上海东湖物业管理有限公司与上海红蜻蜓置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：成向明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘一品，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海红蜻蜓置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：钱金波，董事长。
　　委托诉讼代理人：周建伟，男。
　　委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。
　　原告上海东湖物业管理有限公司与被告上海红蜻蜓置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告上海东湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安成、被告上海红蜻蜓置业有限公司的委托诉讼代理人周建伟、吕嗣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海东湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费863,147.74元(人民币，下同)；2、判令被告支付违约金556,730.29元。事实和理由：原告与上海市浦东新区祝桥镇东郊半岛业主大会签订《东郊半岛小区物业服务合同》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理。被告系上海市浦东新区江环路XXX弄XXX号会所(下称涉案房屋)的业主，被告自2016年11月1日至2017年12月31日期间共拖欠物业管理费863,147.74元。按照物业服务合同第十条约定，被告拖欠物业管理费需另行支付日千分之三的违约金，金额为556,730.29元。经原告催告后被告仍不支付，故原告要求判如诉请。
　　被告上海红蜻蜓置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是东郊半岛唯一的商业用房，被告为房屋产权人。原告通过浦东新区祝桥镇东郊半岛业主委员会采用招标方式取得该小区的物业管理权。业主委员会在指定招标方案过程中，未与被告协商，未经被告同意，不顾被告的强烈反对，擅自将被告房屋的物业管理费定在8.8元/平方米/月(该小区独栋别墅物业管理费为4.7元/平方米/月、联排别墅物业管理费为3.8元/平方米/月)，评标时被告对该收费标准也表示不予认可。物业服务合同约定的滞纳金过高，明显违反了公平原则。涉案房屋没有营业，故原告没有提供维修、保洁等物业服务。涉案房屋为4层，地上一、二层由案外人装修并占用，但没有营业。地下一层有游泳馆、健身房、锅炉房、电信间、高低压配电室，能经营使用的是游泳馆和健身房。游泳馆于2016年6月由其他公司经营至2017年12月底。地下二层有泳池设备房、雨污水井设备、消防泵房、发电机房，均没有使用价值，故地下二层的建筑面积1,642.94平方米不能计入物业管理费收费面积。
　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋建筑面积为7,006.07平方米，含地上1-2层、地下1-2层，房屋类型为会所，被告系房屋产权人。原告与上海市浦东新区祝桥镇东郊半岛业主大会签订期限为2016年11月1日至2019年10月31日的《东郊半岛小区物业服务合同(酬金制方式)》，约定由原告对涉案房屋所在东郊半岛小区进行物业管理，其中住宅独立别墅27,125平方米、联排别墅24,473.76平方米、会所(10号楼)7,006.07平方米；物业管理费收费标准：独栋别墅为4.7元/平方米/月、联排别墅为3.8元/平方米/月、会所(10号楼)7,006.07平方米为8.8元/平方米/月；物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日-10日履行交纳义务，逾期交纳的，按所欠物业服务费用总额的0.3%支付违约金。合同签订后，原告按约提供物业服务。被告对物业服务合同约定的物业管理费的收费标准及收费面积持有异议，经与东郊半岛业主委员会协商未能达成一致意见。被告未支付2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费。
　　上述事实，由原、被告的陈述、上海市不动产登记簿、物业服务合同、律师催告函及回函等证据所证实。
　　审理中，原、被告确认涉案房屋内监控室、发电机房、消防泵房属于小区公共设施设备房，总面积为150平方米，不计入收费面积。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，涉案房屋所在小区的东郊半岛业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，业主大会的该项决定在被依法撤销之前对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。原告按约提供了物业服务，被告作为业主亦应按约定交纳物业管理费。《物业服务合同》明确约定，涉案房屋的收费标准为8.8元/平方米/月，收费面积为7,006.07平方米。现原、被告一致确认涉案房屋内150平方米属于小区公共设施设备房不计入收费面积，本院予以照准。被告关于收费标准及面积的抗辩意见缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的意见，鉴于原、被告就系争房屋的收费面积、收费标准一直存有争议，被告未付物业管理费系事出有因，故对违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：
　　一、被告上海红蜻蜓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东湖物业管理有限公司自2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费844,667.88元；
　　二、驳回原告上海东湖物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,578元，减半收取计8,789元(原告上海东湖物业管理有限公司已预交)，由原告上海东湖物业管理有限公司负担3,604元、被告上海红蜻蜓置业有限公司负担5,185元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：吴XX

书记员：瞿XX