上海中建孚泰置业有限公司与李惠敏、晏惇然商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：江岩，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄磊，男。
　　委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：李惠敏，女，1958年10月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　被上诉人(原审原告)：晏惇然，男，1955年11月29日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。
　　上诉人上海中建孚泰置业有限公司(以下简称“中建孚泰公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初22420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人中建孚泰公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李惠敏、晏惇然一审全部诉讼请求。
　　事实与理由：一、一审法院未查明中建孚泰公司延迟取得大产证系政府有关部门停办所有商业办公项目的大产证所致的基本事实。在一审中中建孚泰公司提交的《关于办理“中建锦绣名都”项目大产证的办理意见》中已经载明，因全市开展商业办公项目清理整顿工作，暂停了已售已交付项目大产证的办理，故大产证延迟办理的情况并非中建孚泰公司的行为导致，不应由中建孚泰公司承担违约责任；二、一审判决未查明中建孚泰公司首次通知李惠敏、晏惇然领取办证资料的时间。中建孚泰公司在一审庭审中已经陈述，在取得涉案项目大产证后，通过电话通知购房客户前来领取办证资料，再通过书面方式多次催促。一审法院未对电话通知的事实予以查明。
　　被上诉人李惠敏、晏惇然共同辩称：中建孚泰公司逾期办证是其自身原因所致，应当承担违约责任。一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回中建孚泰公司的上诉请求。
　　李惠敏、晏惇然向一审法院提起诉讼的诉讼请求：中建孚泰公司支付李惠敏、晏惇然逾期办理产证违约金人民币(以下币种均为人民币)236,639.42元(以实际房屋总价款3,806,205.75元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至一审判决之日止)。
　　一审法院认定的事实如下：2015年8月29日，李惠敏、晏惇然(乙方)与中建孚泰公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》12号1401室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。合同补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第9条约定，甲方取得大产证后30日以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。
　　合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为3,806,205.75元，李惠敏、晏惇然已经按约支付了全部房价款，中建孚泰公司已交付李惠敏、晏惇然系争房屋。2017年10月31日，中建孚泰公司取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。中建孚泰公司于2018年11月10日送达李惠敏、晏惇然办理产证通知。后双方签订《房屋交接书》，中建孚泰公司交付李惠敏、晏惇然办证所需全部材料,但李惠敏、晏惇然至今未办理小产证。
　　一审法院另查明，2016年12月8日，中建孚泰公司取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，中建孚泰公司取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
　　一审审理中，双方当事人存在如下争议焦点：一、中建孚泰公司迟延办理大产证原因；二、逾期办证期限。
　　针对争议焦点一，李惠敏、晏惇然称，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收。
　　中建孚泰公司称，因系争房屋所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致中建孚泰公司逾期办理大产证。对此中建孚泰公司提供关于协调《中建锦秀名都项目》产权证办理的请示、关于协调《中建锦秀名都项目》27-03地块开通网签的请示、关于协调《中建锦绣名都项目》23-02一期住宅产权证办理和27-03地块预售网签的请求、关于办理《中建锦绣名都项目》大产证的办理意见、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函、关于印发《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见(试行)》的通知、《关于加强青浦区商业办公楼建筑规划管理工作的报告》，李惠敏、晏惇然对上述证据真实性无异议，但是认为政府整顿的是开发企业违法行为，中建孚泰公司违法在先，政府整顿不属于政策变动。
　　一审法院认证如下：中建孚泰公司提供的上述文件，李惠敏、晏惇然对其真实性无异议，法院予以采纳。据此一审法院确认如下事实：2017年5月22日，中建孚泰公司向案外人上海西虹桥商务开发有限公司提交请示，称中建孚泰公司对中建锦秀名都项目设置了清理整顿办公室，专门办理违章23－02地块7#、8#、9#楼退房的善后处理工作，但未存在违规现象的24－02地块一期1－4#住宅项目也被告知停办大产证、27－03地块商办项目网签系统也被暂停，申请上海西虹桥商务开发有限公司帮助协调申请开通产权证办理和网签。后经相关监管部门检查验收23－02地块二期1－6号商品住宅和底层商铺，青浦区人民政府于2017年9月下旬同意青浦区房管局意见，决定按规定程序予以办理大产证手续。
　　针对争议焦点二，李惠敏、晏惇然称，根据两人提供的房屋交接书,李惠敏、晏惇然于2018年11月25日才与中建孚泰公司签署房屋交接书。根据合同约定，中建孚泰公司应在办出大产证后书面通知李惠敏、晏惇然签署交接书，双方在大产证办出后30天内签署交接书，签署交接书后90天内共同申请办理小产证。现李惠敏、晏惇然在收到中建孚泰公司通知后30天内签署交接书，签署交接书后90天内办产证都不算扩大损失，故要求算至一审判决之日止。
　　中建孚泰公司称，大产证办出后中建孚泰公司及时通过电话或书面方式通知李惠敏、晏惇然领取办证资料，故即使中建孚泰公司违约，也应计算至大产证办出之日。
　　一审法院经审理后认为：李惠敏、晏惇然与中建孚泰公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。李惠敏、晏惇然已按合同约定履行付款义务，中建孚泰公司应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助李惠敏、晏惇然办理小产证。根据预售合同约定，中建孚泰公司应于2017年6月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故中建孚泰公司应在2017年10月28日前协助李惠敏、晏惇然办理小产证。现中建孚泰公司于2017年10月31日才取得房屋大产证，导致李惠敏、晏惇然迟延取得小产证，故中建孚泰公司应承担逾期办证的违约责任。针对中建孚泰公司所主张的政府停办大产证不属于中建孚泰公司违约情形的意见，法院认为，政府对于“类住宅”的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使中建孚泰公司迟延办理大产证与“类住宅”整顿行为有关，也系中建孚泰公司自身违法行为所致，中建孚泰公司理应按照合同约定承担违约责任。
　　关于逾期办证损失的计算方式，李惠敏、晏惇然主张的起算时间和计算标准符合法律规定，法院予以确认。关于截止时间，中建孚泰公司仅提供证据证明其于2018年11月10日通知李惠敏、晏惇然办证，因李惠敏、晏惇然也应及时止损，故法院认定应计算至通知送达之日后第三天即2018年11月13日。综上，中建孚泰公司赔偿李惠敏、晏惇然逾期办证损失，应以3,806,205.75元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至2018年11月13日，计227,198.76元。
　　一审法院据此判决：上海中建孚泰置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付李惠敏、晏惇然逾期办证损失227,198.76元。
　　本院二审期间，中建孚泰公司围绕上诉请求提交了三组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：规划许可证，用以此证明除了张友方一户，其他房屋的性质均是住宅。第二组证据：补齐一审中所提供合同遗漏的附件二和附件五，用以证明系争房屋的性质。第三组证据：《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(沪建房管联【2017】400号)，用以证明政府在类住宅整顿中停止了整个地块大产证的办理。
　　针对上述三组证据，李惠敏、晏惇然认为：上述三组证据均不属于二审新证据，且无法证明中建孚泰公司的上诉观点。
　　本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。中建孚泰公司与李惠敏、晏惇然签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实、自愿的意思表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。李惠敏、晏惇然在履行付款义务后，中建孚泰公司理应按约交付房屋并协助办理小产证。根据本案查明的事实，中建孚泰公司确未在约定期间内申请办理系争房屋的大产证并导致李惠敏、晏惇然延迟办理小产证，构成违约，应对李惠敏、晏惇然承担逾期办证的违约责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，中建孚泰公司在二审中提交的三组材料均非二审新证据，且不足以证明中建孚泰公司可以按约定或以法定理由免责，本院不予采信。一审法院根据各方履行合同的实际情况，酌情确定中建孚泰公司赔偿李惠敏、晏惇然延期办理小产证的损失并无不当，本院依法予以维持。关于计算逾期办证损失的截止时间，中建孚泰公司上诉称已于取得大产证时多次通过电话及书面形式通知李惠敏、晏惇然，但并未提供证据予以证明，本院对此亦不予采信。中建孚泰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币4,800元，由上诉人上海中建孚泰置业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　孙幸冬

审判员：姚  跃

书记员：卢薇薇