又查明，2017年8月，原告起诉上海西南明园实业发展有限公司要求其支付上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢XXX室2016年10月至2017年3月拖欠的物业费7303.80元(14元/平/月*52.17平方米*10个月)、违约金854.54元。审理中，上海西南明园实业发展有限公司称，2000年小区建成后，即由开发商委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年明园世纪城业主委员会成立后，另行委托了上海复欣物业管理发展有限公司，此时，住宅楼由上海复欣物业管理发展有限公司管理，商务楼由上海西南明园实业发展有限公司自行管理，2011年上海西南明园实业发展有限公司委托了锦能物业、上海锦翌企业管理有限公司管理。法院审理后认为涉讼小区商务楼部分由上海西南明园实业发展有限公司自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，上海西南明园实业发展有限公司关于无需支付物业管理费的意见，无事实依据。法院考虑到上海西南明园实业发展有限公司自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准由14元/平/月予以适当调整为9元/平/月。该判决已于2018年6月30日生效。
　　审理中，双方均确认，系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢XXX室系位于同一幢楼、不同楼层的房屋。
　　审理中，原告表示，根据相关规定，业主与物业使用人承担连带交纳责任，即使存在被告所述的物业管理费由承租人上海西南明园实业发展有限公司承担的约定，亦应由被告自行处理，与本案无关，其仍选择要求业主即被告履行支付管理费的义务。
　　以上事实，除当事人一致陈述外，另有明园世纪城物业服务合同、物业管理服务合同、(2010)沪一中民二(民)终字第2949号民事判决书、(2018)沪01民终53号民事判决书、不动产登记簿、关于上海市徐汇区机关事务管理局机构名称的证明等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，与上海市明园世纪城业主大会签订了相应的物业服务合同。目前并无充分证据可否定该合同的效力。故该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。物业服务合同中约定包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，被告本应依此履行其支付物业费的义务，但原告也确认系争房屋所在的商务楼内部确由被告自行委托案外人管理，被告自行承担了部分物业管理义务。前述案件审理过程中，法院对小区的物业服务情况进行了现场勘查，考虑到商务楼内部自行进行物业管理的事实，对商务楼房屋权利人应支付的物业管理费标准调低为9元/月/平方米。
　　本案中，原、被告均确认系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢XXX室房屋位于同一幢楼、不同楼层，故物业管理服务情况亦应相同。原告参考生效判决的认定，按9元/月/平方米为标准主张物业管理费并无不妥。被告自2016年10月28日才成为系争房屋的产权人，故此后至2018年12月的物业管理费应由其承担。即使存在被告所述的物业管理费由承租人上海西南明园实业发展有限公司承担的约定，原告选择要求系争房屋的权利人被告支付物业管理费，亦于法无悖。原告主张的物业管理费起算时间有误，本院予以调整，据此计算，被告应支付原告2016年10月28日至2018年12月31日的物业管理费29,310.62元(9元/平/月*124.62平方米/30天*4天+9元/平/月*124.62平方米*26个月)。
　　原告自愿撤回有关违约金的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法无悖，本院予以确认。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管某条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
　　上海市徐汇区机关事务管某局于本判决生效之日起十五日内向上海东湖物业管理有限公司支付2016年10月28日至2018年12月31日的物业管理费29,310.62元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计362.02元，由上海市徐汇区机关事务管理局负担287元，由上海东湖物业管理有限公司负担75.02元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛