上海中建孚泰置业有限公司与张旭商品房预售合同纠纷审判监督民事裁定书

　　再审申请人(一审被告、二审上诉人)：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：江岩，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈晓燕，女。
　　委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
　　被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张旭，男，1985年6月30日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　再审申请人上海中建孚泰置业有限公司(以下简称中建孚泰公司)因与被申请人张旭商品房预售合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终3128号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
　　中建孚泰公司申请再审称：二审判决认定政府出台商业办公项目整顿政策不属于政策变动因素，且该因素不足以印证对逾期办证的影响，并据此判决再审申请人承担逾期办证的违约责任，该认定与事实不符，明显有误。首先，再审申请人与被申请人签署的《上海市商品房预售合同》补充条款一第2条中约定，“本合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的乙方(被申请人)风险，甲方(再审申请人)不承担任何责任。……商品房预售合同签订后，如因市场环境变化或政策变动等导致的乙方风险及合同责任(包括但不限于税率调整、新增税费、贷款政策调整等导致乙方购房成本增加或同类房屋市场价格下降等)，乙方需自行承担，甲方不承担任何责任。”上述约定中“包括但不限于、等”的语义可囊括“政府出台商业办公项目整顿政策”的因素。据此，再审申请人对上述因素导致的责任可予免责。其次，政府出台商业办公项目整顿政策导致逾期办证明显属于政策变动因素。在本案商品房预售合同履约期间，包括被申请人户房屋在内的两个住宅项目23-02地块1-6#楼和24-02地块，已先后在2016年12月23日与2017年2月27日取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，具备了办理大产证的条件且为大产证办理工作预留了充裕时间。而为整顿商业办公项目所需，市住建委自2017年1月6日起暂停了部分商业办公项目的网签。根据相关部门联合制定的政策，该整顿对象是商业办公项目而非住宅，但在实际整顿工作中，案涉的上述两个住宅项目亦收到商业项目整顿影响而被无依据地暂停了大产证的办理工作，从而直接导致大产证延迟办理，并间接导致被申请人小产证的逾期办理。据此，包括被申请人户小业主在内的逾期办证原因系上述两个住宅项目被纳入整顿对象而暂停了大产证办理所致，其并非再审申请人的责任，二审对此基本事实未予查明且认定错误，并由此作出由再审申请人承担逾期办证违约责任的错误判决。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项的规定，申请人申请再审。
　　本院经审查认为，商品房预售合同中，出卖人除依约向买受人交付房屋外，还应依约为买受人办理房地产权属转移登记手续。据此，中建孚泰公司作为本案预售商品房的出卖人，其应依约办理大产证并为被申请人办理系争房屋小产证是其合同主要义务之一。现中建孚泰公司提出，其与被申请人签署的《上海市商品房预售合同》补充条款中约定了政策变动因素导致的被申请人风险，其可予免责。但本院注意到，按中建孚泰公司所陈述的补充条款内容，上述内容中所约定的由乙方(被申请人)自行承担的政策变动导致的风险系限定在乙方购房成本增加或同类房屋市场价格下降等内容，该内容无论从文义还是内在逻辑联系来看均难以理解为包含中建孚泰公司不能为乙方(被申请人)办理房地产权属转移登记手续(即办理小产证)的风险。据此，中建孚泰公司主张其未能为被申请人办理小产证亦属于上述补充条款中约定的免责事由的意见或再审申请理由，本院不予采纳。此外，中建孚泰公司作为本案系争房屋所在房产项目的开发商，其对于自己所开发房产项目的性质及相关政策应当有清晰的认识，也应当对其不同性质房产项目的相关政策有充分的预期。现中建孚泰公司将逾期为被申请人办理预售商品房小产证的原因归咎于政府出台商业办公项目的整顿政策，并进一步主张应免除其违约责任的意见，既无充分证据证明相关因果关系，亦于理不合，本院同样不予采纳。综上，中建孚泰公司所提出的上述再审申请理由，均难以成立，其依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定提出的再审申请，于法无据。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
　　驳回上海中建孚泰置业有限公司的再审申请。

审判员：范  一

书记员：洪  波