上海中能企业发展(集团)有限公司与上海蕴海医院投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海中能企业发展(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：虞建明，董事长。
　　委托诉讼代理人：郑延晴，上海韬光律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周昕，上海韬光律师事务所律师。
　　被告：上海蕴海医院投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：卢国英，总经理。
　　委托诉讼代理人：罗松涛，上海文飞永律师事务所律师。
　　原告上海中能企业发展(集团)有限公司(以下简称中能公司)与被告上海蕴海医院投资管理有限公司(以下简称蕴海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，被告蕴海公司于2019年7月16日提起管辖权异议，本院依法裁定驳回异议后，被告蕴海公司提起上诉，2019年8月29日上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民辖终832号民事裁定书，依法裁定驳回上诉。嗣后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中能公司的委托诉讼代理人周昕、被告蕴海公司的委托诉讼代理人罗松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告中能公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXA)于2019年4月24日解除；2、判令被告给付拖欠的租金306,330元、物业费12,817元、水费36元；3、判令被告支付违约金238,477.91元(自2018年8月1日起至2019年4月23日止每季度第一天起算该季度未付租金逾期付款利息，按日千分之五计算，不主张2018年7月租金的逾期付款利息)；4、判令被告承担原告诉讼支付的律师费20,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXA)，约定原告将位于上海市营口路XXX号XXX层的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。原告按约将房屋交付被告，然被告自2018年7月起，未再给付任何款项，并将系争房屋关停，原告曾试图联系过被告，然被告一直处于失联状态。原告无奈于2019年4月24日以律师函方式通知被告解除合同，并于2019年4月30日在文汇报上以公告方式通知解除合同及要求被告在2019年5月15日前自行搬离系争房屋。现，原告认为被告的行为已经违反合同约定，故诉讼至法院。
　　被告蕴海公司辩称，被告将原告名下位于上海市杨浦区营口路XXX号、XXX号、XXX号三处房屋一并承租下来用于经营医院，在四个月的免租期内花费了1600万元进行装修，后2019年4月24日被告明确得知相关医疗许可证没有办下来，无法经营医院。现同意原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXXA)于2019年4月24日解除，但不认可原告主张的拖欠租金金额及物业费、水费、电费。被告分别于2017年10月31日支付了1,000,000元、于2018年4月30日支付了816,276元、于2018年7月31日支付了454,069元，这三笔款项为含系争房屋在内三处房屋的押金及四个月的租金。另，被告向案外人上海山灵投资有限公司于2018年6月28日支付了255,026.10元、2019年9月20日支付了198,674.70元，故物业费是自2018年10月未给付。2018年9月30日之前的水电费，被告均已结清。之后的水电费金额，由法院核实。原告主张的违约金及律师费，被告均认为数额过高，请求法院进行调整。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区营口路7幢1层，门牌号为853号，权利人为原告，产证编号：沪房地杨字(2015)第025145号。
　　2017年9月18日，原告中能公司(合同出租方、甲方)与被告蕴海公司(合同承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXA)，约定原告将位于上海市营口路XXX号XXX层的房屋出租给被告作为医疗机构及酒店等使用。房屋建筑面积100.71㎡。房屋租赁期限自2017年10月31日起至2027年10月30日止，租期包含四个月装修免租期。合同第四条，(一)甲、乙双方约定，房屋每日每平方米建筑面积租金为10元，折合月租金为30,633元，房屋租金三年内不变，自第四年起，每三年递增5%；(二)租金采用付三押一的方式，乙方在本合同生效之日起十个工作日内支付前三月租金及一月押金，此后，乙方于每届满三个月之日起的前十五个工作日内支付下三个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。合同第五条，(一)甲、乙双方约定，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充按照本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；(二)租赁房屋的物业管理费的计算标准为18元/㎡/月，乙方承租部位的月物业管理费为1813元/月......电费收取标准1.3元/度(含公摊电费)，水费收取标准6.0元/立方(含公摊水费)。水电费于每月收到交款通知后的十个工作日内付清。物业费与房租同时缴纳。甲方出具正规的房租发票和水电费以及物业费相关发票或收据。......合同第八条第(二)款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…4、乙方逾期不支付租金及水电费、物业费等其他各种应由乙方承担的费用累计超过10日的；…出现以上任何一种情况，甲方有权发出通知立即终止本合同并扣除全部保证金或押金作为违约金。合同第九条违约责任：…(三)若乙方不按本合同规定准时及如数支付租金及其他款项，每逾期一天，乙方按未付金额(包括但不限于租金、物业费、其他费用等)的5‰向甲方支付违约金；…(五)甲、乙双方的任何一方违反本合同任何条款，必须全部赔偿对方因此而蒙受的所有经济损失，并承担对方为执行该合同条款所发生的全部开支、律师费用、诉讼费用等。
　　另，原、被告之间还就原告名下位于上海市杨浦区营口路XXX号、营口路XXX号两套房屋分别签订有合同编号为XXXXXXXXXXXA和合同编号为XXXXXXXXXXXXA的《上海市房屋租赁合同》两份，并已另案诉讼。
　　被告分别于2017年10月31日向原告支付了1,000,000元，于2018年4月30日向原告支付816,276元，于2018年7月31日向原告支付454,069元。此外，被告向负责收取系争房屋物业费及水电费的案外人上海山灵投资有限公司分别于2018年6月28日支付了255,026.10元，于2018年9月20日支付了198,674.70元。后分文未付。
　　2019年4月24日，原告向被告发送律师函并将该函张贴于被告营口路租赁的系争房屋处，律师函中要求解除双方的房屋租赁合同并结算相关费用。
　　2019年4月30日，原告在文匯报上刊登《解除租赁合同登报声明》，“上海蕴海医院投资管理有限公司：贵司承租我司位于上海市营口路XXX号XXX层、855号1层、857号2层房屋用于经营，鉴于贵司于2018年6月起未支付租金，特登报通知如下：现依据贵我双方之间的房屋租赁合同(合同编号分别为：XXXXXXXXXXXA、XXXXXXXXXXXA、XXXXXXXXXXXXA)第八条第二款之规定，自通知见报之日起，我司解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，请于2019年5月15日之前自行搬离，逾期我司保留通过法律途径解决的权利。特此通知。上海中能企业发展(集团)有限公司”。系争房屋自2019年4月24日起由原告自行收回。后原告诉讼来法院。
　　审理中，被告表示，未收到过原告2019年4月24日的律师函，也未看到过上述报纸公告。
　　庭审中，双方均认可系争房屋的租金被告给付到2018年6月30日止，自2018年7月1日起未支付任何租金。并同意押金30,633元在本案中进行相应抵扣。
　　以上事实由原告提交的沪房地杨字(2015)第025145号上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXXXXXXA)、律师函及张贴情况、文匯报、委托代理合同、律师费发票、水电收费凭证、被告向物业公司上海山灵投资有限公司的转账流水及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为,原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应恪守履行，然被告失信于原告，无正当理由拖欠房屋租金至今，显属不当。考虑到双方已无继续履行合同的可能，且双方均同意解除合同，故原告主张解除房屋租赁合同诉请应予准许。原告将房屋租金及逾期付款违约金、物业费主张至2019年4月23日止，是对其合法诉权的处分，应予准许。关于水电费，被告理应根据相关凭证支付实际发生的费用。原告主张按日千之五标准计算逾期付款违约金，被告认为对未给付合同租金行为苛以的违约金计算标准过高，请求法院减少，故本院结合原告实际损失酌情进行调整。关于律师费，根据双方合同约定，原告的代理费用原则上可以作为损失，但原告仅提供了部分发票，且被告认为过高，故具体数额由本院予以酌定。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海中能企业发展(集团)有限公司与被告上海蕴海医院投资管理有限公司就上海市杨浦区营口路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXA)于2019年4月24日予以解除；
　　二、被告上海蕴海医院投资管理有限公司尚欠原告上海中能企业发展(集团)有限公司自2018年7月1日起至2019年4月23日止房屋租金共计299,182.30元，与被告上海蕴海医院投资管理有限公司已支付的押金30,633元相抵扣，被告上海蕴海医院投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司计268,549.30元；
　　三、被告上海蕴海医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司自2018年10月1日起至2019年4月23日止物业费共计为12,268元；
　　四、被告上海蕴海医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司尚欠水费36元；
　　五、被告上海蕴海医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司违约金计12,575元；
　　六、被告上海蕴海医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中能企业发展(集团)有限公司律师费3,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,260元，减半收取计2,630元，由被告上海蕴海医院投资管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孔  玲

书记员：罗奇芳