原告:上海中原物业顾问有限公司,住所地上海市浦东新区。
法定代表人:陆成,董事长。
委托诉讼代理人:唐娟,女。
被告:上海辰西行房地产营销策划有限公司,住所地上海市奉贤区。
法定代表人:崔洪哲,董事长。
委托诉讼代理人:杨仲侃,上海凯正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨琳,上海凯正律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海辰西行房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2017年6月26日立案后,依法适用简易程序。被告上海辰西行房地产营销策划有限公司在提交答辩状期间,对管辖权提出异议。本院经审查,于2017年7月19日作出裁定,驳回被告上海辰西行房地产营销策划有限公司对本案管辖权提出的异议。本院于2018年9月13日组织原、被告进行证据交换,于2018年10月10日公开开庭审理了本案。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟、被告上海辰西行房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付代理佣金130,000元;2.被告支付利息,以130,000元为本金,自2017年8月3日起,按日万分之五计算至判决生效之日止。事实和理由:2017年1月5日至7月30日,被告委托原告代理销售江苏省靖江市季市镇季市西路XXX号(建龙大中公寓项目)房屋,双方签订了分销代理合同。现该合同项下的代理期已经结束,但被告尚欠佣金130,000元未予支付,故原告提起诉讼。
被告上海辰西行房地产营销策划有限公司辩称,原告主张的佣金涉及三套房屋,其中505室、408室的购房者已经退房,故销售未成功;402室虽然销售成功,但不是原告促成交易。此外,原、被告已经变更佣金结算条件,即客户与开发商签订房屋预售合同并支付全部房款或者满足支付全部房款条件的,被告才向原告支付佣金。本案所涉房屋未满足上述条件,故被告不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《建龙大中公寓项目分销代理合同》、《客户带看确认单》、《上海中原燕南园项目5-7月份签约清单》、《商品房买卖合同》等证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
原、被告曾签订《建龙大中公寓项目分销代理合同》,合同约定:被告委托原告代理销售“建龙大中公寓”项目。该项目位于靖江市季市镇季市西路XXX号,项目类型为住宅。合同履行期限为2017年1月5日至7月30日。代理期限内,凡原告带领客户前往被告销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的,被告或者被告确认人(杨鲁)应当及时签署或盖章原告提供的《客户确认书》,以此确认客户。原、被告双方应于每月10日前对上个自然月原告已成交物业明细进行书面确认,被告应对原告每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章进行确认。佣金标准:公寓,成交面积70-77平方米(含77平方米)的,4万/套;成交面积92-116平方米(含116平方米)的,5万/套。代理成功的标志:原告客户与被告(或开发商)正式签订房屋买卖合同,即原告代理成功,原告有权收取佣金等代理服务费用。原告的客户成功签订《商品房预售/出售合同》的3个工作日内,被告将原告佣金全额支付给原告。被告须按约按期支付销售佣金,逾期支付的,则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。
2017年5月25日,泰州剑龙置业有限公司(出卖人)与尤永梅(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定:买受人购买的商品房位于第988幢第3单元505号房,用途为住宅。建筑面积92.47平方米,总金额为360,066元。买受人于2017年5月25日交付首付110,066元,剩余购房款办理商业贷款,贷款手续于2017年6月30日前完成。
2017年6月30日,被告人员杨鲁在原告客户张素文的《客户带看确认单》上签字进行确认。2017年7月14日,泰州剑龙置业有限公司(出卖人)与张素文、刘丽芬(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定:买受人购买的商品房位于第988幢第4单元408号房,用途为住宅。建筑面积71.93平方米,总金额为245,000元。买受人于2017年5月25日交付首付170,000元,剩余购房款办理商业贷款,贷款手续于2017年7月31日前完成。
2017年7月9日,被告人员杨鲁在原告客户姚先生的《客户带看确认单》上签字进行确认。2017年7月27日,泰州剑龙置业有限公司(出卖人)与姚海洲(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定:买受人购买的商品房位于第988幢第1单元402号房,用途为住宅。建筑面积71.93平方米,总金额为283,528元。买受人于2017年7月27日交付首付133,528元,剩余购房款办理商业贷款,贷款手续于2017年7月31日前完成。
上述三份《商品房买卖合同》均另约定:出卖人经批准,在靖江市季市镇季西村木东、木西组的地块上建设商品房,暂定名:建龙·大中公寓。买受人如未按合同规定的时间付款,逾期在20日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。
2017年8月30日,被告人员杨鲁签署《上海中原燕南园项目5-7月份签约清单》,该清单列明的客户中包括龙永梅(应为尤永梅)、张素文、姚海洲,物业地址分别为江苏省靖江市季市中路XXX号988栋505室、408室、402室。
至今,被告未向原告支付上述三套房屋的佣金。
本院认为,原、被告签订的《建龙大中公寓项目分销代理合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。原、被告在代理合同中约定:被告确认人杨鲁签署原告提供的《客户确认书》,以此确认客户。现原告提供的502室《客户带看确认单》未经杨鲁签字确认,402室、408室房屋《客户带看确认单》虽经杨鲁签字确认,却为复印件,故被告不予认可。但是,原告另提供杨鲁在2017年8月30日签署的《上海中原燕南园项目5-7月份签约清单》,该清单中已经列明上述三套房屋,客户信息也与《客户带看确认单》所载客户信息基本一致,故本院认定,被告对上述三套房屋由原告代理销售并无异议。代理合同另约定:原告客户与被告或开发商正式签订房屋买卖合同即可认定代理成功。现原告已经提供了客户就上述三套房屋分别与开发商签订的房屋买卖合同,据此可以认定原告代理成功,被告向原告支付佣金的条件已经成就。被告抗辩其与原告就佣金支付条件进行了变更,但未能就此提供证据,故本院对该抗辩意见不予采纳。被告又抗辩称505室、408室的客户已经退房,故无需向原告支付相应佣金。但被告仅提供了电话录音作为证据,无法证明其抗辩意见成立,且其该项抗辩意见与原、被告签订的代理合同约定不符,故本院对此亦不予采纳。综上,被告应向原告支付505室、408室、402室的佣金共计130,000元。
原告另主张被告自2017年8月3日起支付利息,实为逾期付款违约金。本院认为,代理合同中明确约定,被告应于原告的客户成功签订《商品房预售/出售合同》的3个工作日内将佣金全额支付给原告,而505室、408室、402室所涉《商品房买卖合同》中,最后一份签订于2017年7月29日,故原告自该日起计算付款期限并无不当,被告应自2017年8月3日起向原告支付逾期付款违约金,至本判决生效之日止。关于违约金的标准,代理合同约定按照日千分之五计算,现原告自愿调整为按照日万分之日五计算,并无不当,本院予以准许。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告上海辰西行房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金130,000元;
二、被告上海辰西行房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司逾期付款违约金(以佣金130,000元为基数,按每日万分之五的标准计算,自2017年8月3日起至本判决生效之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,450元,由被告上海辰西行房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:董 隽
书记员:吴昊天
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