上海为中实业有限公司与上海真贤物业管理有限公司其他所有权纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海为中实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：樊为中，董事长。
　　委托诉讼代理人：俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋小菊。
　　被告：上海真贤物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：吉建平，董事长。
　　委托诉讼代理人：殷震夏，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王静如，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海为中实业有限公司(以下简称“为中实业”)与被告上海真贤物业管理有限公司(以下简称“真贤物业”)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告为中实业的委托诉讼代理人俞艳萍、蒋小菊，被告真贤物业的委托诉讼代理人殷震夏、王静如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告为中实业向本院提出诉讼请求：判令被告真贤物业立即停止对上海市宝山区南大路180弄地下车库的侵占，退出系争地下车库，并归还其擅自收取的地下车库停车费(48个车位，每车位300元/月，自2016年7月1日至实际退出之日)。事实和理由：为中实业系宝山区南大路180弄地下车库1-49号车位(以下简称“系争车位”)的不动产权利人。自2009年开始，为中实业委托案外人上海乾强物业管理有限公司(以下简称“乾强物业”)对系争车位进行出租管理，每个租赁车位收费标准300元/月。2015年6月5日，乾强物业函告为中实业将于2015年6月30日撤离南大路180弄物业管理现场。2016年7月至今，真贤物业未经为中实业允许，擅自收取系争车位的停车费(每个车位300元/月)并占为己有。2018年9月，为中实业致函真贤物业，要求将停车费结算支付给为中实业，但对方置之不理。故向法院提起诉讼。
　　被告真贤物业辩称，真贤物业于2016年6月30日与宝山区南大路180弄、190弄、210弄业主委员会签订临时物业服务协议，约定由真贤物业代为管理小区停车位，并收取相应停车费用。车位并非一直饱和使用，停车费数额并非为中实业所诉金额。真贤物业在管理地下车库期间发生了电费和人工费支出，处于亏损状态。请求驳回为中实业的诉讼请求。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市宝山区南大路180弄地下车库共有50个车位，其中1-49号车位的权利人系为中实业，第50号车位已出售给小区业主。2009年1月18日，为中实业与乾强物业签订《协议书》，委托乾强物业将系争车位出租管理，委托期限自2009年2月1日至2010年1月30日。2013年8月1日，为中实业再次与乾强物业签订《南大路180弄地下机动车库委托管理协议》，委托乾强物业将系争车位出租管理，每个租赁车位收费标准300元/月，车库内发生的电费按车库内的计量表每月由为中实业按实支付，车库内设施设备的日常维护、更换等发生的费用，由为中实业按实支付。2015年6月底，乾强物业退出南大路180弄物业。
　　2016年6月30日，联乾小区业主委员会(甲方)与真贤物业(乙方)签订《联乾小区物业临时物业服务协议》，甲方委托乙方为宝山区南大路180弄、190弄、210弄以及兆南路88弄(以上三个独立小区共同组成联乾小区)提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定。上述协议中还约定，小区全部停车费归物业公司(视物业经营情况，在具体签正式合同前再进行协商)。签订协议后，真贤物业入驻小区进行物业管理至今。真贤物业对宝山区南大路180弄地下车位的收费标准为：已经出售的一个车位每月收取50元管理费，其他车位每个月向使用人收取300元租金。
　　审理中，真贤物业表示，已于2019年8月9日正式退出小区，但还未将系争地下车库移交给为中实业，停车费也没有结算。真贤物业确认小区有多处地下设施，自行车库、机动车库、人防设施都有独立电表，但仅提供了部分地下设施的电费发票。包括：南大路XXX弄XXX-XXX-XXX号地下车库照明，电表号XXXXXXXXXX，2016年7月至2019年2月发生电费86,457.78元；南大路XXX弄XXX-XXX-XXX号地下车库消防泵，电表号XXXXXXXXXX，2016年7月至2019年2月发生电费2,277.38元；南大路XXX弄XXX-XXX号地下自自行车库照明，电表号XXXXXXXXXX；南大路XXX弄XXX-XXX号地下自自行车库排水泵，电表号XXXXXXXXXX，四个电表户名均为上海为中实业有限公司。此外，真贤物业还主张在管理系争车位过程中付出了1.5个人的人力成本，每人每月按最低工资测算为3,900元。
　　为中实业表示，其名下49个车位中有一个是无法实际使用的，所以诉请中仅主张了48个车位的停车费。至于真贤物业所称地下车库的电费，该部分电费不仅包括了地下车库还包括了两个地下非机动车库和一个人防地下室，只同意承担地下车库的电费。为中实业提供了2013年部分月份的电费发票，户号、户名、地址与真贤物业提供的电费发票均一致，但电费金额每个月都不超过1,000元。关于人工费用，为中实业表示，在乾强物业退出小区后为中实业指派了两名工作人员对系争地下车库进行日常维护，真贤物业并没有专人对车库进行管理。为中实业还提供了上海市宝山区房地产测量队于2016年10月编制的南大路180弄190弄续建工程《房屋土地权属调查报告书》，其中房屋状况汇总表显示，3幢1-3号、8幢4-6号地下一层为自行车库，4幢7-9号地下一层为人防地下室，9幢地下一层为地下车库。
　　本院认为，2016年6月30日，联乾小区业主委员会与真贤物业签订的《联乾小区物业临时物业服务协议》中并不包括为中实业所有的地下车位。真贤物业未经为中实业同意擅自占用系争车位并进行出租的行为，侵犯了为中实业的权利，真贤物业应当立即停止侵权行为，将系争车位返还给为中实业。考虑到真贤物业已退场，但停车费还未结算，故本案中暂只处理至2019年7月底的使用费。关于使用费的标准。真贤物业自述其收取业主的车位租金为300元/月/车位，其主张的管理成本计算方式依据不足。根据本市小区物业管理通行的做法及其自述收取已售车位管理费的标准，本院酌情确定每个车位每月扣除50元的管理成本，由此确定使用费标准为250元/月/车位。关于使用车位数量的问题。根据本市车辆保有量及涉案小区所处位置来看，真贤物业辩称地下车位不饱和使用显然不合常理。因此，真贤物业应按照48个车位的数量支付使用费，即12,000元/月。需要指出的是，真贤物业系擅自占用为中实业名下的车位，属于违法行为，即便上述扣除金额无法涵盖其全部成本，相应后果亦应由其自身承担。
　　关于电费，根据《房屋土地权属调查报告书》，宝山区南大路180弄地下设施不仅包括系争地下车库，还包括两个自行车库和一个人防地下室。真贤物业自述其它地下设施与地下车库分属不同电表，应当有相对应的电费支付凭证，但本案中仅提供了3幢4-6号地下自行车库的电费发票，无法证明其主张的南大路XXX弄XXX-XXX-XXX号地下车库的电费与3幢1-3号自行车库、4幢7-9号人防地下室分属不同电表。因此，在无法确定宝山区南大路180弄地下车库实际用电量的情况下，真贤物业主张由为中实业承担该部分电费，没有法律及事实依据。真贤公司可在核实用电情况后，另行向为中实业主张地下车库的电费。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海真贤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区南大路180弄地下车库1-49号车位返还给原告上海为中实业有限公司；
　　二、被告上海真贤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月12,000元的标准向原告上海为中实业有限公司支付自2016年7月1日至2019年7月31日的车位使用费444,000元；
　　三、驳回原告上海为中实业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,960元，由被告上海真贤物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陆建泉

书记员：王  力