上海东湖物业管理有限公司与上海明鸿房地产发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：成向明，执行董事。
　　委托代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托代理人：刘一品，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海明鸿房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：苏俊双，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈伯仁，男。
　　委托诉讼代理人：吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。
　　原告上海东湖物业管理有限公司与被告上海明鸿房地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年1月17日进行了证据交换，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告东湖公司的委托诉讼代理人刘一品，被告明鸿公司的委托诉讼代理人沈伯仁、吴士勇均到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方一致同意延长适用简易程序审理两个月。本案现已审理终结。
　　原告上海东湖物业管理有限公司(以下简称东湖公司)向本院提出诉讼请求：判令被告支付上海市长宁区龙溪路XXX号XXX栋房屋(以下简称涉讼房屋)2010年1月至2012年10月期间(每月3,518.62元，共计34个月)的物业服务费119,633.08元。事实和理由：2001年4月，原告与上海市长宁区明苑别墅业主管理委员会(以下简称明苑业委会)签订《明苑别墅物业管理合同》，约定由原告对明苑别墅小区实行物业管理。合同期限届满后，双方又多次续签，原告实际管理至2012年10月。涉讼房屋坐落于明苑别墅小区内，被告系涉讼房屋的产权人。2010年1月至2012年10月期间，被告应当支付34个月的物业服务费119,633.08元，但被告至今仍未支付，原告催讨不成，遂起诉来院。
　　被告上海明鸿房地产发展有限公司(以下简称明鸿公司)辩称，涉诉房屋因修建地铁十号线受损，由被告于2009年11月2日交接给上海轨道交通十号线发展有限公司(以下简称轨交十号线公司)、上海隧道股份浦东有限公司(以下简称隧道公司)进行纠偏，至2011年1月21日交还被告，2009年11月2日至2011年1月21日期间(共计15个月)，涉讼房屋由原告用竹篱笆封闭，未纳入物业管理范围，不产生物业服务费用。2011年8月24日，涉诉房屋由被告交付小业主使用，办理了物业交接，小业主已向原告支付了2011年9月至2012年10月期间(共计14个月)的物业服务费用，原告对此不能重复主张。综上，被告要求扣除29个月的物业服务费用。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对《明苑别墅物业管理合同》、民事判决书、催款函、律师函、回函、发票、上海市不动产登记信息、明苑别墅司法会计鉴定意见书、上海轨道交通十号线发展有限公司出具的复函、别墅交接单、明苑别墅拆除工程协议、竣工验收会议纪要及签到单、工程移交确认单、钥匙移交接受单、工程交接单等证据，本院经审查依法予以采纳并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市长宁区龙溪路XXX号XXX幢全幢等房产(包括涉讼房屋)的上海市不动产登记信息记载权利人为被告，房产权证受理及核准日期为2008年6月25日，涉讼房屋的产权于2013年8月27日被登记转移至案外人名下。
　　2001年4月28日，明苑业委会(甲方)与原告(乙方)签订《明苑别墅物业管理合同》，约定明苑业委会委托原告对明苑别墅小区实行物业管理；委托管理期限为二年，自2001年6月1日0时至2003年5月31日24时止。合同第十九条物业管理费约定：1、本物业的管理服务费标准初定为建筑面积每月人民币(下同)6.20元/平方米。管理费用以如下项目开支：(1)管理处人员工资福利、工作餐；(2)管理处通讯、差旅、办公费用；(3)清洁绿化费；(4)市政费用；(5)消防费用、保安物耗；(6)服装费和洗涤费；(7)公共能耗和公共设施设备的日常维修费用；(8)税金；(9)保险费；(10)审计费、法律费；(11)节日费；(12)公共卫星电视使用及保养费用；(13)设备更新费用；(14)物业管理公司利润(按上述1-13费用总额的12%提取)；2、管理服务费标准的调整必须按国家有关规定并与甲方协商一致后方能实施，乙方必须按附件规定使用物业管理费，不经甲方同意不得随意添减，年终如有结余由甲方决定处置方式。
　　上述物业管理合同签订后，原告依约对涉讼房屋所在小区实施了物业管理。服务合同期限到期后，双方又多次签订续订协议书，服务期限直至2009年12月31日。原告实际管理涉诉小区至2012年10月31日。
　　2010年1月至2012年10月期间，被告未向原告支付涉讼房屋的物业管理费。
　　原告分别于2010年7月19日、2012年10月31日、2014年8月8日、2015年6月19日、2015年12月16日向被告发送催款函以及律师函，要求被告支付拖欠的物业管理费，其中包括了本案所诉请的物业管理费。2016年9月2日以及2018年4月12日，被告分别向原告发出函以及情况说明各一份，提出包括涉讼房屋在内的五幢别墅于2009年10月开始由轨交十号线公司拆除重建，期间原告将五幢别墅用竹篱封闭于外，并未纳入管理范围，据此被告认为涉讼房屋于拆建期间的物业管理费不应当收取。原告对被告的主张不予认可，遂涉讼。
　　另查明，2009年8月26日，轨交十号线公司向被告出具了关于上海《明苑别墅》五幢房屋因地铁十号线施工造成倾斜的处理意见函的复函，载明：“……为妥善解决问题，轨道交通10号线项目公司多次与上海明鸿房地产发展有限公司反复协商沟通，达成对#830进行纠偏，831-833以及835幢拆除重建的共识。为此，10号线项目公司委托上海隧道工程股份有限公司技术中心制定了《西郊明苑房屋抬升施工方案》，……上海明鸿房地产发展有限公司未对#830纠偏，#831-833以及#835拆除重建的方案表示异议”。2009年9月2日，轨交十号线公司向被告出具了关于明苑别墅五幢房屋因地铁十号线施工影响处理意见的复函，载明“……在2009年7月31日的协调会上，我司抛(应为提)出了由隧道公司全面负责拆除重建的方案，得到了你司的认可……”
　　2009年11月2日，被告(甲方)与轨交十号线公司(乙方)以及隧道公司(乙方)签订明苑别墅拆建工程协议一份，约定工程内容为#831、#832、#833、#835别墅拆建以及#830别墅纠偏并恢复五幢别墅的室外配套工程，开工日期为2009年10月21日，竣工日期为2010年5月8日。同日，为了完成包括涉讼房屋在内的五幢别墅的拆除重建，被告与轨交十号线公司以及隧道公司就五幢别墅进行了交接。2011年1月11日，包括涉讼房屋在内的五幢别墅拆建纠偏工程经包括被告在内的多家单位共同验收合格，由轨交十号线公司以及隧道公司移交给被告。上述别墅的钥匙亦于2011年1月21日由隧道公司向被告移交。
　　再查明，2015年4月3日，明苑业委会因物业服务合同纠纷一案诉至本院，要求东湖公司返还包括涉讼房屋所在小区物业管理费(结余资金)9,397,917.18元等在内的多项费用。本院于2015年1月23日作出(2013)长民三(民)初字第971号(以下简称971号案件)民事判决，判令：一、上海东湖物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市长宁区明苑别墅业主委员会物业管理费(结余资金)2,353,481.08元；二、上海东湖物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市长宁区明苑别墅业主委员会超出服务期限收取的物业管理费141,025.91元；三、驳回上海市长宁区明苑别墅业主委员会的其余诉讼请求。971号案件判决后，明苑业委会不服一审判决向上海市第一中级人民法院提出上诉，2015年6月10日上海市第一中级人民法院做出终审判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第971号民事判决；二、上海东湖物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海市长宁区明苑别墅业主委员会业委会专项资金结余人民币130,999.56元。971号案件中，经明苑业委会申请，本院通过上海市高级人民法院委托立信会计师事务所对涉讼房屋所在小区的应收物业管理费总额及物业管理费实际成本进行了司法审计。该审计单位出具了《立信会计师事务所司法会计鉴定意见书》，意见书中记载的2009年至2012年期间应收物业管理费的面积基数均为68,417.05,包含涉讼房屋面积在内。
　　本院认为，原告东湖公司与明苑业委会签订的《物业管理合同》系双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。之后双方数次续约，原告实际管理涉讼房屋所在小区直至2012年10月31日，被告对此并无异议。物业服务合同的效力及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力。原告按照合同的约定履行了物业管理服务义务，2010年1月至2012年10月期间，被告系涉讼房屋的业主，应当依约支付涉讼房屋相应期间的物业管理费。被告要求扣除涉讼房屋纠偏期间共计15个月的物业管理费。对此本院认为，首先涉讼房屋发生倾斜需要纠偏系轨交十号线公司建设地铁站所引发，该事实的发生不应归责于原告，被告据此主张无需向原告支付物业管理费，缺乏事实及法律依据。第二，物业服务不仅仅只针对房屋本身，还包含了小区公共设施、公共绿地、公共卫生以及小区公共秩序及安全的管理维护，根据系争《物业管理合同》物业费是按面积计收，管理费用主要用于清洁绿化费、办公费用、公共能耗和日常维修等，并且即便涉讼房屋处于纠偏状态，在此期间必然存在施工人员进出小区以及施工工程的进行，因此原告仍然需要对涉讼房屋所处公共部位进行养护管理，负责公共部位的清洁、垃圾的清运并对小区的秩序及安全予以维持。被告主张原告将涉讼房屋所在区域进行隔离不予管理，但对此并未提供充分的证据予以证明。第三，971号案件中立信会计师事务所对涉讼房屋所在小区的应收物业管理费总额进行审核时，所确认的2009年至2012年期间应收物业管理费的面积基数并没有变化，即并未因涉讼房屋存在纠偏而将相应的应收物业管理费面积从计算基数中扣除，最终法院亦根据鉴定意见书所确定的应收物业管理费面积，判决东湖公司向明苑业委会返还应收物业管理费与物业管理成本之间的结余，即东湖公司已经向明苑业委会支付了涉讼房屋2010年1月至2012年10月期间的物业管理费。第四，原告提供了催讨函及律师函证明其向被告催讨物业管理费的事实，被告于2019年1月16日在(2018)沪0105民初23035号案件开庭审理中认可了催讨函及律师函的真实性，在本案中又不予认可，被告在未提供充分证据的情况下，不能推翻其在先陈述，故原告最早于2010年7月19日即向被告催收物业管理费，其后又分别于2012年、2014年、2015年进行了催收，被告直至2016年方书面复函提出异议，而原、被告双方就物业管理费的减免亦未达成合意。综上，被告要求扣除纠偏期间物业管理费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告另辩称涉讼房屋于2011年8月24日交付小业主使用，办理了物业交接，小业主已向原告支付了2011年9月至2012年10月期间(共计14个月)的物业服务费用，原告对此不能重复主张。本院认为，2012年9月至2012年10月期间，涉讼房屋产权登记于被告名下，被告系涉讼房屋登记的产权人，即使涉讼房屋实际交付他人使用，但在未办理产权变更登记的情形下，仍应当由登记的产权人即本案被告承担支付物业服务费的义务，且被告主张上述期间的物业费已经由涉讼房屋实际使用人向原告支付，但并未提供相应证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩主张亦不予采信。鉴于被告对原告主张的物业管理费金额的计算方式并无异议，本院确认被告应当向原告支付的物业管理费为119,633.08元。
　　据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：
　　被告上海明鸿房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海东湖物业管理有限公司支付上海市长宁区龙溪路XXX号XXX栋房屋自2010年1月1日起至2012年10月31日止的物业服务费119,633.08元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,692元，因适用于简易程序减半收取计1,346元，由被告上海明鸿房地产发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：刘亚玲

书记员：李嘉怡