上海中原物业顾问有限公司与王爱琴居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人陆成。
　　委托代理人张可可，男。
　　委托代理人贾忱，女。
　　被告王爱琴，女，1958年3月8日出生，汉族，住上海市。
　　第三人徐亮，男，1984年2月21日出生，汉族，住上海市。
　　第三人董遂园，女，1982年12月31日出生，汉族，住址同上。
　　委托代理人徐凯，上海鸿孚律师事务所律师。
　　原告上海中原物业顾问有限公司与被告王爱琴、第三人徐亮、董遂园居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人张可可、贾忱，被告王爱琴，第三人徐亮，第三人董遂园的委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2016年3月,在原告的居间下，就被告王爱琴出售上海市普陀区曹杨三村XXX号XXX室(以下称系争房屋)物业事宜，与第三人徐亮、董遂园签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》。根据相关法律规定及上述合同约定，原告居间成功，被告应依约向原告支付佣金人民币39000元(以下币种均为人民币)。但被告拒付,原告索要未果，诉至法院请求判决：一、被告支付原告佣金39000元；二、本案诉讼费用由被告承担。
　　被告王爱琴辩称，系争房屋产权人原为被告母亲，其生前公证遗嘱中确定系争房屋由被告继承。2016年，被告欲将系争房屋出售，第三人表示购买。但因当时房屋产权尚未过户至被告名下，被告与第三人谈妥后，共同至原告位于系争房屋附近的门店，根据原告要求签署了居间合同及房屋买卖合同。被告曾向原告提出，既然已签署居间协议，为何还要签订房屋买卖合同。原告店长表示，正式的房屋买卖合同(网签合同)需在房屋过户至被告名下后(需若干个月)之后才能签署，而居间协议即将取消，故房屋买卖合同可替代居间协议，亦便于原告工作人员变更后的材料移交。被告遂在合同上签字，并收取了定金。之后，第三人询问被告名下的产权证是否办妥，被告称还未办妥。第三人称在过户过程中可能会有20%的遗产税需要缴纳。被告表示，即使有该笔税费，也应由第三人承担。因第三人不愿支付，被告表示如第三人不承担该费用，房屋过户无法进行，故不愿出售房屋。2017年7、8月份，被告与第三人在合同上具明“解除合同，双方互不承担违约责任”。被告认为，居间合同及房屋买卖合同均属无效，因为当时系争房屋的产权人尚未过户到被告名下。故被告无需支付佣金。
　　第三人徐亮、董遂园述称，2016年3月1日，第三人与被告在原告门店内签订了居间协议和房屋买卖合同。同时，第三人支付了定金5万元。当时，第三人知道系争房屋尚未过户至被告名下，被告出具了原产权人的公证遗嘱(内容为由被告继承系争房屋)，且原产权人亦已去世，故第三人有理由相信被告有权出售系争房屋，并在合同中给了被告一定的合理期限去办理房屋产权变更手续，然后再由被告与第三人办理过户手续。之后，第三人多次催促被告办理上述手续，但被告一直称其出去旅游。直至2016年5月，被告表示，双方约定的房价款较低，要求涨价40万元。第三人未予同意。双方为此多次协商，但被告仍不愿意按合同履行。之后，第三人到交易中心查询产权信息，才得知在同年4月15日，被告已将系争房屋出售给其他人。为此，第三人考虑到双方是邻居关系，且合同已无法履行，故与被告自行协商后，由被告将定金返还给第三人，双方合同解除。
　　经审理查明，2016年3月1日，原告作为居间方，被告作为出卖方，第三人作为买受方，共同签订《房地产买卖居间协议》(以下称居间协议)，其中载明，一、第三人买受被告位于上海市普陀区曹杨三村XXX号XXX-XXX室房屋，总房价款195万元。二、第三人为表示购买诚意向被告支付意向金5万元，如被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。三、原告应当依法积极履行以下居间义务：1.向被告如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如，第三人拟购买该房地产及购买条件；2.向第三人如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如，被告拟出售该房地产及出售条件；3.撮合被告、第三人买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4.向被告与第三人如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给被告、第三人造成严重损失的，应依法承担责任。被告与第三人应支付给原告的佣金，是原告为双方提供居间媒介服务的居间报酬，若双方正常履行，原告承诺将无偿提供服务的交易过户等协助服务。四、居间报酬，《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，被告与第三人应于原告居间成功的同时分别按照本协议约定的总房价款的1%支付原告佣金，双方同意原告可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因被告方或第三人任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原告仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。五、签约承诺：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效或无法履行的，该方签署人应向原告支付居间服务补偿金，数额为本协议约定总房价款的2%。本条款独立发生法律效力。六、在签署上述协议时，被告与第三人均已认真查阅了本协议的全部内容，且原告对协议第四、五条及其他条款进行了明确的提示，并已分别按双方的要求进行了详尽解释和说明。双方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议约定严格履行。
　　同日，被告作为出卖方、第三人作为买受方，签订《房屋买卖合同》。其中载明，一、双方通过原告居间介绍，由第三人受让被告自有的系争房屋，具体状况如下(被告提供并保证其真实性)：1.房屋权利人徐与美(原房东)王爱琴(继承人)；2.房屋建筑面积52.61平方米；3.房屋未设立抵押、租赁。二、总房价款为195万元。三、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，被告与当事人同意于本合同签署后五十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下称示范合同)，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。四、付款方式：首期房价款，第三人应于签订示范合同并申请办理公证手续(如需)后当日，通过居间方转付或自行支付被告首期房价款(含已付定金)95万元，其中尾款5万元由居间方代为保管；第二期房价款，第三人通过银行贷款方式支付100万元。五、双方应于2016年5月15日前对房屋进行验看，确认无误后，由被告交付给第三人，并由第三人自行或通过居间方支付被告尾款5万元。六、交易过户，双方应于2016年5月15日前，向房地产交易中心申请办理过户手续。七、税费负担，根据法律、法规、规章等规定的交易税费，全部由第三人承担。
　　2016年4月，被告通过公证方式，将房屋过户至其兄王金福名下。
　　2016年5、6月期间，被告向第三人提出承担合同约定的房价款等以外的其他费用，第三人未予同意。之后，第三人经向交易中心查证，得知系争房屋产权人已非被告，经与被告协商，双方同意解除合同。被告将定金5万元返还给第三人。
　　嗣后，原告与被告联系，未果，遂起诉来院，请求法院判决如其诉请。
　　审理中，原告称，被告在2016年4月15日即向房产交易部门申请经系争房屋产权变更为案外人，而其在同年5月份还提出涨价，显然是违约。故根据居间协议约定，如因被告无权卖房导致协议无法履行，仍然要向原告支付2%的服务补偿金。该条款，在签订居间协议时，原告已明确告知过被告。被告表示，其至原告处咨询时持有系争房屋产权证(产权人为被告母亲)及公证遗嘱，当时原告工作人员告知可以挂牌。在签订居间协议时，被告称房屋继承尚未办妥，但原告工作人员表示没有关系，让被告尽快去办理继承更名手续。另外，被告并不是提出涨价，而是要求第三人承担继承过户产生的税费。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在与原告及第三人签订居间协议及《房屋买卖合同》时，虽然系争房屋的产权人尚未过户至被告名下，但因被告持有系争房屋的产权证及内容为继承人为其本人的公证遗嘱，各方当事人有理由相信，被告有权出售系争房屋。且包括被告在内的各方也明知为促成上述合同的履行，被告需在合理期限内办妥将系争房屋过户至其名下的相关手续。然，被告明知合同约定需在2016年5月15日前与第三人签订示范合同，却擅自在2016年4月将系争房屋的产权过户至其兄名下，导致合同履行的条件无法成就。被告上述行为非出自善意，缺乏诚信，其应承担相应责任。根据居间协议约定，在《房屋买卖合同》成立后，若因被告方或第三人任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原告仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。故原告要求被告支付佣金之诉请，依法有据，至于金额，考虑到原告就合同所完成义务情况，本院酌情确定为9500元。对原告该部分诉请予以支持。关于被告辩称意见，本院认为，在买卖双方确定合同价款后，一方再提出需另一方承担合同约定之外的较大数额之费用即属加价性质。至于被告主张合同无效的意见，即使合同无效，该后果也是被告恶意违约所致，其亦应参照合同约定承担相应责任。故被告意见缺乏事实和法律上的依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　被告王爱琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司人民币9500元。
　　如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币575元，减半收取计人民币287.50元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：汉  静