上海乔爱物业管理有限公司与郑永德物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海乔爱物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：尉燕青，董事长。
　　委托诉讼代理人：蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。
　　被告：郑永德，男，1980年4月19日出生，汉族，住福建省莆田市。
　　原告上海乔爱物业管理有限公司与被告郑永德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋永华到庭参加诉讼。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费292,350.60元；2.判令被告按拖欠物业费金额月1%的标准，向原告支付拖欠上述物业服务费的违约金74,549.40元；3.判令被告承担原告为提起诉讼支付的聘请律师费21,000元。事实和理由：自2009年10月1日起，原告依与上海兴跃房地产投资有限公司(以下简称兴跃公司)签订的《前期物业管理服务合同》，为本区新桥镇明中路666弄乔爱花园小区提供物业管理服务。根据该合同约定，物业服务费为每月每平方米8元，按季交纳，先付后用，业主应于每季度开始前的15日内向原告履行交纳义务。逾期缴纳的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金。业主拒不交纳的，原告可以向法院起诉，并要求其承担相应诉讼费、律师费和违约金。被告为乔爱花园小区72号房屋的业主，该房屋建筑面积为676.74平方米。现因被告无故拒付自2015年1月以来的物业服务费292,350.60元，且经催讨亦未果，故原告向法院提起诉讼，望判如所请。
　　被告未作答辩。
　　经审理查明，2009年9月18日，原告与兴跃公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，兴跃公司委托原告对座落于上海市松江区新桥镇明中路666弄乔爱花园小区进行前期物业管理服务；别墅的物业服务费为每月每平米8元，由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳；物业服务费用按季交纳，先付后用，业主应在每季度开始之前的15日内履行交纳义务；逾期交纳的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金；业主拒不交纳的，原告可以向法院起诉，并要求其承担相应诉讼费、律师费和违约金。上述合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　上述合同签订后，原告依约对乔爱花园小区履行相应的物业服务义务至今。
　　另查明，2011年7月18日，被告对位于上述本区新桥镇明中路666弄乔爱花园小区72号花园住宅取得松XXXXXXXXXX房地产权证，其中载明建筑面积为676.74平方米。2011年9月23日，被告签署《临时管理规约》一份。该规约对物业服务费的支付数额、时间以及相关违约责任作了与上述合同相同的规定。现因原告向被告主张2015年1月1日始至2019年6月30日止的物业服务费292,350.60元未果，遂向本院提起诉讼。为此，原告委托律师参与诉讼，并支付律师费21,000元。
　　诉讼中，原告明确合同约定的违约金的计算标准为日千分之三，其现系主动调低至按每月百分之一计算，并明确不愿再主动调低上述计算标准。
　　以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、上海市不动产登记簿、缴费通知单、《聘请律师合同》、律师费发票及相关付款凭证以及原告的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，原告与兴跃公司之间签订的《前期物业管理服务合同》，对作为业主的被告具有法律约束力。作为兴跃公司选聘的前期物业管理单位，原告对乔爱花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向原告支付物业服务费。因此，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。同时，因被告未按约支付物业服务费，故其应当按上述合同的约定向原告承担逾期支付物业服务费的违约金，以及原告为向被告主张物业服务费而聘请律师所指出的费用。原告现主张的违约金以及律师费的数额，并无不当之处，本院亦予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告郑永德于本判决生效之日起十日内支付原告上海乔爱物业管理有限公司自2015年1月1日始至2019年6月30日止的物业服务费292,350.60元；
　　二、被告郑永德于本判决生效之日起十日内支付原告上海乔爱物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金74,549.40元；
　　三、被告郑永德于本判决生效之日起十日内支付原告上海乔爱物业管理有限公司律师费21,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,118元，减半收取3,559元，由被告郑永德负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫