上海乐逢餐饮管理咨询有限公司与上海金烁实业有限公司、上海莘闵物业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海乐逢餐饮管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区峨山路XXX号第11幢C135室。
　　法定代表人：刘喜民，技术总监。
　　委托诉讼代理人：刘明昊、韩蕾，上海澜亭律师事务所律师。
　　被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：阮震，总经理。
　　被告：阮震，男，1970年1月1日出生，汉族，住上海市。
　　上列二被告的共同委托诉讼代理人：吴家毅，上海市申侨律师事务所律师。
　　被告：上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：郑小灵，总经理。
　　委托诉讼代理人：邹尊豪、许文茗，上海国畅律师事务所律师。
　　原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司(以下简称乐逢公司)与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、阮震、上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐逢公司的委托代理人刘明昊、韩蕾，被告金烁公司、阮震的共同委托代理人吴家毅，被告莘闵物业的委托代理人邹尊豪、许文茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告金烁公司返还原告租赁保证金109,500元及物业管理费押金36,500元；2、被告金烁公司向原告支付迟延履行上述费用的滞纳金，以146,000元为基数，按年利率24%，自2018年9月1日起计算至实际清偿之日止；3、被告金烁公司返还原告2018年7-8月的租金118,260元及提前终止租赁合同违约金177,390元；4、被告金烁公司赔偿原告损失534,905.54元；5、被告阮震对被告金烁公司的上述付款义务承担连带清偿责任；6、被告莘闵物业对被告金烁公司的上述第4项付款义务承担连带赔偿责任。事实和理由：原告与金烁公司于2015年9月1日签订《商铺租赁合同》,约定原告向金烁公司承租位于上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心(暂命名)”商场内F302、F303、F304商铺(以下简称系争商铺),计租面积为600平方米,租赁期限3年,自2015年9月1日至2018年8月31日,其中免租装修期为6个月,自2015年9月1日至2016年2月29日。此外,《商铺租赁合同》明确约定，如金烁公司拒绝或逾期归还原告租赁保证金的,应向原告支付每日0.3%的滞纳金至实际付款之日止;租赁期间,非本合同规定的情况金烁公司擅自解除合同或提前收回该商铺的,应按提前收回该商铺时月租金的3倍向原告支付违约金。《商铺租赁合同》签订后,原告按约向金烁公司支付商铺租赁保证金及物业管理费押金合计146,000元。2017年3月2日起,金烁公司委托莘闵物业对系争商铺所在物业提供物业管理和服务,并向原告直接收取物业管理费和社会公共费用。原告始终依约履行义务,但金烁公司却于2016年下半年起,一直与系争商铺的业主上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地北虹公司)发生纠纷,导致系争商铺所在物业多次整体停水停电,给原告在内所有租户的正常经营带来很大困扰和严重损失。2018年7月1日,绿地北虹公司正式解除与金烁公司的租赁合同,并于2018年7月5日发函通知原告于收到告知函之日起5个工作日内搬离。2018年7月3日至7月6日发生人为停电事故,影响原告三项培训课程及之后的常规培训课程,给原告造成极其严重的经济损失和商业信誉毁损,导致原告被迫提前离开系争商铺,在外租借、调剂临时场地用以继续开课经营、存放设备及办公,以减少损失。金烁公司和莘闵物业公司始终否认绿地北虹公司已与其解约的事实,阻止原告在《商铺租赁合同》约定的到期日前将经营相关的机器设备正常搬离系争商铺,更是拒绝赔偿停电事故给原告造成的严重损失,且至今未退还原告租赁保证金、物业管理费押金等。原告认为,金烁公司、莘闵物业的行为已经严重违反相关法律规定及《商铺租赁合同》、物业管理服务的约定,给原告造成了严重的损失,金烁公司应结清合同欠款并承担相应违约责任,莘闵物业对损害亦应承担赔偿责任;阮震作为金烁公司唯一股东及法定代表人,存在财产混同的情形,应向原告承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求支持原告诉请。
　　被告上海金烁实业有限公司、阮震辩称，金烁公司没有收到过系争商铺2018年7、8月的租金，也没有收到过原告支付的租赁保证金和物业管理费押金，对相关滞纳金的计算方式和依据也不予认可。金烁公司没有让原告搬离的意思表示，并未提前终止合同，对原告主张的违约金不予认可。停电与金烁公司无关，从2018年7月1日开始，产权人绿地北虹公司实际将金烁公司赶出了租赁房屋，并与莘闵物业签订物业管理协议，将金烁公司架空。如果存在侵权行为，也应向绿地北虹公司主张，不应由金烁公司承担。金烁公司是有限责任公司，与阮震不存在财产混同情况，不应由其承担连带责任。
　　被告上海莘闵物业发展有限公司辩称，莘闵物业已经完成了物业服务义务，断电后也多次修复、协商，原告损失不应由物业公司承担。原告向莘闵物业主张赔偿责任没有任何依据，不同意原告诉请。
　　经审理查明，金烁公司是一人有限责任公司，股东即阮震。上海市虹口区东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心”(以下简称东大名路XXX号房屋)由金烁公司向绿地北虹公司承租，用于转租经营，莘闵物业由金烁公司委托对该房屋进行物业管理，于2017年1月1日签订物业服务合同。
　　金烁公司(甲方)与乐逢公司(乙方)于2015年9月1日签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争商铺(计租面积600平方米)，作为开设烹饪相关培训及甜点房使用；租期三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；起始租金为每日每平方米3元，第三年租金为每日每平方米3.24元；租赁保证金为两个月租金计109,500元，物业管理费押金为两个月物业费计36,500元，合计146,000元，租赁关系终止时保证金在双方结算全部费用且乙方注销以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息返还；乙方应与该商铺的物业管理单位签订《商场物业管理协议》，物业管理费为每天每平方米1元，首期两个月物业费向甲方支付，以后每期物业费向物业管理部门交纳；合同9-2条约定，如甲方拒绝或逾期归还除乙方应承担的费用及违约、赔偿金外剩余部分的商铺租赁保证金,甲方应向乙方支付应当返还保证金金额的0.3%日滞纳金至实际付款日止；合同14-2条约定，租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同或提前收回该商铺的,甲方应按提前收回该商铺时的月租金的3倍向乙方支付违约金。
　　合同签订后，双方按约履行。乐逢公司未以系争商铺为地址进行工商登记。2017年1月1日起，乐逢公司的物业费直接向莘闵物业支付，但双方未签订书面协议。乐逢公司的租金付至2018年8月31日，其中2018年7、8月的租金数额均为59,130元；物业管理费付至2018年6月30日。
　　2018年7月3日上午，东大名路XXX号房屋全幢开始停电，乐逢公司无法在系争商铺正常营业，遂在外另寻场地经营，并逐步将设备搬离。2018年7月5日，绿地北虹公司发函通知乐逢公司在内的次承租人，称已于2018年7月1日与金烁公司正式解除租赁合同，要求各次承租人如未能与绿地北虹公司建立租赁关系的，应于5个工作日内搬离。2018年7月6日晚上，东大名路XXX号房屋恢复供电，但乐逢公司未再于此恢复营业。2018年7月8日，金烁公司向乐逢公司在内的次承租人送达告知函，称金烁公司与绿地北虹公司的租赁合同仍在存续期间，停电事件是绿地北虹公司私自采取行动造成的，一切损失应由绿地北虹公司承担。至2018年8月底，乐逢公司将所有设备搬离系争商铺，双方于2018年8月30日完成房屋交接手续。2018年9月，莘闵物业重新与绿地北虹公司签订物业服务合同。
　　本案审理中，乐逢公司主张其损失构成为：1、计划课程时间为2018年7月2日-6日的欧包精品基础课，因停电导致停课、转移场地，造成食品物料变质、学员交通补偿费、午餐饮品补偿费、学费退款、学员损失赔偿等各项损失64,961.28元。2、计划课程时间为2018年7月2日-3日的GD大师演示课，因停电而紧急搬迁至临时场地，为安抚学员、搬运设备物料、员工加班而造成损失2,366.80元。3、计划课程时间为2018年7月4日-8日的GD甜点大师课，因停电而紧急搬迁至临时场地，造成食品物料变质、员工加班、临时场地租赁费、搬运费等各项损失2,172.76元。4、为搬运而购置的纸板箱、手电等物品合计1,276.48元。5、因常规课程错时调剂安排造成的学员车费、住宿补贴2,675.22元。6、原告提前搬离系争商铺而临时置换、租借上课场地、办公场地及设备存放场地等费用461,453元。
　　上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、物业管理服务委托书、付款凭证、转账记录、房屋交接书、告知函，以及双方陈述等证据为证。乐逢公司为证明其损失还提供了学员退费收条、各项费用支付凭证、场地资源置换合作协议(其中记载场地租赁费用430,100元以等价的烘焙课程为支付方式)等证据，被告方质证对此均不予认可。
　　本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》，金烁公司作为出租人有义务提供符合约定的租赁房屋供乐逢公司使用。现因绿地北虹公司与金烁公司之间的纠纷，整个建筑自2018年7月3日起发生了持续数日的断电，而绿地北虹公司又随即通告收回租赁房屋，要求次承租人搬离；考虑到经营业态的需要，有理由认为乐逢公司在当时情况下已无法按约正常使用系争商铺，进而有权采取另行租赁场地等减损措施。即使该情况是第三方原因导致的，依法也应由金烁公司向合同相对方承担责任。故应认定金烁公司自2018年7月3日起未能按约履行合同义务，构成违约，对当日起的已收租金，应向乐逢公司返还。但乐逢公司所主张的违约金177,390元，按合同约定系针对金烁公司主动提前解除合同的情况，与实际违约情况不符，故不予支持。
　　双方租期按约已于2018年8月31日终止，金烁公司应返还乐逢公司租赁保证金109,500元及物业管理费押金36,500元。根据合同约定，返还保证金的期限为乙方注销以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内。现乐逢公司并未在系争商铺作工商登记，则返还期限应为合同终止后10日内。故迟延返还的滞纳金应于2018年9月11日起计算至实际返还之日止。合同约定的滞纳金相比实际损失过高，本院酌情调整为按年利率6%计算。
　　关于损失赔偿问题，乐逢公司所主张的损失数额并不能完全得到其举证支持。然考虑到经营业态，相关食材和学费的损失显然是客观存在的，可根据实际情况酌情确定损失数额。另行租赁场地在当时情况下是止损的必要手段，存在租金和搬场费等相关支出也属合理。但乐逢公司举证的他处场地租赁合同以课程价值来抵扣租金，并未实际支付费用，相关金额相比于实际成本显然偏高，应适当调整；且因乐逢公司已无需支付系争商铺的租金，按照损益相销规则也应在另行租赁场地的费用中抵扣。据此，本院酌情确定乐逢公司因对方违约而遭受的损失数额为20万元，金烁公司应对此予以赔偿。
　　根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。金烁公司是一人有限责任公司，阮震系该公司唯一股东，其并未举证证明与金烁公司的财产完全相互独立，则应对金烁公司的债务承担连带责任。莘闵物业与乐逢公司之间并无合同关系，其直接向乐逢公司收取物业费系基于金烁公司的授权，仅构成租赁合同下的向第三人给付关系，乐逢公司履行的仍是对金烁公司的义务，且也没有证据证明莘闵物业对系争商铺的停电存在过错。故乐逢公司要求莘闵物业对其损失承担连带责任无法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：
　　一、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司返还租赁保证金109,500元及物业管理费押金36,500元；
　　二、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司支付迟延返还上述费用的滞纳金，以146,000元为基数，按年利率6%计算，自2018年9月11日起计算至实际返还之日止；
　　三、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司返还租金114,445元；
　　四、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司赔偿损失20万元；
　　五、被告阮震对被告上海金烁实业有限公司上述一至四项给付义务承担连带责任；
　　六、驳回原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费13,904.36元，减半收取6,952.18元，由原告上海乐逢餐饮管理咨询有限公司负担2,952.18元，被告上海金烁实业有限公司、阮震负担4,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文