上海中马电磁线有限公司与上海维燊酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海中马电磁线有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：何国定，总经理。
　　委托诉讼代理人：唐朱旗，男。
　　委托诉讼代理人：张永昌，上海闵卫平律师事务所律师。
　　被告：上海维燊酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵爱民，总经理。
　　委托诉讼代理人：周广琳，男。
　　委托诉讼代理人：黄姜维，男。
　　原告上海中马电磁线有限公司(以下简称中马公司)诉被告上海维燊酒店管理有限公司(以下简称维燊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告中马公司的委托诉讼代理人唐朱旗、张永昌及被告维燊公司的委托诉讼代理人周广琳、黄姜维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　
　　原告中马公司向本院提出如下请求：1、判令原、被告间的《房屋租赁协议》解除；2、判令被告立即支付房屋租赁费、水电费、物业费合计人民币(以下币种相同)764,910.02元；3、判令被告立即支付付款违约金(2018年4月1日至2019年1月31日止，违约金为30,230.06元；2018年7月1日至2019年1月31日止，违约金为21,171.05元；2018年10月1日至2019年1月31日止，违约金为12,111.81元)，合计63,512.92元给原告，另要求被告支付自2019年2月1日起至本案判决生效之日止，按照每日328.23元计算的违约金；4、判令被告支付自2019年2月1日起至本案判决生效之日止期间按合同约定被告应付的租赁费(每月65,646.17元)、水电费(按照实际发生费用)、物业费(每月2,158元)由被告支付给原告；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月29日,被告租赁使用原告位于上海市浦东新区鹿滨路30、32号2幢房屋(以下简称系争房屋)，原、被告为此订立了《房屋租赁协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定租期期限自2018年4月1日起至2032年3月31日止为14年，租赁费起初3年为每年787,754元，租赁费实行先付后用，被告应于每年的3、6、9、12月底前支付，每年分四期，每期各付3个月的租赁费给原告，被告如逾期付款，应按逾期付款金额日万分之五计算违约金，由被告支付原告，被告租赁使用原告房屋，涉及的水电费、物业费由被告承担，被告如逾期支付水电费、物业费，应按逾期付款金额日百分之一计算滞纳金，由被告支付给原告。被告逾期支付租赁费、水电费满一个月，原告有权解除租赁协议。租赁协议订立后，原告按约信守，将系争房屋立即交付被告使用，但被告对于应付的房屋租赁费、水电费、物业费却一拖再拖，经原告多次催讨，被告仅只支付2018年4月、5月的水电费13,380.32元给原告，被告拖欠原告租赁费(至2019年1月底止)计656,461.70元、电费(至2019年1月26日止)水费(至2018年12月底止)计86,868.32元，物业费(至2019年1月底止)计21,582.30元，被告拖欠原告数额共计764,910.02元。原告维护其合法权利，诉至法院，要求判如所请。
　　被告维燊公司辩称：被告租赁房屋开始支付了几个月的租金，因为经营不善，所以租金没有支付，也和原告一直协商如何支付的。被告愿意支付的，但是就金额需要核算。希望可以调解结案，给被告一定的付款期限。对于原告陈述的事实和理由没有异议，被告的确是欠原告房租等费用的。被告是新开的酒店，现在管理也不太好，等到经营改善会还款的。被告当庭确认拖欠原告租赁费、水电费、物业费共计764,910.02元，确认至2019年1月31日止被告应付原告的违约金为63,512.92元及自2019年2月1日起每日的逾期付款违约金为328.23元。被告对原告的第4项诉讼请求所涉各项费用也无异议。
　　本院经审理，由原、被告对房屋租赁协议、水电费汇总表、上海市房地产权证等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：
　　2018年3月29日,被告租赁原告所有的系争房屋，双方订立了《协议》，《协议》约定：租期期限自2018年4月1日起至2032年3月31日止为14年；租赁费2017年至2019年每年787,754元，第4年(2020年)在原基础上逐年递增5%，第8年(2025年)在第7年基础上增加逐年递增7%；租赁费的给付，双方实行先付后用的原则，被告支付一个月租赁费押金给原告，在协议订立日后3日内被告应付3个月租赁费给原告，本协议期内，被告应于每年的3月、6月、9月、12月底前每年分四期，每期各付3个月的租赁费给原告(不含税价)；被告用电由原告安装符合规定的分表，安装分表至被告用电范围的用电设施、设备的安装及日常维护所需的费用，由被告负担，被告的电费结算，按被告的实际用电量乘以供电管理部门的电价加3%损耗，被告每月应付的电费，被告应在每月的15日之前预交本月电费(按电费量)一半以上给原告，由原告转付供电管理部门，次月5日前支付上月的电费尾款，被告如逾期支付电费，按被告应付电费总额日处百分之一计算滞纳金，由被告支付给原告；被告水费的结算，按被告的实际用水量加15%损耗，水价按供水部门当期价格，超过计划用水量则按供水部门超计划用水单价结算，被告每月应付的水费，被告应在每月底前全额给付原告，由原告转付供水管理部门，被告如逾期支付水费，按被告应付水费总额日处百分之一计算违约金，由被告支付给原告；被告在租赁期间应付原告物业费用，按每平方每月1元，按季支付；被告逾期给付租赁费、电费、水费满30天的，本协议经原告提出即解除；被告逾期给付租赁费，按逾期付款总额日处万分之五计算违约金，由被告支付原告；双方任何一方无故解除本协议，及因一方违约另一方依约解除本协议的，违约方应支付六个月的租赁费给对方；本协议期内，被告如需对原告房屋进行装潢，须经原告同意，并在不影响房屋承重结构的前提下方可实施，被告对原告房屋进行装潢，其费用均由被告负担，本协议期限届满，被告对原告房屋装潢的所有权属原告所有，被告不得拆除或损坏房屋的装潢财物，被告如有违反由被告承担赔偿责任；本协议期间，租赁房屋大、小修，均由被告维修，费用由被告负担；……。《协议》订立后，原告将系争房屋立即交付被告使用，但被告对于应付的房屋租赁费、水电费、物业费却一拖再拖，经原告多次催讨，被告仅只支付2018年4月、5月的水电费13,380.32元给原告，被告拖欠原告自2018年4月1日起至今的租赁费、电费、水费及物业费。
　　被告庭审中确认于2019年2月28日收到原告要求解除合同的民事诉状，确认2018年4月1日起至2019年1月31日期间欠原告租金、水电费、物业费合计764,910.02元，确认至2019年1月31日止被告应付原告的违约金为63,512.92元及自2019年2月1日起每日的逾期付款违约金为328.23元，对原告主张的第4项诉讼请求所涉费用也无异议。
　　双方及周广琳庭审中均同意将原告与作为被告员工的周广琳在《协议》之前所签关于系争房屋的租赁合同项下的租赁保证金65,646.17元转为《协议》项下被告所付的租赁保证金，并同意在本案中一并处理。
　　本院认为，《协议》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《协议》约定，被告逾期支付租赁费、水电费满一个月，原告有权解除租赁协议。原告向被告出租系争房屋，被告应按约向原告支付租金、物业费、水电费等。但被告拖欠原告自2018年4月1日起至今的租赁费、电费、水费及物业费，至原告于2019年2月1日诉至法院要求解除协议之日止，原告有权依约行使合同解除权，被告当庭确认于2019年2月28日收到了本院向其寄送的民事起诉状，故本院认定《协议》于2019年2月28日解除。鉴于被告对原告的各项诉讼请求均无异议，故对原告的全部诉讼请求予以支持。双方及周广琳庭审中均同意将原告与作为被告员工的周广琳在《协议》之前所签关于系争房屋的租赁合同项下的租赁保证金65,646.17元转为《协议》项下被告所付的租赁保证金，并同意在本案中一并处理，故《协议》解除后应由原告返还被告该笔租赁保证金。至于系争房屋的装修残值，因被告违约致使协议解除，原告在协议解除后又不同意利用，故被告要求在本案中处理装修残值的请求，不符合法律规定，不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：
　　一、原告上海中马电磁线有限公司与被告上海维燊酒店管理有限公司2018年3月29日签订的关于上海市浦东新区鹿滨路30、32号2幢房屋的《房屋租赁协议》于2019年2月28日解除，被告上海维燊酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日腾空并返还原告上海中马电磁线有限公司上述房屋；
　　二、被告上海维燊酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中马电磁线有限公司房屋租赁费、水电费、物业费合计764,910.02元；
　　三、被告上海维燊酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中马电磁线有限公司违约金63,512.92元；
　　四、被告上海维燊酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中马电磁线有限公司自2019年2月1日起至本案判决生效之日止按照每日328.23元计算的违约金；
　　五、被告上海维燊酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中马电磁线有限公司自2019年2月1日起至本判决生效之日止的租赁费(按每月65,646.17元计算)、水电费(按照实际发生费用结算)、物业费(按每月2,158元计算)；
　　六、原告上海中马电磁线有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海维燊酒店管理有限公司租赁保证金65,646.17元。
　　如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,384元，减半收取计6,192元，由被告上海维燊酒店管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：秦冬红

书记员：周  珏