上海乔柯灯饰有限公司与上海功继实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海乔柯灯饰有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：朱兴龙，经理。
　　委托诉讼代理人：刘玉林，上海市申松律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。
　　被告：上海功继实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：李方令，总经理。
　　委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈军，上海市诚至信律师事务所律师。
　　原告上海乔柯灯饰有限公司(以下简称“乔柯公司”)与被告上海功继实业有限公司(以下简称“功继公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉林、田苗，被告的委托诉讼代理人薛敏、陈军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告乔柯公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告搬离并将坐落于上海市松江区新格路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)返还给原告；3、判令被告支付自2018年5月1日起至5月30日的租金38,466元；4、判令被告支付原告自2018年6月1日起至搬离并返还系争房屋之日止的房屋使用费，按照每月38,466元的标准计算；5、判令被告支付原告解约违约金50,000元；6、判令被告协助原告办理系争房屋的水电户名变更手续，变更至原告名下。事实与理由：2017年3月30日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止，年租金为461,596元，租金先付后用，在计租日前10天支付。然合同签订后，被告先是不按时支付租金，后又未经原告同意将系争房屋转租给他人使用，亦带来了相应的安全隐患，遂涉诉。
　　被告功继公司辩称，不同意原告的诉请。原告并无法定或约定解除权，其仅有迟延支付租金的轻微违约行为，不构成根本违约。若原告以租金问题解除合同，则合同中对于解除约定不明，若法定解除，则未履行催告义务。被告已于2018年5月2日支付了自2018年5月1日起至2018年10月31日止的租金。对于原告所称的转租问题，双方合同签订后，由于环保问题，导致被告租赁目的无法实现，后经协商一致，被告将系争房屋进行转租，原告也是知情和同意的。此外，对于逾期支付租金行为，被告愿意按照同期银行贷款利率，向原告支付违约金。
　　经审理查明，系争房屋权利人为原告，建筑面积为929.89平方米，类型为厂房。
　　2017年3月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同书》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为6年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止，每年租金为461,596元，租金在计租日10天前支付，如乙方拖欠支付租金，甲方有权终止合同并且乙方承担违约金五万元整。合同签订当天乙方支付给甲方租赁保证金50,000元整，甲方开收据给乙方。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了保证金50,000元及截至2018年10月31日的租金，合同履行过程中，被告共支付过三期租金，其中应于2017年4月20日支付的半年租金，实际于2017年4月22日支付，应于2017年10月20日支付的半年租金，实际于2017年10月31日支付100,000元、于2017年11月9日支付130,798元，应于2018年4月20日支付的半年租金，实际于2018年5月2日支付。原告另称，如双方合同解除，其愿意将被告多付的租金返还，并同意被告已付保证金在原告诉请中抵扣。
　　对于为何三期租金均迟延支付，被告称，第一期租金因法定代表人在老家，签合同的人没有及时告知，所以逾期；第二期租金因为涉及雨污分流改造问题，原告应承担费用却要求被告承担，被告不予认可，其后原告于2017年10月26日将完成雨污分流的证件发送给被告，被告才支付了租金；第三期租金则是因为原告未开具第二期租金的发票，所以迟延支付。原告则表示，雨污分流证确实是2017年10月9日办出，并于2017年10月26日发送给被告，此外其已按约开具了两期租金的发票，开具时间分别为2017年5月9日和2017年11月10日，并提供发票复印件一组。
　　被告另称，系争房屋其已于2017年8月转租，现共有三户次承租人，故坚持继续履行合同，本案中无解除后果要求一并处理。原告则表示，为了本案尽快审理，不申请追加次承租人参与本案诉讼。原告表示，其对系争房屋所在厂区进行管理，但也不常去。被告表示，原告法定代表人从去年8月起就经常在系争房屋处查看，还与次承租人交流，故对于转租是知情和默许的。原告股东朱春峰则称，其从未去系争房屋查看过，原告法定代表人去过几次，去年8月应该去过。
　　原告另提供发票一组，以证明其分别于2017年5月9日、2017年11月10日就被告支付的第一、二期租金向其开具了相应发票。被告对上述证据真实性无异议。
　　被告另提供原告股东朱春峰与被告法定代表人李方令的聊天记录一组，其中原告股东曾于2017年10月22日称房产信息只能给被告办转租的不给办、于2018年3月9日询问被告新格路是否有60平方米左右的空厂房，以证明原告此时已知晓被告转租，然原告以起诉方式对转租提出异议时，已超过六个月；被告于2018年5月2日支付租金后发送了支付凭证，原告股东并未提出异议。原告对上述证据真实性无异议，但认为就转租一事，其不同意提供产证即为不同意转租，且其询问的空厂房并非系争房屋，而是被告承租的他处厂房，而其已于2018年4月25日就本案纠纷提起诉讼，案号为(2018)沪0117诉前调4191号，故认为原告应当已知晓其已诉至法院要求解除合同，遂未再行告知。
　　以上事实，有租赁合同书、不动产权证书、微信聊天记录、上海增值税普通发票及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求解除合同，理由有二，其一为被告擅自转租，其二为被告逾期支付租金致使合同约定的解除权成就。对此，本院作如下评判：对于原告能否以被告擅自转租为由解除合同，现双方当事人对于转租事实均无异议，而根据在案证据显示，原告对系争房屋内存在次承租人一事，至少在2017年10月22日时已知晓，其虽拒绝提供产证配合次承租人办理相关证件，但并未在法定期限内就被告转租提出过异议，反而在此后接受了被告支付的租金，并就后续履约事宜与被告沟通，故原告以被告未经其同意擅自转租为由要求解除合同，依据不足。然就逾期支付租金问题，根据本院查明的事实，被告在已履行租期内的三期租金支付均属逾期，且其所述的部分逾期事由并不属实，虽原告自愿接受被告支付的后一期租金时，可视为其对前一期逾期行为的宽宥，然在被告第三期租金逾期后，原告旋即诉至法院，要求行使解除权，此后被告的支付行为，并不能使其违约事实消除。探究双方约定的“如乙方拖欠支付租金，甲方有权终止合同”而言，实为被告一旦逾期租金，原告即有权解除合同，故对于被告双方约定解除权行使期限不明的抗辩意见，本院不予采信，原告有权据此要求解除合同。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，被告并未收到原告发出的书面解除通知，故本案应以诉状副本送达之日为合同解除日(即2018年7月7日)。解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告搬离并返还系争房屋，于法不悖，本院予以准许，且被告需按照合同约定的标准即每年461,596元支付自2018年5月1日起至返还系争房屋之日止的占有使用费(需扣除被告已付款230,798元，如有剩余应于返还)。对于原告主张的解约违约金50,000元，此系双方合同明确约定，于法有据，本院予以支持。另双方一致确认，被告已付保证金为50，000元，现原告要求上述款项在其诉请中抵扣，与法不悖，本院予以准许,并确认该保证金用以抵扣被告应付的违约金。对于原告要求被告协助其办理系争房屋水电用户名更名手续的诉请，现被告自认系争房屋水电户名在其名下，并表示如合同解除，愿意配合更名，故原告的该项诉请，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
　　一、原告上海乔柯灯饰有限公司与被告上海功继实业有限公司于2017年3月30日就坐落于上海市松江区新桥镇新格路XXX弄XXX号厂房签订的《租赁合同书》于2018年7月7日解除；
　　二、被告上海功继实业有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离并将上述房屋返还给原告上海乔柯灯饰有限公司；
　　三、被告上海功继实业有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海乔柯灯饰有限公司自2018年5月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的房屋租金及占有使用费(按照每年461,596元的标准计算，需扣除被告上海功继实业有限公司已付款230,798元，如有剩余，原告上海乔柯灯饰有限公司应予返还)；
　　四、被告上海功继实业有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海乔柯灯饰有限公司违约金50,000元(被告上海功继实业有限公司已付押金50,000元予以抵扣)；
　　五、被告上海功继实业有限公司于本判决生效之日起十五日协助原告上海乔柯灯饰有限公司办理上述房屋的用水、用电户名变更手续，变更至原告上海乔柯灯饰有限公司名下。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,012元，减半收取1,006元，由被告上海功继实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：林梅均