上海云丁体育发展有限公司与上海添跃企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海云丁体育发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：李浩方，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海添跃企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：冯嘉禾，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司(以下简称“云丁体育”)诉被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司(以下简称“添跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡菁，被告的委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)云丁体育向本院提出诉讼请求，1、请求判令双方签订的《场地租赁合同》无效；2、请求判令对方返还租金86,676元、保证金90,000元、装修保证金186,914元；3、请求判令对方赔偿装修费用1,838,000元、物业管理费等15,962.05元。事实和理由：2016年10月，云丁体育与添跃公司签订《场地租赁合同》，约定云丁体育承租添跃公司位于上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼顶部位的场地，租赁用途为屋顶足球场、篮球场，场地面积为3,630.29平方米，租赁期限自2017年3月15日至2023年6月30日止，约定第一年年租金为530,028元，自第二年起，租金年递增5%。合同签订后，云丁体育按约向添跃公司支某了租金、租赁保证金，并对租赁物进行装修、添附。2017年12月，云丁体育为办理营业相关手续，三次发函要求添跃公司提供租赁场地房屋的图纸、产权证明、竣工验收备案证明，但添跃公司未能提供。云丁体育向相关部门查询发现，添跃公司出租给原告的租赁场地系违法违章建筑。云丁体育认为添跃公司将违法违章建筑进行出租，违反了法律法规规定，侵害了云丁体育的合法权益，故涉诉，要求判如诉请。
　　被告(反诉原告)添跃公司辩称，《场地租赁合同》有效，没有产权登记和违章建筑是两个概念，虽然涉案的5号楼没有办理产权登记，但该建筑在宗地图上有显示。系争房屋在添跃公司出租给云丁体育之前，并未因违章被查处。而且添跃公司曾经告知云丁体育房屋没有产权证，对方称有经营经验，无关紧要，有任何损失与添跃公司无关。云丁体育已经实际占有使用场地，有义务支某租金，所以不同意返还租金、保证金。合同中并未约定如果合同无效，添跃公司要赔偿对方装修损失的条款，故不同意赔偿云丁体育装修损失。云丁体育缴纳的物业管理费等属于使用物业的正常费用，亦不同意赔偿。
　　被告(反诉原告)添跃公司向法院提出如下反诉请求：1、请求判令双方签订的《场地租赁合同》于2018年2月15日解除；2、请求判令云丁体育支某拖欠的自2018年2月1日至2018年2月15日的租金人民币21,781.74元、物业管理费493.15元，并支某前述拖欠款项自2018年1月26日起的延期付款滞纳金，按每天千分之三计算至实际付款日止(暂计算到2018年4月30日为6,348.35元)；3、请求判令云丁体育支某2018年1月份拖欠的水费6元、电费279.85元；4、请求判令云丁体返还租赁场地，并支某自2018年2月15日起至实际返还之日止的使用费，按每天108,908.70元计算；5、请求判令云丁体育支某违约金132,507元；6、请求判令云丁体育补付三个月免租期内租金132,507元。
　　原告(反诉被告)云丁体育针对反诉辩称，不同意反诉请求。《场地租赁合同》由于租赁物无合法的产权证应自始无效。租赁物无产权证，无法办理后续手续。之前的租金全部付清，不存在支某拖欠租金。租赁场地在被告控制下，不存在返还场地和支某占有使用费。《补充协议》已经约定了免租，故不同意补交免租期内的租金。
　　经审理查明，上海市宝山区真大路XXX号厂区的房地产权利人登记为上海光华印刷机械有限公司(以下简称“光华印刷机械公司”)，房地产权证附记显示相关厂房于1993年竣工，总建筑面积为21,968平方米。光华印刷机械公司曾出具公函，确认添跃公司合法拥有该厂区从2015年6月8日至2035年6月7日期间土地及地上全部附属房屋、设施的改造权、租赁经营权。
　　2016年10月，双方签订《场地租赁合同》，约定云丁体育向添跃公司承租宝山区真大路XXX号厂区内5号楼屋顶，面积3,630.29平方米，经营屋顶足球场、篮球场，租期从2017年3月15日至2023年6月30日止，月租金44,169元，年租金530,028元，该场地租金自租赁期开始日起一年内不变，自第二年起，租金年递增5%，物业管理费每月1,000元，保证金88,338元。
　　合同签订后，云丁体育支某租金及租赁保证金共176,676元，施工押金181,514.50元，物业管理费和服务费等15,962.05元。
　　租赁物实际于2017年6月1日交付，双方约定免除三个月租金作为补偿，免租装修期为2017年6月1日至2017年11月30日。租赁物交付后，云丁体育与案外人签订合同，进行屋顶体育场的改造施工。
　　2018年1月31日及2月6日，云丁体育向添跃公司发出书面通知，表示经了解，双方租赁合同所涉的5号楼系违法建筑，不能用于经营，故要求添跃公司立即返还已经收取的押金、租金、物业费并赔偿屋顶运动场的投资损失。
　　审理中，本院委托上海中世建设咨询有限公司对屋顶运动场改造、装修工程造价进行审价。该公司于7月25日出具《审价报告》，确定造价为1,694,148元(包括设计费等)。审价费42,450元，由云丁体育预付。
　　以上事实，有云丁体育提供的《场地租赁合同》、《同意改造及转租函》、《上海市房地产权证》、与添跃公司的《补充协议》三分、云丁体育要求添跃公司提供系争房屋合法改造审批文件、建设施工图纸、房地产权证的《通知》、云丁体育结某费用的《付款凭证》、《收据》、《支某凭证》、《发票》；有被告提供的用地文件、上海市第一印刷机械厂工商档案资料、上海光华机械有限公司工商档案资料、会议纪要、催缴通知书及3份寄信凭证、解除合同通知书及寄信凭证；有上海中世建设咨询有限公司出具的《审价报告》及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，添跃公司在庭审中自认本案系争的5号楼并未办理产权登记，也未能提供建造审批手续或相应行政主管部门准批建设的文件，而且房产证所附宗地图上并未明确标示出系争的5号楼建筑。故本案租赁合同应当依法认定无效。通常情况，租赁合同无效的，双方应当返还租赁物，结某各类费用并根据各自过错分担相关损失。本案租赁场地位于厂区内5号楼的屋顶，该厂区由添跃公司或相关公司实际管理，云丁体育尚未实际开展经营活动，也无实际控制使用场地之可能，故可认定添跃公司已经实际控制场地，本案无需判决返还。关于各类费用，由于云丁体育装修改造后并未开展经营，故凡是云丁体育直接支某给添跃公司的租金、押金、管理费等均应当退还，而云丁体育支某给案外人的各类管理费、服务费、水电费等作为其损失，在处理装修、改造损失中一并进行处理。另外，云丁体育给案外人支某的保证金等应当自行与案外人结某，本案不予处理。关于装修、改造等相关损失，经审价确定造价为1,694,148元，该造价中包括了工程设计费9万元，但本院注意到云丁体育提供的设计费付款凭证仅为8万元，故该款应当予以调整。根据已经查明的事实，可以认定本案合同无效的主要责任在于添跃公司，故本院酌情确定添跃公司概括性赔偿云丁体育合同无效造成的各类损失120万元。如前所述，由于合同无效，而且云丁体育并未开业经营，亦未实际控制场地，故添跃公司的各类反诉请求均无事实和法律依据，不予支持。关于添跃公司提出的水费6元、电费279.85元之主张，由于数额较小，本院已经在酌定赔偿总额时予以考虑，不再就此费用专门结某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司与被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号厂区内5号楼屋顶场地所签订的《场地租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司租金和保证金176,676元、物业管理费5,500元；
　　三、被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司因租赁合同无效造成的各类损失120万元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司的其他诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司的各项反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计10,764元，由原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司负担2,153元，被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司负担8,611元；反诉案件受理费2,854元，全部由被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司负担；保全费5,000元,由原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司负担1,000元，由被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司负担4,000元；审价费42,450元，由原告(反诉被告)上海云丁体育发展有限公司负担8,490元，被告(反诉原告)上海添跃企业管理有限公司负担33,960元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  力

书记员：鲍仲钰