上海久莱电气有限公司与上海同新物资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海久莱电气有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：蔡德东，总经理。
　　委托诉讼代理人：田晓玲，上海夏鼎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钱国岿，上海夏鼎律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海同新物资有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王蕴玉，董事长。
　　委托诉讼代理人：袁锋，上海市广懋律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海久莱电气有限公司(以下简称久莱公司)与被告(反诉原告)上海同新物资有限公司(以下简称同新公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，久莱公司委托诉讼代理人钱国岿，同新公司委托诉讼代理人袁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　久莱公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法裁决同新公司支付久莱公司经济损失共计人民币254，404元：其中(1)装修费170，000元，(2)停工停业损失61，404元，(3)搬迁费用23,000元。审理中，久莱公司又增加诉讼请求，要求同新公司退还已收取的房屋租赁押金2，000元。事实和理由：2009年5月1日久莱公司因经营需要租赁同新公司的房屋，双方签订为期三年的房屋租赁合同。合同到期后，双方又先后续签三份租赁合同，最后一份租赁合同的到期日为2016年4月30日，之后双方未再另行签订书面租赁合同，而是按原合同内容继续履行双方的权利义务。租赁合同约定同新公司允许久莱公司对租赁房屋进行添附，并承诺如遇政府拆迁，久莱公司可对添附部分及机器设备享有拆迁补偿。久莱公司据此条款才安心对租赁房屋进行了装修改造及加固，完成了事实上的添附。2017年1月22日，久莱公司收到上海市嘉定区外冈镇杨甸村“五违”拆迁通知，强制久莱公司于2017年6月1日前搬离承租房屋，并交付政府拆除。久莱公司此时才知道同新公司出租给久莱公司的房屋属于违法建筑。久莱公司无奈只能将租赁房屋腾空交付政府拆除。事后多次找到同新公司协商搬迁费用及损失问题，但同新公司一直采取回避态度。久莱公司认为向同新公司租赁房屋是为长期生产经营所用，双方也签订了租赁合同。久莱公司依约支付租金，进行了事实上的装修添附，但同新公司提供违法建筑交付久莱公司使用，致使违法建筑被政府拆除，久莱公司目前无法继续使用房屋。同新公司的行为属于根本性违约,在政府拆除房屋后实际产生的经济损失，应由同新公司承担。
　　同新公司辩称，不同意久莱公司的全部诉讼请求。理由如下：系争合同是合法解除，同新公司不需要承担久莱公司任何损失。装修已经全部摊销完毕，现值为零。不存在停工停业损失。搬迁是在合同终止后必然发生的费用。不应该由同新公司承担。
　　审理中，同新公司提出反诉，要求久莱公司支付同新公司自2016年5月1日起至2017年5月31日止的房屋占用使用费97，500元并支付自2017年6月1日起至本判决生效日止的利息。庭审中，同新公司将房屋占用使用费数额减为37，500元。
　　针对同新公司提出的反诉，久莱公司辩称，合同到期后，久莱公司又付给同新公司租金6万元。后即收到拆违通知，久莱公司就搬离了系争房屋。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2009年5月1日久莱公司与同新公司签订一份《租房合同书》，约定由久莱公司承租同新公司位于上海市嘉定区外冈镇外青松公路XXX号的房屋(以下称系争房屋)，房屋面积在1000平方米左右，租期为三年，自2009年5月1日起到2012年4月30日为止。同年4月13日久莱公司与案外人上海舜塔建筑工程有限公司签订一份《厂房装修协议书》，约定由上海舜塔建筑工程有限公司对久莱公司承租的系争房屋厂房进行装修，费用为人民币17万元。装修完工后，久莱公司支付了装修费17万元。久莱公司与同新公司签订的《租房合同书》到期后，双方又先后续签了三份《租房协议书》，最后一份《租房协议书》约定的合同到期日为2016年4月30日。合同到期后双方未再另行签订书面合同，但仍按原合同内容继续履行双方的权利义务。租赁期间，久莱公司已支付同新公司租金至合同期届满，另支付租赁押金人民币2，000元。合同到期后，因久莱公司还在使用系争房屋，久莱公司又支付同新公司租金6万元。2017年1月22日，久莱公司收到当地村民委员会发出的“五违”整治限期拆除通知书，要求久莱公司在2017年6月1日前搬离系争房屋并交付政府拆除。后久莱公司在2017年5月15日搬离了系争房屋。系争房屋后被政府强制拆除，因久莱公司与同新公司就搬迁补偿等问题协商未果，于2018年1月向本院起诉。
　　另查明，系争房屋是同新公司擅自建造，未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，属违法建筑。当地村民委员会拆除系争房屋后，曾对同新公司进行约三百万左右的拆违补偿。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，久莱公司与同新公司签订的《租房协议书》，因同新公司将其未经批准建造的违法建筑即系争房屋出租给久莱公司，违反了法律法规的强制性规定，故该《租房协议书》应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。由于系争房屋已被拆除，故不再涉及房屋的返还问题。但同新公司收取的押金2，000元应返还久莱公司。造成合同无效的责任在于久莱公司与同新公司双方。对久莱公司主张的装修损失17万元，因装修时间较久，而且现系争房屋已被拆除，无法再行评估，根据本案双方的过错责任，本院酌情确定装修损失为2万元，由同新公司赔偿给久莱公司。久莱公司主张的搬迁费用23，000元，由于系争房屋被拆除后，久莱公司就进行了搬迁，花费了一定费用。根据本案实际情况，本院酌情确定搬迁费用为15，000元，由同新公司给付久莱公司。关于停工停业损失，因本案是政府拆违，而非政府动拆迁，因此不存在停工停业损失的补偿问题。久莱公司该项诉请，本院不予支持。
　　至于同新公司提出的反诉诉请，由于久莱公司支付的房屋使用费至2016年4月30日，而久莱公司在2017年1月22日收到拆违通知书，因此在到拆违通知书之后，久莱公司可不再支付房屋使用费。即久莱公司应支付房屋使用费自2016年5月1日起至2017年1月底，共9个月，计67，500元，扣除已付的6万元，尚应支付房屋使用费7，500元。因同新公司对合同无效亦有过错，故其主张利息损失缺乏依据，本院对此不予支持。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海同新物资有限公司应于本判决生效后10日内赔偿原告上海久莱电气有限公司装修费人民币2万元；
　　二、被告上海同新物资有限公司应于本判决生效后10日内偿付原告上海久莱电气有限公司搬迁费人民币15，000元；
　　三、被告上海同新物资有限公司应于本判决生效后日内返还原告上海久莱电气有限公司租赁押金人民币2万元；
　　四、原告上海久莱电气有限公司其余诉讼请求不予支持；
　　五、原告上海久莱电气有限公司应于本判决生效后十日内给付被告上海同新物资有限公司房屋使用费人民币7，500元；
　　六、被告上海同新物资有限公司其余反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费5，116.06元，减半收取2，558.03元，反诉受理费1，118.75元，减半收取559.38元，共计3，117.4元，由原、被告各负担1，558.7元(原、被告各负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：陈伊菡