上海中元建设集团有限公司与上海亿嘉置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海中元建设集团有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：谢关明，总经理。
　　委托诉讼代理人：陆晟。
　　委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海亿嘉置业有限责任公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：陈庆生，执行董事。
　　委托诉讼代理人：宋仲春，夏晶，上海市建纬律师事务所律师。
　　第三人：上海中昶置业有限公司，住所地上海市嘉定区永盛路XXX号1501室。
　　法定代表人：金金定，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告上海中元建设集团有限公司(以下简称中元公司)与被告上海亿嘉置业有限责任公司(以下简称亿嘉公司)及第三人上海中昶置业有限公司(以下简称中昶公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈正义、陆晟，被告委托诉讼代理人宋仲春，夏晶及第三人委托诉讼代理人沈正义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原、被告及第三人于2016年8月、10月签订的《在建工程转让协议》及补充协议；2、要求被告返还4,300万元；3、要求被告支付违约金500万元。事实与理由：被告系位于上海市嘉定区嘉定工业区155街坊(3-1宗)地块(以下简称系争地块)的权利人，该地块用地面积为8563.7平方米，土地使用期限为2006年10月26日至2056年10月25日，该地块上有在建工程项目。2016年8月26日，原、被告签订《在建工程转让协议》，约定：被告将系争地块转让给原告，转让总价为8,000万元，被告应在原告支付第一期转让款后向原告移交土地使用证并配合原告协助将土地证办理至原告或原告指定公司名下。协议签订后，原告向被告支付了转让款4,000万元。2016年10月31日，原、被告签订了《在建工程转让补充协议》，约定：将系争地块土地证权利人变更至原告指定的上海中昶置业有限公司即本案第三人名下，办理过户手续的协议价格由4,000万元调整为4,700万元。同日，第三人与被告签订了仅用于登记备案的转让协议。随后，原告又向被告支付了300万元。但之后，被告一直未能办理土地证的过户手续。2017年7月24日，系争地块被另案查封。原告认为系争地块已无法办理过户手续，故诉至法院。
　　被告辩称，1、原告未能按约支付转让款及监管款，存在违约，故无权主张解除《在建工程转让协议》及补充协议；2、系争地块虽然存在司法查封，但如果原告支付了全部转让款，则司法查封可以得到解封，故不存在无法办理转让手续的障碍；3、未能按约办理过户手续主要是由于原告未能按照政府规定对系争地块所建项目作出相应承诺所致，而非被告违约所致，故原告主张的违约金于法无据。综上，被告不同意原告的诉讼请求，《在建工程转让协议》及补充协议应继续履行。
　　第三人称，同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明：亿嘉公司系位于上海市嘉定区嘉定工业区155街坊(3-1宗)地块的权利人，该地块用地面积为8563.7平方米，土地使用期限为2006年10月26日至2056年10月25日，该地块上有在建工程项目。2016年8月26日，中元公司与亿嘉公司签订《在建工程转让协议》，约定：亿嘉公司将系争地块转让给中元公司，转让总价为8,000万元：协议签订之日支付首付款2,000万元，2016年8月30日前支付2,000万元，项目转让手续齐备送交房地产交易中心办理过户手续前支付2,000万元(该款转入双方共同监督账户，待土地使用权证变更至中元公司指定公司名下后5个工作日内支付至亿嘉公司指定个人账户)，余款2,000万元作为亿嘉公司对中元公司指定公司的投资款(支付方式另行约定)。亿嘉公司应在中元公司支付第一期转让款后移交土地使用证并配合中元公司协助将土地证办理至中元公司或中元公司指定公司名下。协议另约定：一方有违约行为，应尽最大努力采取补救措施并赔偿守约方因其违约而造成的全部经济损失；任何一方无正当理由单方终止协议的应向另一方赔偿500万元的违约金并承担相应经济损失。协议签订后，中元公司向亿嘉公司支付了转让款4,000万元。2016年10月31日，中元公司与亿嘉公司签订了《在建工程转让补充协议》，约定：将系争地块土地证权利人变更至中元公司指定的中昶公司即本案第三人名下，办理过户手续的协议价格由4,000万元调整为4,700万元。同日，中昶公司与亿嘉公司签订了仅用于登记备案的转让协议。随后，中元公司又向亿嘉公司支付了300万元。但之后，系争地块土地证的过户手续一直未能办理。
　　另查明：2017年3月2日，中元公司诉至本院，要求亿嘉公司继续履行《在建工程转让协议》，将系争地块土地证过户至中昶公司名下，本院以(2017)沪0114民初3433号立案受理。该案在审理过程中，中元公司与亿嘉公司及案外人黄某某(系亿嘉公司股东)于2017年3月10日签订《调解协议书》1份，其中载明：在下列条件全部成就时，中元公司与亿嘉公司应于条件成就之日起十日内，将转让手续材料送交房地产交易中心办理过户：1、亿嘉公司取得嘉定区税务局关于土地及工程的增值税清算报告；2、中昶公司取得房地产开发资质；3、黄某某撤消向嘉定区房管部门、经侦部门就系争地块转让一事的相关举报。待系争地块转让至中昶公司名下当日，中元公司将1,300万元转入亿嘉公司指定的账户即黄某某的账户。《调解协议书》签订后，亿嘉公司于2017年5月9日完成项目清算报告，同年5月，黄某某提交撤消举报申请，同年6月7日，中昶公司取得房地产开发资质(暂定)。2017年7月24日，系争地块被(2017)沪0114民初9821号案件查封(该案于2017年7月6日由本院立案受理)。2017年12月15日，(2017)沪0114民初3433号以中元公司撤诉结案。2018年1月3日，本院作出(2017)沪0114民初9821号生效民事判决，确定上海威盛房地产开发有限公司及亿嘉公司应给付舜杰建设(集团)有限公司工程款11,629,239.77元及利息损失。目前该案尚在执行程序中。2018年1月3日，中元公司再次诉至本院，本院以本案立案受理。
　　以上事实，有《在建工程转让协议》、《在建工程转让补充协议》、《调解协议书》等及庭审笔录为证。
　　本院认为：中元公司与亿嘉公司间签订的《在建工程转让协议》、《在建工程转让补充协议》系双方当事人真实意思的表示且不违反相关法律法规，应属有效。在协议履行中，中元公司已支付了转让款4,300万元，但由于系争地块上存有另案的司法查封导致转让无法完成，故协议事实上已无法继续履行，中元公司籍此主张协议解除于法有据，本院予以支持。协议解除后，亿嘉公司应将收取的4,300万元转让款返还中元公司。造成本案协议无法继续履行的原因系亿嘉公司未能结清在建工程款项导致涉讼所致，与中元公司无涉，故亿嘉公司应承担协议解除的违约责任，中元公司籍此要求赔偿500万元违约金的诉请亦符合协议约定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海中元建设集团有限公司与被告上海亿嘉置业有限责任公司间签订的《在建工程转让协议》及《在建工程转让补充协议》；
　　二、被告上海亿嘉置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海中元建设集团有限公司转让款4,300万元；
　　三、被告上海亿嘉置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中元建设集团有限公司违约金500万元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费281,800元，由被告上海亿嘉置业有限责任公司负担(应于本判决生效后7日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  奚

书记员：秦  忠