上海乐某包装材料有限公司与上海张某塑料制品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海乐某包装材料有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：范孝勇，经理。
　　委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海张某塑料制品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张丽莉，经理。
　　委托诉讼代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张建忠，男。
　　第三人：上海市青浦区重固镇人民政府，住所地上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号。
　　法定代表人：顾荷英，镇长。
　　委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海乐某包装材料有限公司(以下简称“乐某公司”)诉被告上海张某塑料制品有限公司(以下简称“张某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年6月12日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人范孝勇及委托诉讼代理人陈勇，被告的委托诉讼代理人叶坤元、张建忠到庭参加诉讼。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院于2019年7月31日依法追加上海市青浦区重固镇人民政府(以下简称“重固镇政府”)为第三人参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年8月22日第二次公开开庭进行审理，原告的法定代表人范孝勇及委托诉讼代理人陈勇，被告的委托诉讼代理人叶坤元、张建忠，第三人的委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告乐某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因减量化拆迁青浦区重固镇福泉山村山前120号厂房的补偿款人民币(以下币种均同)790,795元；2、判令被告退还原告房租2018年4月1日至2018年4月30日的9,167元。事实和理由：2016年5月1日，原被告签订上海市青浦区重固镇福泉山村山前120号厂房的《厂房租赁合同》，合同有效期为2016年5月1日至2019年4月30日。2018年3月9日，因政府减量化工作需要，被告负责人张建忠与重固镇人民政府建设用地减量化工作办公室签订了《青浦区重固镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，约定系争房屋拆迁补偿为1,157.22万元。然被告取得相关钱款后不与原告协商处理本属于原告的补偿款，因此原告起诉要求判如所请。
　　原告明确，诉请一包括：(1)估价报告附件4的第1、16、17项，均是原告搭建，原告折算后主张191,486.40元。(2)附件5的第1项，是针对附件四第1项的257.01平方米的厂房内的装修，部分装修原本就存在，故原告主张70%，为86,228.80元。(3)附件7的第6-11项，主张21,398元。附件9的第7项中7台空调、第8项、第9项中的1台宽带、第10项、第11项中的4车办公生活用品、第12项中20车生产物资等，主张23,220元。具体见补偿明细表。(4)速迁奖励按照可恢复和物资搬迁费用的10%计算，主张4,461.80元。(5)停产停业和职工安置补偿，按承租的有证面积928平方米，每平方米250元计算，均主张232,000元。
　　被告张某公司辩称，对诉请一，缺乏事实和法律依据，不同意。对诉请二，被告不欠原告房租，原告至今未跟被告办理交接手续，将房屋交还给被告，房屋钥匙现在还在原告处。原告2018年5月之后的房租及使用费均未支付。因此被告提出反诉请求：判令原告支付2018年5月10日至2019年6月12日的厂房租金119,166元。
　　原告针对被告的反诉辩称，不同意被告诉请。原告收到告知书后在2018年4月就已经搬走，在外面也租好房屋了，现在系争房屋内还有东西在，是因为双方还没有对补偿达成一致。被告与案外人的陈述可以看出，被告2019年1月30日已经将房屋交给了第三人，因此主张租金到2019年6月12日是没有依据的。被告的租金交到了2018年4月30日。
　　第三人徐泾镇政府述称，要求法院依法处理。
　　经开庭审理查明，位于上海市青浦区重固镇福泉山村山前120号厂房登记权利人为张某公司。
　　乐某公司与张某公司自2013年年底起建立了租赁关系。2016年5月1日，张某公司(甲方、出租方)与乐某公司(乙方、承租方)签订厂房租赁合同，约定甲方将位于青浦区重固镇福泉山村山前120号的八楼八底的和连接楼房东面13间普通厂房出租给乙方使用，厂房位置及面积附有平面简易图。租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日止，租赁期满，未遇政策性动迁等特殊情况，第二年、第三年即2017年5月1日至2019年4月30日仍按每年11万元的价格续租给乙方。厂房租金11万元，先付后用，分两期支付，2016年5月10日付55,000元，逾期十天视为乙方违约。拖欠租金累计达一个月的甲方有权终止合同并收回厂房，造成甲方损失的由乙方负责赔偿损失。如乙方需改变厂房内部结构和装修，须经甲方书面同意确认，否则，甲方有权终止合同，对甲方造成损失的，由乙方负责赔偿并视作违约，如甲方同意乙方对租赁厂房进行改造、装修、一切费用均由乙方承担，改造时和改造后造成的不安全后果均由乙方自负。合同期满，乙方在租赁厂房上的装修和改造的不可拆移物料或装饰物，自然归属甲方所有，乙方不得做破坏性拆移。租赁厂房如遇到通知后一个月内搬离自己的货物，乙方的设备、设施等财物按50万元总额计算，按动迁标准补偿搬迁费。合同签订后，双方履行合同，原告支付租金至2018年4月30日。
　　2018年3月9日，重固镇人民政府发告知书，通知张某公司厂区被列入减量化工作任务计划中，要求其按通知的时间节点配合减量化工作。
　　2018年12月21日，重固镇建设用地减量化工作办公室(甲方，以下简称“减量办”)与张某公司(乙方)签订减量化搬迁补偿协议(以下简称“补偿协议”)，约定将乙方所有的系争厂房实施减量化，房屋、土地使用权、设备、附属设施等综合评估总价为1157.22万元，乙方自签订本协议之日起至2019年1月31日前全部完成搬迁工作，协议并对付款期限及方式等其他事宜进行了约定。
　　根据2018年12月10日出具的估价报告记载，估价的价值时点为2018年3月23日。估价对象房屋总建筑面积3,946.38平方米，其中：1幢厂房，主体1层、局部2层，建造年份为80年代、02年翻建，建筑面积1,191.08平方米，权证信息为沪房地青字(2003)第009594号，证中1、4号房已合并扩建；16、彩钢板房74.21平方米，建造年份为2014年；17、彩钢板棚3平方米，建造年份为2014年。估价报告附件4未见证房屋估价明细表：1、257.01平方米厂房，评估总价为228,482元；16、74.21平方米彩钢板棚，评估总价为9,083元；17、3平方米彩钢板房，评估总价为1,793元。附件5房屋装饰装修估价明细表：1、1幢房屋的地砖、夹板吊顶、矿棉板吊顶、小卫生、卷帘门、夹板隔断、不锈钢防盗窗等的装修评估总价为123,184元。附件7可恢复使用机器设备搬迁和安装费用评估结果明细表中，放置于1号地点的以下设备：6、木工带锯1台，搬迁和安装费用124元；7、分纸机1台，搬迁和安装费用2,613元；8、印刷机1台，搬迁和安装费用9,775元；9、半自动粘箱机1台，搬迁和安装费用2,737元；10、水墨污水处理设备1台，搬迁和安装费用836元；11、平压压痕切线机1车，搬迁和安装费用5,313元。附件9物资搬迁补偿估价表，7、空调7台，每台搬迁补偿单价400元；8、电话2门，每门搬迁补偿单价310元；9、宽带2路，每台搬迁补偿单价310元；10、热水器2台，每台搬迁补偿单价300元；11、办公生活用品12车，每车搬迁补偿单价800元；12、生产物资、库存商品、小型设备等30车，每台搬迁补偿单价800元。
　　原被告确认，租给原告的位置是评估报告的厂区平面图上的1号的一部分、4号、25号的位置。原告电费交至2019年4月2日，最后一笔电费为533元，之前每月电费1,600元左右。
　　以上事实，由原、被告、第三人的陈述，租赁合同、收据、补偿协议、工商登记材料、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示，原告搭建的是房屋平面示意图上的(16)、(17)的位置，另外还有与(16)持平的左边的一条，但在示意图上没有画出。其中(16)是四间房屋的棚子、(17)是厕所。主张的装修是有证部分的装修，交给原告时有吊顶、瓷砖，灯和墙都坏了，原告就做了室内装修，修了破坏的墙壁，装了灯。装修和彩钢棚是2016年原告法定代表人的亲戚等人自己买材料做的，陆续做了2个多月。原告是2019年3月11搬走的。2018年3月之前被告通知要搬走，说何时搬走就退还剩余房租，但没有补偿款，因此原告人走了，但是设备没有搬走，在别的地方也租了房子。被告在另外案件中明确过2019年1月26日将房屋交给了政府。
　　原告提供：1、2014年3月10日原被告间的厂房租赁合同。2、厂房租赁合同及告知书、收据，证明原告收到第三人要求搬离的告知书后，就到其他地方租房子了，并以现金或装修款折抵的方式向案外人支付租金。3、2019年6月12日拍摄的照片，证明房屋现在已经被拆除。纸箱的照片是2019年3月拍摄的原告仓库。原告申请证人出庭作证，4、证人刘某某陈述，两三年前帮原告靠墙在厂房后搭的彩钢瓦棚子，有4间房屋，合计20米左右，其是原告法定代表人的亲戚，是下班以后免费去帮忙的，记不清楚帮了多久。5、证人范某某陈述，其系原告法定代表人的父亲，在厂门口靠南面的下面搭建了一大间棚子做机器房屋，大概有20平方左右。房屋搭了4间彩钢板棚，是杂物间和仓库。现场东面以前房东搭建了一个厕所，被告拆掉后又搭建男女厕所各一个，共三平方米左右。
　　对此，被告质证称，1、2014年租了13间房屋给原告，但是原告提供的2014年合同不是被告签订的。2、是发给被告的，与原告无关。3、与本案无关，真实性不予认可。第三人质证称，均不清楚。4、5，证人是原告法定代表人亲属，与原告有利害关系，证言不认可。
　　被告表示，16、17号房屋是是被告2016年搭建的，当时地方空着的，搭好以后重新租给了原告。租借给原告的时候就是装修好了，装潢、地板、天花板、墙壁、电线、灯都是好的，只有家具是原告的，卷帘门和卫生间装修是原告做的，不清楚原告是否有新的装修。根据合同，原告装修应该经过被告书面同意，但没有收到原告的书面报告。可恢复部分是原告的，没有异议。物资搬迁部分，确认空调、电话、宽带、热水器是原告的及数量、金额，但办公用品和库存商品，评估报告总计30车，租赁房屋里面有九家人家，故认为属于原告的部分最多有10车。速迁奖励是给被告的，也不认可原告的计算方法。停产停业补偿，原告的计算方式没有依据，应该是150元。同意停产停业和职工安置费原告有权利，但是不同意原告的标准。被告在另案中的陈述与原告无关，原告的东西还在房屋内，人也在的，房屋是2019年拆掉的。
　　第三人表示，速签奖励是根据签约人的既往贡献和配合程度综合考虑的，没有具体标准。停产停业和职工安置补偿是按照有证面积每平方250元计算得出的。补偿款还有20%没有支付给被告。评估报告中的无证部分评估价的80%为补偿给被告的金额。2019年7月2日由产权人将房屋整体交付给第三人。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。原告要求被告退还2018年4月的租金，而根据原告的陈述，其2019年3月才搬离，且2019年4月2月还交了电费，因此至少至2019年3月，原告对系争厂房仍有使用，故对于原告的该项诉请，本院不予支持，原告应按约支付租金至其实际搬离之日。另一方面，被告亦未提供证据证明2019年4月以后原告仍占有使用系争厂房，故对于被告主张的2019年4月之后的租金及使用费，本院不予支持。
　　关于原告主张的补偿款，未见证部分，未见证房屋1无论是从评估报告中记载的搭建时间还是原告自述其搭建的位置来看，均不能证明是由原告搭建；未见证房屋16、17，双方均认可搭建时间为2016年，此时正处于原被告的租赁期间内，被告对该搭建未有另行书面约定或提高租金的行为，同时本院也注意到，原告申请出庭作证的证人陈述现场东面原本也是有厕所的，现在的(即未见证房屋17)是原告拆除原有厕所以后重新搭建。房屋装修装修，双方认可原本房屋内存在有部分装修、原告在使用中也有部分添加，但均未能明确前述两部分对应的金额。可恢复使用机器设备搬迁和安装费用，被告予以认可，本院予以确认。物资搬迁补偿，被告认可属于原告的空调、电话、宽带、热水器，本院予以确认，但原告无证据证明其主张的办公用品、生产物资等的数量。速签奖励费、停产停业和职工安置补偿，被告认可原告对于后两项享有权利，但不能明确金额，而第三人对于补偿内容、计算方式均作出了说明。综上，本院综合考虑原被告的举证情况、被告确认的内容及数量、原告的租赁时间、原告主张的物品及装修添附的必要性、原告的实际搬离时间、被告实际交付房屋的时间、剩余租期的时间、第三人对于相关补偿的解释、原被告实际经营及获益模式、减量化对于原被告的影响等因素，酌情确定原告可获得的补偿金额为431,798.80元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海张某塑料制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海乐某包装材料有限公司补偿款431,798.80元；
　　二、原告上海乐某包装材料有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　三、反诉被告上海乐某包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海张某塑料制品有限公司自2018年5月10日起至2019年3月31日止的租金98,246.58元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费11,799.62元，减半收取计5,899.81元，由原告负担2,011.32元，被告负担3,888.49元；反诉受理费1,341.66元，由原告负担1,128.08元，被告负担213.58元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汪宇婧

书记员：周  诗