上海久实物业有限公司、上海市静安区新平金叶业主大会与上海延平房地产经营开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海久实物业有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：张健华，总经理。
　　委托诉讼代理人：高述洲。
　　上诉人(原审被告)：上海市静安区新平金叶业主大会，住所地上海市静安区。
　　负责人：吴晨，主任。
　　委托诉讼代理人：胡文新，上海昆然律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海延平房地产经营开发有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：陈玉坤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王翌敏，上海市君悦律师事务所律师。
　　上诉人上海久实物业有限公司(以下简称“久实公司”)、上海市静安区新平金叶业主大会(以下简称“业主大会”)因与被上诉人上海延平房地产经营开发有限公司(以下简称“延平公司”)占有排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初38901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　久实公司上诉请求：撤销一审判决，驳回延平公司在一审中的诉讼请求。事实与理由：无论上海市静安区延平路XXX号地下车库(以下简称“地下车库”)产权归属何方，判令久实公司自2017年1月1日起按每月人民币7,700元(以下币种均为人民币)之标准支付地下车库的使用费缺乏事实和法律依据。地下车库的车位没有所谓的车位产证证明其实际停放数量，一审法院亦未要求久实公司及业主大会提供2017年至今的小区公共收益报表，无法证明2017年至今所产生的收入情况、管理成本(包含久实公司人员代收停车费的劳务成本)以及和产权相关的停车卡物业费等。
　　业主大会上诉请求：撤销一审判决，驳回延平公司在一审中的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定地下车库的产权人是延平公司而非全体小区业主是错误的。房地产开发过程中的建造成本包括土地使用成本、前期工程费、配套基础设施建设费、建筑安装工程费等多项开支。其中土地使用成本是建造成本中比重最大的一笔开支。小区全体业主购买房屋时，承担了小区所有的土地使用成本、前期工程费、配套基础设施建设费等各项开支。在没有车库产权证的情况下，认定地下车库归延平公司所有，缺乏事实和法律依据。沪房地市字(1998)第001158号上海市房地产权证载明，延平路81、83号总面积为3500.60平方米，延平公司独用面积为0。故地下车库依法不归延平公司所有，而是81、83号两栋楼的配套设施。其次，小区土地为划拨性质，今后如须补交土地出让金或续收土地使用费，延平公司因独有面积为0，无须支付上述费用。而全体业主却要为此全部承担，因此一审法院判决其拥有地下车库产权，不合理也不合法。
　　延平公司辩称，根据物权法的规定，不动产所有权应当以登记为准。延平公司开发建造了涉案小区，取得了该小区的大产证。小业主每买一套房屋，开发商即从大产证上划出一套房屋给小业主，小业主取得该房屋的小产证。没有卖掉的面积部分仍登记在大产证上，不会另行办理小产证，故地下车库是没有小产证的。根据交易中心现存资料，可知地下车库的面积未被分摊到每个小区业主的小产证上，系争地下车库的产权仍应归属延平公司，而非全体小区业主所有。另外，关于地下车位的收支情况，久实公司应当负有举证义务。然其在一审中经法官要求拒不提供，应承担举证不能的后果。一审判决根据市场惯例按照三七分的原则，判令久实公司按每月7,700元的标准支付使用费并无不当。请求二审法院驳回久实公司、业主大会的上诉请求，维持原判。
　　延平公司向一审法院起诉请求：1、久实公司、业主大会向延平公司返还上海市静安区延平路XXX号地下车库；2、久实公司、业主大会向延平公司支付地下车库的占用使用费(按每月500元共22辆计，自2017年1月起至实际返还之日止，暂算至2018年9月为231,000元)。
　　一审法院认定事实：1998年3月27日，上海市房屋土地管理局向延平房地产公司颁发沪房地市字(1998)第001158号上海市房地产权证，载明本市静安区延平路81、83号权利人为延平房地产公司；该证土地状况中记载总面积为3,500.6平方米，独用面积0，共用面积5,668平方米，分摊面积3,500.6平方米；房屋状况中记载建筑面积为28,719.91平方米；附记中载明81号全幢建筑面积15,012.25平方米，土地面积1,900.9平方米，房屋类型办公楼，层数16层，竣工日期1997年1月；附记中载明83号全幢建筑面积13,707.66平方米，土地面积1,599.7平方米，房屋类型新工房1，层数24层，竣工日期1997年4月。
　　上海市房地产登记处备案的延平路XXX号房屋建筑面积测算书(实测)载明，该处房屋总建筑面积为15,012.25平方米；地下层平面图注明为汽车车库，图上标注为共有的部位为配电、水池、水泵；房屋面积计算书中载明地下层的全幢共有部位总面积为152.92平方米，汽车车库面积为889.43平方米；全幢共有合计1,138.48平方米，全幢建筑面积(不含车库)为14,122.51平方米，全幢分摊系数1.087683系用14,122.51除以车库外全幢建筑面积与全幢共有面积之差(14,122.51-1,138.48)得出。延平路XXX号建筑面积汇总表上亦载明地下层汽车库为889.43平方米，全幢合计15,012.25平方米。
　　延平路XXX号内部大部分房屋已出售给案外人，延平房地产公司保留了部分房屋产权。现有上海市不动产登记簿信息查询结果中仅能显示延平路XXX号全幢建筑面积为15,012.25平方米，并载明81幢401、402等房屋产权转移登记的信息，未明确体现地下车库的相关信息。
　　另查明，自2015年1月起，久实公司对系争小区进行物业管理，延平路XXX号地下车库按照每辆每月500元收费。停放的车辆除固定车位15个外，另有一些车辆因车位紧张停放在公共通道，但收费标准一致。2016年12月26日，延平公司发函给久实公司，要求协商地下车库的经营管理和收益分配事宜，但双方未达成一致。2018年7月27日，延平公司向上海市静安区新平金叶业主委员会(以下简称“业委会”)发函，声明其系81号地下车库产权人，要求业委会立即通知久实公司停止管理延平路XXX号地下车位，并与相关停车人员做好沟通工作，最迟在2018年8月10日前，将延平路XXX号地下车库中所有车位归还给延平公司。
　　一审法院认为，本案主要争议焦点在于延平路XXX号地下车库产权归属。地下车库没有独立的产证，根据上海市房地产登记处备案的延平路XXX号房屋建筑面积测算表，可知车库面积为889.43平方米，该部分面积包含在81号全幢建筑面积15,012.25平方米之中。故初始登记时，延平路XXX号地下车库应属于延平房地产公司。81号内部房屋陆续出售之后，该地下车库是否属于全体业主共同共有，应从出资情况、合同约定及分摊建筑面积等予以认定。系争地下车库由延平房地产公司出资建造，无证据证明相关建造成本为业主所负担；亦无证据证明延平房地产公司在出售房屋时与购房人就地下车库权属有过约定；根据延平路XXX号房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未在分摊时计入。综上，地下车库不属于全体小区业主共有，其权利人仍应为初始登记的权利人即延平公司，业主大会分享停车费收益于法无据。
　　延平公司的所有权理应受到法律保护，但根据相关法律规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，延平公司对车库所有权的行使应受上述法律规定的制约。因此，延平公司有权要求收回地下车库，但收回后应兼顾小区业主的需要，并接受系争小区现任物业服务单位的物业服务，按系争小区物业管理服务合同的约定支付物业管理费。履行地下车库交付义务的主体应为系争地下车库的实际管理人久实公司，业主大会在交还过程中无权予以阻拦。
　　延平房地产公司作为所有人主张车库交还之前的占用费，于法有据。参照地下车库收费标准，综合考虑固定停车的数量及存在临时停车的情形，扣除久实物业公司一定的管理成本，法院酌情确认每月占用使用费为7,700元。鉴于停车费系由久实公司收取，故应由久实公司对延平房地产公司承担付款义务。久实公司与新平金叶业主大会就停车费的追偿，由双方另行处理。
　　一审法院判决：一、上海久实物业有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市静安区延平路XXX号地下车库(设备用房除外)返还给上海延平房地产经营开发有限公司；二、上海久实物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海延平房地产经营开发有限公司支付上海市静安区延平路XXX号地下车库的使用费(自2017年1月1日起至系争地下车库实际返还之日止，按每月7,700元的标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。延平公司系上海市静安区延平路81、83号小区的开发商，取得了涉案小区的大产证。地下车库在涉案小区内，属于该小区的配套设施。虽然地下车库没有独立的产证，但地下车库由延平公司出资建造，且根据延平路XXX号房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未分摊计入各小产证，故地下车库不属于全体小区业主共有，仍应归属延平公司。由于地下车库的产权人系延平公司，故延平公司享有地下车库的收益权，现延平公司主张地下车库的占有使用费，于法有据，可予支持。至于使用费的标准，一审法院参照地下车库的收费标准，综合考虑固定停车的数量及存在临时停车的情形，扣除久实公司一定的管理成本，酌情确定每月使用费为7,700元，并无不妥。由于现地下车库实际由久实公司管理，且停车费亦由久实公司收取，故一审法院判令久实公司向延平公司支付地下车库的使用费并无不妥。
　　关于延平公司收回地下车库的问题。小区地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。一般而言小区业主会聘请一个物业服务企业对小区物业进行管理，聘请哪家物业服务企业是全体业主的权利，并非开发商的权利，鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，而地下车库的管理亦属于物业管理之范畴，故地下车库亦应当由全体小区业主聘请的物业服务企业进行物业管理。现涉案小区已聘请久实公司为本小区的物业服务企业，地下车库亦实际由久实公司进行物业管理，故延平公司要求久实公司返还地下车库已无必要。一审判令久实公司将地下车库返还延平公司不当，本院予以改判。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初38901号民事判决；
　　二、上海久实物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海延平房地产经营开发有限公司支付上海市静安区延平路XXX号地下车库的使用费(自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按每月7,700元的标准计算)；
　　三、对上海延平房地产经营开发有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费4765元，减半收取2382.50元，由上海延平房地产经营开发有限公司负担714.75元，由上海久实物业有限公司负担1667.75元；二审案件受理费4765元，由上海延平房地产经营开发有限公司负担50元，由上海久实物业有限公司负担4715元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张　煜

审判员：徐  庆

书记员：丁康威