上海中原物业顾问有限公司与汪敏居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陆成，董事长。
　　委托诉讼代理人：张可可。
　　被告(反诉原告)：汪敏，女，1958年8月2日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：黄朝为，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙蓉，上海市金茂律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告(反诉原告)汪敏居间合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中原公司的委托诉讼代理人张可可、被告(反诉原告)汪敏的委托诉讼代理人黄朝为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　中原公司向本院提出诉讼请求：判令汪敏支付佣金人民币22,000元(以下币种均为人民币)以及逾期违约金(以22,000元为基数，按日万分之五的标准，自2018年10月14日起至实际支付之日止)。事实与理由：在中原公司居间撮合下，就汪敏出售上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜，与案外人签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》，并已完成过户。根据法律规定及协议约定，中原公司已居间成功，汪敏应支付佣金148,000元，汪敏已付佣金126,000元，剩余22,000元无理由拒付。故中原公司提出上述诉请。
　　汪敏反诉并辩称，不同意中原公司的诉讼请求。中原公司与汪敏在涉案交易中签订多份合同，应当以后签订的合同覆盖变更之前的合同。网签合同约定的房价500万元，根据房价2%计算佣金，汪敏应付佣金为10万元。实际上汪敏已付佣金126,000元，中原公司多收取佣金26,000元。故，反诉请求：要求中原公司返还佣金26,000元。
　　中原公司针对反诉辩称，不同意汪敏的反诉请求。系争房屋交易真实价格是730万元，网签合同做低房价，汪敏与案外人还签订了装饰补偿款协议。佣金确认书对于佣金金额148,000元予以明确，并非按照房价的2%计取。
　　本院经审理查明：2018年10月13日，经中原公司居间，买受方(乙方)汪敏与出卖方(甲方)王亚州就上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室及74号车位(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，约定，总房价730万元；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照总房价款的2%支付丙方佣金等。同日，买受方(乙方)汪敏与出卖方(甲方)王亚州签订《房屋买卖合同》，约定，由乙方受让甲方系争房屋，总房价款730万元；甲乙双方同意于本合同签署后170天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方应于2019年7月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续等。2019年4月14日，买受人(乙方)汪敏与卖售人(甲方)王亚州签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款500万元。上述协议、合同签订后，汪敏于2019年4月16日向中原公司支付佣金126,000元，中原公司向汪敏出具了金额为126,000元的收款收据。
　　以上事实，有居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
　　为证明己方主张，中原公司另向本院提交了下列证据：汪敏与中原公司于2018年3月20日签订的佣金确认书，证明汪敏应支付的佣金数额为148,000元，支付时间为《房屋买卖合同》成立时，若未经中原公司同意而延迟支付，中原公司有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。汪敏对该份佣金确认书的真实性、合法性均无异议，但认为该份佣金确认书已经被网签合同推翻。
　　为证明己方主张，汪敏向本院提交了下列证据：证据1、居间方实际经办人江炉华与汪敏之间的微信聊天记录，其中2019年4月15日的聊天记录中，江炉华：“128,000元是皆大欢喜；大家以后还是朋友，我贴2,000元，126,000元可以了吧？佣金打好了给我信息，转账凭证发我”，证明汪敏与江炉华经协商，确认佣金金额为126,000元；证据2、发票，证明系争房屋实际成交价500万元。中原公司对于证据1真实性认可，确认江炉华是中原公司的员工，是涉案交易的经办人员，但认为微信聊天记录只是截取部分，不是全部过程。根据聊天记录，江炉华只是说去向公司申请，并没有向汪敏表示最终佣金为126,000元，也没有表示不要求汪敏按照佣金确认书来履行。对于证据2，真实性无法确认，即使是真实的，不能体现实际成交价。
　　审理中，汪敏表示，系争房屋实际成交价为700万元。系争房屋已经完成过户，尚未交房。
　　本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据本案查明事实，中原公司已经促成汪敏与案外人签订房屋买卖合同并交易过户完毕，汪敏理应向中原公司支付佣金。本案争议焦点在于佣金的具体金额。中原公司认为应以佣金确认书确定的148,000元为准，汪敏则认为应以网签合同约定的总房价500万元的2%计取即10万元。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然中原公司与汪敏签订的居间协议、佣金确认书对佣金金额均有约定，但此后，作为中原公司的工作人员暨涉案交易的具体经办人江炉华在提供居间服务过程中，就佣金金额问题与汪敏进行多次协商，最终江炉华同意佣金为126,000元。江炉华作为中原公司授权提供居间服务的工作人员，且汪敏按照江炉华要求支付佣金后，中原公司亦出具加盖中原公司发票专用章的收款收据，汪敏完全有理由相信江炉华与其协商确定佣金金额的行为有权代表中原公司。综上，可以认定江炉华上述行为构成表见代理，其与汪敏就涉案交易佣金金额达成126,000元的合意对中原公司具有约束力。审理中，中原公司认为江炉华表示佣金为126,000元并非最终的意思表示，本院明确要求江炉华本人到庭接受调查，但江炉华无正当理由拒不到庭，相应的不利后果应由中原公司自行承担，故对于中原公司上述抗辩意见，本院不予采信。现汪敏已实际履行完毕，中原公司要求汪敏按照佣金确认书金额履行付款义务并支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，汪敏与江炉华就佣金金额达成126,000元的合意，不仅对中原公司具有约束力，对汪敏同样产生约束力，且汪敏已实际履行完毕。故汪敏现要求中原公司返还佣金26,000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求；
　　二、驳回被告(反诉原告)汪敏的全部反诉请求。
　　本诉案件受理费减半收取为175元，由原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司负担；反诉案件受理费225元，由被告(反诉原告)汪敏负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：黄  蔚

书记员：董程程