上海丝圆餐饮管理有限公司与上海创涉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海丝圆餐饮管理有限公司。
　　法定代表人：成凯。
　　委托诉讼代理人：龚xx。
　　委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。
　　被告：上海创涉实业有限公司。
　　法定代表人：郭克梅。
　　委托诉讼代理人：陈维扬，上海钰澜律师事务所律师。
　　原告上海丝圆餐饮管理有限公司与被告上海创涉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海丝圆餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人龚xx、祝涵、被告上海创涉实业有限公司的委托诉讼代理人陈维扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海丝圆餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修损失人民币(币种下同)510,000元；2.被告赔偿原告预期利益902,921.61元(2016年4月21日实际拆除之日起算,按照25,530.34元/月的标准,折合851.01元/天,计算到2019年3月18日租约到期之日为止计1061天)。
　　事实和理由：原告系经营餐饮的企业,被告系上海市闵行区莘庄镇友东路XXX号部分房屋及附属设施(以下简称系争房屋)的出租方。2015年5月29日,被告谎称系争房屋有合法产权，并在合同上写明了与系争房屋无关的房屋产权证号：沪房地闵字2006第058963号，导致原告错误相信系争房屋为合法建筑。2015年6月1日，原被告双方签订了《厂房租赁合同》，约定被告将系争房屋租赁给原告，合同载明建筑面积300平方米，用于餐饮企业经营，租赁期限为45个月，从2015年6月1日至2019年3月18日，第一、第二年度月租金为11,862.5元，租金按季度支付,履约保证金25,000元(被告已退给原告)。
　　租赁合同签订后,原告对系争房屋进行了装修,装修费合计510,000元。
　　2015年7月1日,原告开业对外经营,对外提供早中晚三餐服务,包括堂吃和外卖。由于周边工厂较多，又没有食堂，地缘优势较大，经营状况非常乐观，连被告都在原告处签约餐饮服务。原告月均营业额为63,825.85元,利润约40%折合25,530.34元/月。
　　2016年4月9日,原告突然收到被告的《告知书》，通知原告：由于莘庄镇镇政府拆违办公室认定系争房屋为违章建筑,将强制拆迁系争房屋,故要求原告租赁友东路沿街(餐饮)房于2016年4月20日自行拆除、自行整治、搬离。系争房屋实际于2016年4月20日由拆违办强制拆除。
　　原告认为,被告以虚假房产证吸引原告签约,导致原告产生装修损失和营业损失,应当由被告赔偿,故诉至法院,望获得支持。
　　被告上海创涉实业有限公司辩称,双方签署的是厂房租赁合同，租赁物是厂房，签订合同时被告已经告知原告房屋的性质、用途，是不能用作餐饮的，只能用作仓储。原告擅自改变租赁物的用途应当得到被告的书面同意。原告装修、改建也应当得到被告的同意，并得到相关政府部门的批准。原告的装修、营业行为是原告擅自的行为，即便有损失也应当由原告自行承担。原告没有提供充分证据证明其装修及经营损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年6月1日,原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》,第1.1条约定，甲方同意将位于上海市闵行区莘庄镇友东路XXX号房产(产权证号：沪房地闵字2006第058963号)中的部分房屋以及附属设施出租给乙方使用。双方确定“租赁物”租金结算的建筑面积为300平方米(附图)。该面积不因任何人士、组织或机关测量的结果而变更。房屋类型为砖混结构。1.2条约定，乙方须在签订本合同时经工商行政管理机关核准的企业经营范围内使用“租赁物”,乙方不得擅自改变“租赁物”的用途,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。如乙方需改变使用用途,须经甲方书面同意,改变用途依法所需办理的全部手续均由乙方申报,由此产生的费用全部由乙方自行承担。
　　租赁合同期限为45个月，自2015年6月1日起至2019年3月18日止。租赁物第一、第二年度日租金为390元，月租金为11,862.50元，季度租金为35,587.50元，年租金为142,350元。乙方按季度支付租金。履约保证金为25,000元。
　　合同第7.1条约定，乙方如对租赁物进行装修、改建、搭建、扩建的，须经甲方同意，另应当按照有关规定向消防、环保、卫生等政府有关部门申报批准后方可进行。否则,合同终止或解除后,甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失,亦可要求乙方按现状返还,且装饰、装修、搭建、扩建等产生的建筑物或添附物归甲方所有,甲方不作任何补偿。合同另对其他权利义务作了约定。双方签约时，一并附房地产权证、房屋状况及产权人信息、场地划分说明、排水许可证，上述材料由被告交付原告。
　　租赁合同签订后,被告将系争房屋交付原告使用，原告对系争房屋进行了装修。后，原告开业对外提供餐饮服务。
　　2016年4月9日,被告向原告发《告知书》，载明：……我司于2016年4月6日经镇政府拆违办公室，上海常能集团现场办公会议精神，要求贵司租赁友东路XXX号沿街(餐饮)房于2016年4月20日前自行拆除、自行整治，对拒不自行拆除、自行整治的公司，行政执法部门特依法根据法律法规，依法予以强制拆除及整治。……
　　2016年4月20日，系争房屋由拆违办强制拆除。
　　被告已将履约保证金25,000元退还原告。
　　另查明，2016年12月1日，徐正玉作为原告，以龚志明为被告向本院提起合伙协议纠纷之诉，请求龚志明支付退股款20万元及利息，并承担律师费。该案经审理查明事实表述：2016年4月2日，龚志明和徐正玉共同签订一份《合作细则条款(补充)》，约定：1、徐正玉合作费200,000元二年内有效，由于意外原因不能经营，固定资产各半分配；2、徐正玉工资每月12,000元，每月30日，2个月使用后，龚志明可以不聘用徐正玉，但合作分层合同内有效；3、徐正玉负责后六个月的全部内部管理，包括采购，按业务其他一切管理，亏损双方承担，并从200,000元中扣除；4、龚志明前六个月负责亏损，徐正玉不承担200,000元以外的一切费用，徐正玉保管510,000元装修凭证和固定资产凭证(龚志明已移交保管)，面包车产权双方共有；5、本补充条款一式二份。落款处由龚志明、徐正玉二人签名。2017年6月23日，本院依法作出(2016)沪0112民初32495号民事判决：驳回原告徐正玉的诉讼请求。徐正玉不服，上诉至上海市第一中级人民法院，2018年3月15日，一中院作出(2017)沪01民终12711号民事判决：判决驳回上诉，维持原判。
　　上述事实，由原告提供的厂房租赁合同、2015年6月1日至2016年5月31日的租金、押金收据及构成说明、(2016)沪0112民初32495号民事判决书、(2017)沪01民终12711号民事判决书、合作细则条款补充协议、反映经营和装修状况的照片、2015年7月至2016年4月20日原告银行进账流水、告知书、拆违现场图片，被告提供的系争房屋产调信息，以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。
　　本院认为，系争房屋的《厂房租赁合同》没有继续履行是由于系争房屋系违章建筑，被政府拆除导致。因系争房屋系违章建筑，该《厂房租赁合同》应属无效。根据查明事实，原、被告签订的《厂房租赁合同》第一条约定被告将上海市闵行区莘庄镇友东路XXX号房产(产权证号：沪房地闵字2006第058963号)中的部分房屋以及附属设施出租给乙方使用。建筑面积为300平方米。合同签订时，被告将房地产权证、房屋状况及产权人信息、场地划分说明、排水许可证等材料交原告，根据合同约定及被告交付原告的材料，足以使原告相信系争房屋是合法建筑。原告承租系争房屋后，投入装修，对外营业。被告辩称系争房屋是厂房，不能用作餐饮，只能用作仓储，原告擅自改变系争房屋的用途造成的损失应当由原告自行承担。但原告系经营餐饮的公司，其作为签约主体签订《厂房租赁合同》，承租系争房屋的目的是为了经营餐厅，被告对此情况系明知，现系争房屋因违章建筑被政府强行拆除，被告应当对此承担责任，故本院对被告的抗辩意见不予采信。
　　关于原告的装修损失，被告应当承担赔偿责任。关于装修数额，因系争房屋已被拆除，装修现场无法还原，本院无法对装修残值进行评估，但原告承租系争房屋系用于经营餐厅并进行装修是客观事实。根据原告提供的现场照片，结合系争房屋的使用面积、一般餐厅装修的行业标准、原告实际使用系争房屋期间的折旧情况，本院酌情确认系争房屋的装修残值为35万元。
　　关于逾期利益损失，原告提供的存款交易明细对账单无法证明其诉请的营业额，原告亦没有提供其他证据予以充分证明，故本院对该项诉请难以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海创涉实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丝圆餐饮管理有限公司装修补偿款35万元；
　　二、对原告上海丝圆餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计8,758.15元，由原告上海丝圆餐饮管理有限公司负担6,273.15元，被告上海创涉实业有限公司负担2,485元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  端

书记员：刘  阳