上海中佑房地产经纪有限公司与上海珠街阁房地产开发有限公司、纪亮(上海)房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海中佑房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：童传鲍，总经理。
　　委托诉讼代理人：池谢平，上海知者律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。
　　被告：上海珠街阁房地产开发有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：齐大鹏，董事长。
　　被告：纪亮(上海)房地产开发有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：齐大鹏，董事长。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：田勇，上海正策律师事务所律师。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海中佑房地产经纪有限公司与被告上海珠街阁房地产开发有限公司(以下简称“珠街阁公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2018年12月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人童传鲍及其委托诉讼代理人王卫林、池谢平、被告珠街阁公司委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加纪亮(上海)房地产开发有限公司为被告参加诉讼。本案于2019年1月10日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人童传鲍及其委托诉讼代理人王卫林、池谢平、两被告共同委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案于2019年2月25日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人童传鲍及其委托诉讼代理人王卫林、池谢平、两被告共同委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海中佑房地产经纪有限公司诉称：原告与被告签订整合销售代理服务合同及补充协议,约定原告代理销售位于青浦区朱家角镇珠湖路XXX号的朱家角新城项目。代理销售范围为商铺及其他被告指定的房。第一销售代理期为2017年5月20日至2017年6月30日;第二销售代理期为2017年9月9日至2017年10月31日。佣金支付方式为：所售房屋全款到账后按月分批支付佣金,结算时间为每月25日。原告应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给被告审核;被告须于收到结算帐目后3个工作日内进行签章确认,并于确认后15个工作日内向原告付清应付之代理佣金。后原被告通过补充协议确认：第一销售代理期实现销售6套房源,被告应支付原告佣金人民币1,851,692元(以下币种均为人民币)；第二销售代理期实现销售16套房源并结算其中的14套房源,被告应支付原告佣金1,042,832元。截止起诉前，被告仅支付了553,327元。被告尚欠原告项目佣金2,341,197元，原告多次催讨未果。故向法院起诉要求：1、判令被告支付原告佣金人民币2,541,197元及支付利息(以佣金485,676元,按中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月23日起计算至佣金付清日止；以佣金582,589元，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月23日起计算至佣金付清日止；以佣金430,099元,按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月23日起计算至佣金付清日止；以佣金280,153元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月23日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月23日起计算至佣金付清日止；以佣金89,775元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月23日起计算至佣金付清日止；以佣金172,904元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月23日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月23日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月23日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年9月23日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元,按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月23日起计算至佣金付清日止)；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求判令被告支付2,415,933元及利息(以佣金485,676元，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月30日起计算至佣金付清日止；以佣金582,590元，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月30日起计算至佣金付清日止；以佣金304,835元，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月30日起计算至佣金付清日止；以佣金280,153元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月1日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月7日起计算至佣金付清日止；以佣金89,775元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月30日起计算至佣金付清日止；以佣金172,904元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月3日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月31日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月3日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月1日起计算至佣金付清日止；以佣金100,000元，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月30日起计算至佣金付清日止)。
　　被告：上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告全部诉请，因为原告与被告内部人员有串通的行为，从中赚取佣金，被告已经调取取证并申请立案。
　　被告：纪亮(上海)房地产开发有限公司辩称：第二被告同第一被告意见。认可原告提供的纪亮公司的合同及补充协议。核实情况：竣工并且已经交付。项目也没有问题。有一列至今均系付清的。第一被告与原告、第二被告与原告分别签订的合同，佣金系不叠加的。第二被告有一份补充协议(B003)系第一被告盖章，系用印错误。两套确实有的，系与第二被告的，但佣金点数不认可。原告变更诉请增加的两套房屋，系没有的。
　　经开庭审理查明：2017年6月3日，原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《关于D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目整合销售代理服务合同》，约定乙方代理甲方青浦区朱家角镇珠湖路XXX号朱家角新城项目商铺及其他甲方指定的房屋。客户保护期自2017年7月1日至2017年7月30日。佣金标准：商铺产品-佣金按代理销售房源合约金额的3%计算,此标准为基础佣金。跳佣标准为当自然月的成交套数大于2套时,佣金按代理销售房源合约金额的5%结佣;当自然月的成交套数大于4套时,佣金按代理销售房源合约金额的7%结佣，保护期内成交按基础佣金进行结算。如合作起始日期为非自然月的1日,实际指标套数则按当月实际合作天数/自然月天数*指标套数进行折算。达到实际指标套数时,按上述跳佣标准执行。指定商业的销售如达跳佣标准时,则前期销售的物业均按跳佣后的佣金标准补足相应金额。客户来源判定标准：中海E家系统的报备为唯一有效判定标准。即中介客户需通过中海E家系统进行报备登记,通过系统验证为报备成功。报备成功的中介客户,其应于报备1小时后24小时内到访,未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户。所有客户报备及来访时间均以中海E家后台系统为准。合作期限：整合销售代理期：2017年05月20日至2017年06月30日。乙方正式进场时间为：2017年05月20日。代理期满后,双方(视销售合作情况)欲继续合作,应于合同届满之日前7个工作日内进行协商,由双方商定后书面确认。代理佣金及结算：代理成功的条件：销售代理成功应同时满足以下条件：委托期内,乙方代理或者参与代理销售,购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限。乙方成功销售代销房屋的(即满足4.1所述代理成功条件),由甲方向乙方出其《确认单》,《确认单》一式两份,由双方各执一份。乙方有效客户以甲乙双方签署《确认单》为依据,日后双方确认代理佣金均以《确认单》中记录客户为依据(具体客户认定依据参见附件《中海地产销售现场管理制度》),并按照合同约定计算方式结算佣金;即只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金。合同另行约定了双方其他权利义务。后原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目整合销售代理服务合同整合销售代理服务合同补充协议》，约定延长合同。具体信息约定如下：合作时间：延长周期为2017年9月9日-2017年10月31日(客户保护期至2017年11月30日)，延长周期内佣金点数：一、商铺：3%;二、别墅：单月认购小于10套则10万/套,大于等于10套则12万/套(全部补足)。激励机制：延长周期内1)渠道方需按照公司渠道管理办法及案场管理制度的相关要求,开展分销合作,如有违反相关要求的,我司有权视情节轻重确定是否停止渠道带看。2)单月成销少于5套,且在所有渠道方成销套数排名位于后50%的,我司有权要求渠道方停止带看。客户推荐要求：以中海E家及云平台系统作为推荐客户的主要平台,鉴于系统存在不稳定的情况,同时通过微信及纸质流程辅助渠道确认工作。即中介客户需通过中海E家系统及微信进行报备登记。报备成功的中介客户,其应于报备半小时后(当日)到访,未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户,所有客户报备及来访时间均以系统为准,如系统出现问题,可用微信及纸质文件辅助确认工作。2017年11月27日。原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《补充协议》，约定激励机制变更为：在2017年5月20日至2017年6月30日合作期内,双方协商一致,不实施原约定中的完成率PK淘汰制度。2017年11月22日，原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《补充协议》，约定延长合同。具体信息约定如下：合作时间：延长周期为2017年11月2日-2017年11月30日(客户保护期至2017年12月15日)，延长周期内佣金点数：别墅：10万/套。激励机制：延长周期内1)渠道方需按照公司渠道管理办法及案场管理制度的相关要求,开展分销合作,如有违反相关要求的,我司有权视情节轻重确定是否停止渠道带看。2)单月成销少于5套,且在所有渠道方成销套数排名位于后50%的,我司有权要求渠道方停止带看。客户推荐要求：以中海E家及云平台系统作为推荐客户的主要平台,鉴于系统存在不稳定的情况,同时通过微信及纸质流程辅助渠道确认工作。即中介客户需通过中海E家系统及微信进行报备登记。报备成功的中介客户,其应于报备半小时后(当日)到访,未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户。所有客户报备及来访时间均以系统为准,如系统出现问题,可用微信及纸质文件辅助确认工作。原告与第一被告签订《补充协议》：原合同金额0元，增加合同金额：553,326.90元。就变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限,约定如下：2017年5月20日-6月30日合同期间,实现销售6套房源。已核实并确认结算4套房源佣金,待确认结算2套。本次结算已确认的4套房源,佣金总计553,326.90元,支付内容详见附件相关结算清单。(合作期内,实现主体合同约定的指标套数时,佣金比例上调,上调部分将在最后一批次申请结算时核实前期并补足)。原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《补充协议》，约定：经双方协商一致,延长合同。具体信息约定如下：合作时间：延长周期2017年12月1日-2017年12月31日(客户保护期至2017年12月31日)，延长周期内佣金点数：别墅：10万/套。激励机制：延长周期内1)渠道方需按照公司渠道管理办法及案场管理制度的相关要求,开展分销合作,如有违反相关要求的,我司有权视情节轻重确定是否停止渠道带看。2)单月成销少于5套,且在所有渠道方成销套数排名位于后50%的,我司有权要求渠道方停止带看。客户推荐要求：以中海E家及云平台系统作为推荐客户的主要平台,鉴于系统存在不稳定的情况,同时通过微信及纸质流程辅助渠道确认工作。即中介客户需通过中海E家系统及微信进行报备登记。报备成功的中介客户,其应于报备半小时后(当日)到访,未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户。所有客户报备及来访时间均以系统为准,如系统出现问题,可用微信及纸质文件辅助确认工作。原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《补充协议》：原合同金额：553,326.90元。增加合同金额：500,000元。就变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限,约定如下：2017年9月9日-10月31日合同期间,实现销售16套房源。结算5套房源,佣金金额为500,000元,支付内容详见附件相关结算清单。(合作期内,实现合同约定的指标套数时,佣金比例上调,上调部分将在最后一批次申请结算时核实前期并补足)。变更后合同金额：1,053,326.90元。原告与第一被告签订《补充协议》：原合同金额：1,053,326.90元。增加合同金额：240,255元。就变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限,约定如下：朱家角项目2017年5月20日-6月30日合同期间,实现销售6套房源。其中已结算4套房源,结算佣金553,326.90元,待结算2套房源。结算已确认的2套房源,佣金总计240,255元，支付内容详见附件相关结算清单。(合作期内,实现主体合同约定的指标套数时,佣金比例上调,上调部分将在最后批次申请结算时核实前期并补足)。变更后合同金额：1,293,581.90元。2018年8月15日，原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《补充协议》：原合同金额：1,293,581.90元。增加合同金额：1,042,831元，就变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限,约定如下：朱家角新城项目与上海中估房地产经纪有限公司在2017年9月9日-2017年12月31日期间实现销售16套房源,已核实结算5套房源,支付佣金金额500,000元。本次申请结算已核实的9套房源,佣金金额为1,042,831元：支付内容详见附件相关结算清单，变更后合同金额：2,336,412.90元。
　　另查明，原告(乙方)与第二被告(甲方)签订《关于B5地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同》，约定：乙方代理甲方青浦区朱家角镇珠湖路XXX号朱家角新城项目商铺及其他甲方指定的房。客户保护期至自2017年7月1日至2017年7月30日；佣金标准：商铺产品-佣金按代理销售房源合约金额的3%计算,此标准为基础佣金。跳佣标准为当自然月的成交套数大于2套时,佣金按代理销售房源合约金额的5%结佣，当自然月的成交套数大于4套时,佣金按代理销售房源合约金额的7%结佣，保护期内成交按基础佣金进行结算。如合作起始日期为非自然月的1日,实际指标套数则按当月实际合作天数/自然月天数*指标套数进行折算。达到实际指标套数时,按上述跳佣标准执行。指定商业的销售如达跳佣标准时,则前期销售的物业均按跳佣后的佣金标准补足相应金额。等等。后原告与第二被告就激励机制、合同金额签订《补充协议》。
　　审理中，原、被告双方确认代理销售为观澜府、水悦坊、悦湖郡、翠苑三期别墅、商铺；原告确认第一被告已支付1,053,327元。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，整合销售代理合同、补充协议、招商银行付款回单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，补充协议仅对佣金数额的确认，计算的是三个点，不是变更合同金额。对于纪亮公司的最后一份补充协议，公章也系被告的，所以系两个公司一套人马、系混同的，印证两个项目一起算佣金的。别墅系固定的，10万元一套。商铺系跳拥的，点数系清单上的，根据合同约定计算。涉及纪亮公司的，套数计算在内，但佣金金额不计算在内。233万元只计算基础点数，没有计算跳拥点数。22套已经完成合同约定支付佣金的条件，已经通过认购、签约、钱款到账。匡某系项目的销售经理，系两被告当时的经办人。其情况说明证明套数叠加。原告处业务员加入该APP，数据可以从中体现，其中陈秋香、殷艳红系纪亮房产，证明两个项目套数叠加。遗漏了两套(序号为15、16)。被告提供的20套中除了点数外，其余均确认。根据第一被告合同第2.4补充说明中，根据被告提供的1、2套，合作时间系5月20日开始，按照天数折算：12天/31天*0.4=1.52套，即5月成交2套就可以按照7%计算。APP系统中有宋女士的电话号码，如果不是原告推销的，不会有其电话。手机APP客户：黄守虎、李舸、宋警平，均系已签约客户，分别针对表格中第16号、第15号、第8号。电话号码可以对应。确认单、来访登记原件在被告处，系针对表中编号1-16号。证明1-16号系通过原告介绍的。
　　被告表示，补充协议最后一份，双方确认的变更后金额2,336,412.90元。第二，该合同系在原告与被告内部人员串通情况下签订。该补充协议金额与原告诉请有出入，经核实最后确认的金额系该金额，不是原告诉请金额。吴德、林洁系负责中介结佣的员工，对于客户进行回访，有些业主表示并不是根据中介购买的，系通过朋友推介的，原告主张的佣金对应的出售房屋并不全是通过原告介绍的。两被告不是同一家公司，原告提交的有关纪亮公司的合同、补充协议以及佣金算法与第一被告无关。宋警平确认系朋友推荐看房的，即序号13，购买的别墅，佣金10万元应该扣除，不属于原告介绍的客户。故确认结欠原告金额为1,183,086.29元。原告认为遗漏的两套，不是原告销售的。第二被告与原告有单独的销售代理服务合同，系单独计算的，套数不叠加的。如果不叠加，结欠1,183,086.29元。争议：一个是宋警平。另一个是黄守护、李舸，还有就是佣金点数。宋警平、黄守护、李舸的三套房屋已经销售，购房者已经全款付款，但不是原告销售的。同时，被告申请证人匡某出庭作证，证人匡某表示：证人系被告珠街阁公司的员工，当时系商业部分的销售经理。因业务合作，认识原告。2016年底，开始与原告合作，原告帮两被告销售朱家角的商铺。证人系引荐原告，谈判主要原、被告谈判，有时证人也在场。合同系公司法务、营销部策划负责的，具体销售计算标准，事后证人看到过合同，原告负责卖商铺，有跳点。具体结佣证人不清楚。是否成交，数据根据系统APP来看，原告无法下载数据。对于结算，有专人进行结算，具体不清楚。2018年12月30日情况说明是证人签字的。开庭之前，过年之前仍旧在公司，有钱款公司没有结算给证人。与原告认识，也把原告推荐给公司，出于与原告关系还可以，原告称有份材料需要签字，就签字了，没仔细看。事后，公司与证人分析，证人没有职务、也没有权利提供证据。是公司员工，出售房屋，公司结算佣金，但佣金还没有给全。公司有APP，信息在这个APP中的，原告可以登陆。负责商铺，住宅部分不清楚。表格中销售人员、日期、地址等均系正确的。合同分两家公司签订的，套数原则按照合同来。事后，才知道合同系分开签的，知道关于两家公司合并计算的问题，所以想来讲清楚这个问题。原告认为证人证言与情况说明不一致的内容，不予确认。证人仍旧系两被告员工，有钱款在被告处，两被告给证人巨大压力，要求其作出与情况说明不一致的陈述。虽然可以理解证人的压力，但不能推翻情况说明的内容。证人可以为了取得在两被告处的提成，故证人证言不应被采纳，应采纳情况说明的内容。两被告认为证人陈述2018年12月31日签署情况说明，对于两被告是否合并计算系不知情的，事后才知道系分开计算的。原告陈述系公司给了压力，钱款没结算系因为结算也需要时间，公司给予压力不是事实。法庭应该采纳证人当某证言，不应采纳情况说明。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原告与第一被告签订的《整合销售代理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现第一被告对原告代理销售的二十二套商铺、别墅中的二套别墅不予确认，认为非原告销售的。但原告有客户电话，APP等资料显示电话相同，故不能否定原告客观上代理销售之事实，本院确认原告已销售商铺(包括别墅)二十二套。关于商铺佣金点数，商铺存在点数上调的约定，别墅固定为10万元/套，其中水悦坊商铺02幢01号、16幢559、561号、563、565号、悦湖郡商铺21幢655号，原告主张佣金点数为7%，被告认为系3%，根据合同约定计佣标准及补充协议的约定，原告主张符合约定，被告主张无相应的事实依据。原告主张翠苑三期商铺48幢806、808号、悦湖郡商铺21幢653号点数为5%，认为第二被告的销售计点数时合并计入第一被告销售的套数，并提供第一被告商业销售经理匡某的情况说明，但匡某在庭审作证未予确认，故原告的该主张无依据，本院不予采信。根据合同约定的佣金支付时间，原告主张逾期支付佣金之利息，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中佑房地产经纪有限公司佣金人民币2,290,668元；
　　二、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中佑房地产经纪有限公司利息损失(以人民币485,676元为本金，自2017年9月30日计算；以人民币582,590元为本金，自2017年11月30日计算；以人民币179,570元为本金，自2017年12月30日计算；以人民币280,153元为本金，自2018年2月1日计算；以人民币100,000元为本金，自2018年3月7日计算；以人民币89,775元为本金，自2018年3月30日计算；以人民币172,904元为本金，自2018年5月3日计算；以人民币100,000元为本金，自2018年5月31日计算；以人民币100,000元为本金，自2018年7月3日计算；以人民币100,000元为本金，自2017年10月1日计算；以人民币100,000元为本金，自2018年11月30日计算；均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币26,127.40元，减半收取计人民币13,063.70元，由原告上海中佑房地产经纪有限公司负担人民币501.10元，被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担人民币12,562.60元。财产保全费人民币5,000元，由被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹