上海中长江汽车电器有限公司与上海香瑰企业管理合伙企业租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海中长江汽车电器有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：诸爱道，总经理。
　　委托诉讼代理人：任超，上海通佑律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：林长瑰，经理。
　　委托诉讼代理人：杨磊，上海浦谐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海中长江汽车电器有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人诸爱道、委托诉讼代理人任超及被告法定代表人林长瑰、委托诉讼代理人唐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告间签订的中长江租字第(XXXXXXXX)号场地《租赁合同》；2、判决被告支付自2018年10月1日起至实际交付日止的场地占用使用费；3、判决被告赔偿原告违约金人民币(以下币种相同)500,000元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年3月3日，原、被告之间签订场地《租赁合同》，原告将位于上海市浦东新区航头镇6街坊26/19丘的场地出租给被告，专门作为停车场、充电桩展示、汽车销售使用，双方以“场地范围示意图”约定了具体出租的场地范围。合同约定了租赁期限、租金及支付方式、违约责任、租赁场地不得转租、分租，不得改变租赁物的使用性质和用途等内容。自2018年4月起，被告不按照合同约定履行，开始转租经营，同时也未按照合同约定出资安装不少于7个充电桩给原告，由原告经营。被告的行为已经违反合同约定，对原告租赁场地的地基、给排水管道、消防管道及电缆的安全产生重大影响，并存在较大安全生产隐患，已经严重损害了原告的利益，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告撤回诉请2，并增加诉请要求被告搬离租赁场地。
　　被告答辩称，被告没有违约情况，不应承担上述诉请。
　　同时，被告向本院提出反诉请求：1、请求原告返还被告不能使用部分租金145,500元(自2018年4月1日至2019年3月31日按已付年租金1,200,000元*4/33)；2、请求原告承担诉讼费用。事实及理由：2018年，原、被告签订《租赁合同》，租期自2018年3月3日起至2021年3月2日止，租赁面积33亩。合同签订后，被告依约支付了押金100,000元及租金1,200,000元。合同履行期间，被告承租的4亩代征地被政府部门禁止使用，被告方知原告无权出租该代征地。代征地部分紧邻路边，被告计划用做于汽车销售门面，现该部分土地无法使用，被告已经蒙受损失，故被告为维护自身合法权益，提出反诉请求。
　　原告辩称，租赁合同中对租赁区域范围有明确约定，被告提出的所谓的原告违约代征地是不存在的，合同中没有代征地部分，目前一部分代征地被告作为南大门使用，这是符合合同约定的，不存在原告返还部分租金的事实依据；原告收取租金标准是场地的总金额，被告按照4亩地计算的租金无事实和法律依据。
　　本院经审理认定事实如下：登记日期为2006年6月2日的沪房地南字(2006)第004869号《上海市房地产权证》登记权利人为原告，房地坐落为航头镇6街坊26/19丘，用途为工业。2018年3月3日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《租赁合同》一份，合同第一条第1款约定，甲方位于上海市浦东新区的上海中长江汽车电器有限公司所属的工业场地，面积约33亩(包含部分代征地，甲方经营的充电桩项目也包含在该租赁面积内)，详见附件：场地范围示意图。现状出租给乙方专门作为停车场、充电桩展示、汽车销售使用，乙方不得转租、分租，不得改变租赁物的使用性质和用途。该租赁场地内包括：一间门卫室、南大门、东南西北四界围墙、一座配变电设备齐全的新建变电所(由双方约定多方共用，共用方全由甲方核准方可使用)、部分地下给排水管道、消防管道已铺设完成、原规划的四幢框架结构厂房桩基工程已完成、基础垫层、地梁均已浇注并完成土方回填，场地内甲方已将地基填土，并已用碎石、砖块、矿渣等进行回填压实。第5款约定，签署本《租赁合同》之前，乙方已多次到现场勘查、咨询、洽谈，甲方就该租赁场地、建筑物和土地性质等相关事宜的实际情况已全部告知乙方，乙方对甲方场地和建筑物性质、场地面积、四界范围及现状清楚并认可。合同第二条第1款约定，租赁期限：三年，自2018年3月3日起至2021年3月2日止。其中2018年3月3日至2018年3月31日为免租期，本合同约定租金从2018年4月1日起开始计算。第2款租金及支付方式约定，(1)约定租金：第一年场地年租金为120万元，第二年场地年租金为120万元，第三年场地年租金为150万元，以上租金均不含税。合同第三条约定，甲乙双方约定租赁保证金为10万元，由乙方按本合同约定的时间支付给甲方。合同第八条第1款约定，违约金定为50万元。本合同生效后甲、乙双方应当严格按本合同约定履行，任何一方未按合同约定履行的，则视为违约，且违约方应支付本条约定的违约金给守约方。第2款约定，在租赁期间，如乙方违反本合同约定(包括但不限于转租、改变使用性质、不履行约定的义务、少付或不付租金、不按合同终止及解除的约定履行等一切违反本合同的约定)，均视为乙方擅自终止合同，甲方有权当即主动无偿收回租赁物业(包括但不限于乙方已装修的房屋、已安装的充电桩、硬化的场地及增加完善的其他建筑资产及设施等)，乙方投入的所有装修费、充电桩项目建设费、场地硬化费、手续办理费及其他费用等，甲方一概不支付一切费用并不予赔偿，同时乙方必须承担违约责任，并须支付本条约定的违约金给甲方。该份《租赁合同》后附有租赁场地范围示意图。
　　合同签订后，原告将上述租赁场地交付给被告。2018年3月7日，被告法定代表人林长瑰通过中国民生银行个人网上银行向原告支付租赁保证金10万元及第一年场地年租金120万元。
　　2018年8月，因被告在租赁场地上推放钢材等建筑材料，原告报警。2018年10月16日，原告诉至本院。2018年11月21日本院第一次庭审时，被告自认在租赁场地上共计大约堆放了2000平米建筑材料，至2019年4月2日本院第二次庭审时，被告陈述因其法定代表人身体原因，对堆放的建筑材料仅搬走了部分，现在逐步搬离，到5月份会基本清理干净。
　　庭审中，原告向本院提交了照片一组，以证明被告违反约定擅自改变出租场地使用性质和用途，在租赁场地内堆放钢材。同时，原告向本院陈述，原告租赁给被告的场地即为《租赁合同》后附的场地范围示意图中的实线内“场地租赁区域”，虚线部分是为了把场地现状说清楚，但并没有出租。《租赁合同》中约定的“包含部分代征地”是指南大门部分，示意图中“新能源车充电区域”虚线标示部分的产权是政府的，原告是替政府出钱代征，原告并无产权，该区域即使能用也是原告使用。被告于2018年4月开始平整场地，2018年8月开始堆放建筑材料。被告的租金支付到2019年3月31日，在主张合同解除的情况下，对已收取的租金同意按照租赁场地实际占用时间以年租金120万元为标准多退少补；对被告支付的履约保证金，同意抵扣被告应支付的违约金。
　　庭审中，被告向本院提交了照片一组，以证明代征地无法使用，被告并没有超出租赁场地使用范围及转租情况。被告另向本院举证了照片等，并申请证人出庭作证，以证明在租赁期间原告将钢材堆放在系争场地的事实。同时，被告向本院陈述，我方主张的不能使用的代征地在《租赁合同》后附的场地范围示意图中左下角包含“新能源车充电区域”、“南大门”、“甲方区域”的实线下方位置，即反诉中要求返还租金的代征地；示意图中实线范围内的区域原告已经交付给被告，“新能源车充电区域”已经交付但不能使用，合同约定的租赁范围与实际交付是两码事。合同第一条约定的我方主要用于汽车展示销售使用，但是由于代征地无法正常使用，汽车的展示销售仅通过南大门是无法展示销售的，被告也是迫不得已确实存在临时放一部分公司的产品，包括钢管建材，部分是对租赁场地的施工材料，部分是对其他场地的施工的建筑材料，共计大约堆放了2000平米。我方于2018年4月开始平整场地，2018年8月15日平整完毕，之后开始堆放建筑材料。原告把违章建筑拆除后也占用了系争场地300平方米堆放废料，从2018年4月份开始堆放至6月份清理掉。我方没有违约，即使存在违约，原告主张的违约金也过高。
　　庭审中，双方一致确认，被告租金已支付至2019年9月30日，原、被告均不要求在本案中处理租金，若双方产生争议将另案诉讼。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租赁场地现状出租给被告专门作为停车场、充电桩展示、汽车销售使用，被告不得改变租赁物的使用性质和用途，但被告却在租赁场地上堆放建筑材料，改变了租赁场地的使用用途，违反了原、被告签订的《租赁协议》约定，此系被告违约。虽原告在租赁合同期间曾有部分堆放建筑废料的行为，但其在双方发生争议之前已于2018年6月清理，且双方发生争议亦非原告堆放建筑废料造成，故被告主张的该节事实并不构成被告违约的合理抗辩。原告已于2018年8月就被告违反租赁用途的行为提出了异议，但被告仍未整改，致本案诉讼发生；且在本案审理期间，被告仍未对其违约堆放的行为予以纠正，故对原告以被告违约为由提出合同解除，本院予以支持。对被告所述的因代征地无法正常使用导致汽车仅通过南大门无法展示销售的辩解意见，本院认为，原、被告双方就租赁范围在《租赁合同》第一条及附件“场地范围示意图”中有明确约定租赁场地四至范围，被告对此系明确知晓，应按照合同约定的租赁范围合理使用场地，其所述的不能使用的代征地并不在合同约定的租赁范围内，被告的辩解意见并无相应事实和合同依据，本院不予采信，故对被告的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，作为合同解除后果，被告应将租赁场地返还给原告，原告应将租赁保证金返还给被告。对原告主张的违约金500,000元，被告主张违约金金额过高，考虑到双方合同约定、履约情况、合同解除的过错责任等因素，双方约定的违约金确属过高，本院酌情调整为300,000元。原告撤回诉请2系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海中长江汽车电器有限公司与被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)签订的中长江租字第(XXXXXXXX)号《租赁合同》解除；
　　二、被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)于本判决生效之日起十五日内将上述《租赁合同》中约定的场地(面积约33亩、包含部分代征地)返还给原告(反诉被告)上海中长江汽车电器有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海中长江汽车电器有限公司违约金30万元；
　　四、原告(反诉被告)上海中长江汽车电器有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)租赁保证金10万元；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)的反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,800元(原告已预缴，未减半)，减半收取计4,400元，由被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)负担；反诉案件受理费1,605元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海香瑰企业管理合伙企业(有限合伙)负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：王晓燕