上海亚繁贸易发展有限公司与姚平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海亚繁贸易发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：王怡明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
　　被告：姚平，男，1972年10月18日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市。
　　第三人：张朝亮，男，1978年4月24日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市清河区黄河西路富强新村十一区33号。
　　原告上海亚繁贸易发展有限公司(以下简称“亚繁公司”)诉被告姚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法追加张朝亮作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚繁公司的委托诉讼代理人肖愈，被告姚平，第三人张朝亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告亚繁公司向本院提出诉讼请求：1、判令亚繁公司与姚平签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日起解除；2、判令姚平将上海市杨浦区长阳路XXX号前幢二楼及一楼部分房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状、返还亚繁公司；3、判令姚平向亚繁公司支付房屋租金、房屋占有使用费237,200元(暂计至2018年12月24日止，要求计算至房屋返还之日止)；4、判令姚平向亚繁公司支付水、电等能源费5,474.81元(暂计至2018年11月30日，要求计算至房屋返还之日止)；5、判令姚平向亚繁公司支付滞纳金22,634.8元(按照每日1‰为标准，暂计至2018年12月24日，要求以欠付的租金为计算基础，每两个月的租金为150,000元，计算至实际付款之日止)；6、判令姚平支付的租赁保证金75,000元归亚繁公司所有；7、诉讼费由姚平负担。审理中，亚繁公司变更诉讼请求为：1、判令姚平向亚繁公司支付2018年12月25日至2019年3月31日的房屋租金218,139.92元；2、判令姚平以每天1‰的标准，向亚繁公司支付2018年12月20日至2019年3月31日的滞纳金16899.59元(2018年12月20日至2019年3月31日，以租金131838.55元为基数的滞纳金13447.53元。2019年2月25日至3月31日以租金86301.37元为基数的滞纳金3452.05元。)。2019年4月1日起至实际付款日止，以租金218,139.92元为基数，按照每天1‰的标准计算滞纳金；3、判令姚平支付给亚繁公司的租赁保证金75,000元归亚繁公司所有。事实和理由：2017年4月24日，亚繁公司与姚平签订系争房屋的《房屋租赁合同》，约定租期自2017年4月25日至2019年3月31日止；每两月支付一次租金等条款。现双方合同已到期，姚平尚欠付2018年12月25日至2019年3月31的租金，造成亚繁公司的经济损失，故向法院诉如所请。
　　被告姚平辩称：不同意亚繁公司的诉请。2017年4月经朋友介绍与亚繁公司的物业经理刘红艳签订系争房屋租赁协议，但上一个租户张朝亮的营业执照和食品流通许可注册地址均未迁出，故无法在系争房屋内办理新的营业执照，后亚繁公司在系争房屋的图纸上划分成201室和202室，被告才于2017年12月27日办出上海贲沃实业有限公司的营业执照。在长期无法正常经营，严重亏损的情况下，2018年1月19日，被告与亚繁公司的刘红艳签订终止协议，自愿承担违约损失即已支付的75,000元保证金不予退还。此后，被告另行租房并迁出此地经营执照。
　　第三人张朝亮述称：亚繁公司不可以向姚平催讨租金，姚平已于2018年1月搬离系争房屋。亚繁公司的物业经理刘红艳将房屋给我使用，但双方没有签过合同，我不定期向刘红艳的账户转钱，亚繁公司存在违规操作。
　　经审理查明：2017年4月24日，亚繁公司(出租方、甲方)与姚平(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方可依法出租的系争房屋，建筑面积880平方米；二、用途为乙方经营餐饮颐养堂养身火锅使用；四、租期自2017年4月25日至2019年3月31日止；五、租金为固定租金方式计取，租金单价为2.81元/㎡/天，月租金75,000元，每个自然月25日至下个自然月24日为一个支付租赁月。乙方遵循先付后用原则，在本合同签署当日向甲方支付自2017年4月25日至2017年6月24日止的租金150,000元，以后每期开始前5日支付下一个支付期租金。……甲方在收到乙方支付的当期全额租金后七个工作日内向乙方开具等额发票；七、租赁保证金为75,000元。租赁期满或本合同提前终止且乙方未发生本合同违约的违约行为的，甲方应在乙方按本合同规定将房屋及其附属设施、设备交还甲方并结清本合同项下所有乙方应付款项和办妥将该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后七个工作日内将承租保证金一次性无息退还给乙方。九、未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式对该房屋的任何部分进行转让、转租、分租。若有任何第三方取得该房屋全部或其任何部分的使用或占有，无论第三方对该使用占有是否支付价款，均视为乙方构成根本性违约。甲方有权立即终止本合同，收回该房屋并追究乙方违约责任。十一、乙方应在本合同届满或提前终止之日起三个工作日内向甲方返还房屋，返还时，双方应办理房屋交接及结清乙方所有应付款项……。落款处亚繁公司的联系人为刘红艳。合同签订后，乙方公司如期交付房屋。
　　审理中，亚繁公司还提供以下证据：1、2004年1月18日，中国纺织机械股份有限公司(甲方)(以下简称中纺机)与上海贵悦商厦有限公司(乙方)(以下简称贵悦商厦)就包括系争房屋在内的杨浦区长阳路XXX号原文化中心(幢号1130)面积6704.1平方米，原南二楼(幢号1120)面积9606.54平方米，及相关周边空地共计16311平方米出租给贵悦商厦。租赁期限15年。自2004年4月1日起至2019年3月31日止。……。2、2004年5月21日，贵悦商厦(出租人、甲方)与上海君杰房地产开发有限公司(承租人、乙方)(以下简称君杰房产)签订《协议书》，贵悦商厦将包括系争房屋在内的杨浦区长阳路XXX号原文化中心(幢号1130号)和原南二楼(幢号1120)及相关周边空地出租给君杰房产。期限自房屋交付至2019年3月31日止。3、2004年8月17日，中纺机出具证明，同意海悦商厦将上述房屋招商出租(整体出租除外)。4、2004年10月28日，上海海悦商厦有限公司(以下简称海悦商厦)同意长阳路XXX号(幢号1130号)原文化中心，由君杰房产招商出租。5、企业信息公示系统显示海悦公司的历史名称为“上海贵悦商厦有限公司”。6、君杰房产出具“证明”同意将拥有出租权的上海市长阳路XXX号的房屋出租给亚繁公司，并由其负责对外招商、经营管理等一切事项。7、2014年，长阳路XXX号房屋权利人登记为太平洋机电(集团)有限公司，
　　2017年12月27日，上海贲沃实业有限公司营业执照(以下简称贲沃公司)注册成立，住所地为上海市杨浦区长阳路XXX号1130幢二楼201室，法定代表人为姚平。
　　审理中，姚平称系争房屋原来一直有第三人张朝亮作为法定代表人注册经营的上海颐养堂实业有限公司(以下简称颐养堂公司)，因张朝亮在外地不能回沪，亚繁公司恶意转租给被告，且同一地址无法注册两家单位的营业执照，导致我处于无证经营达八个月，为此，2018年1月19日主动向刘红艳提出终止租赁合同。姚平提供以下证据：1、2018年1月19日手写的提前终止合同一份，内容如下：由于本人经营不善，无力支付房屋租金，提前与上海市亚繁贸易发展有限公司终止合同，承担违约责任。落款有姚平签名。姚平称，此份原件交给刘红艳，自己手机拍照保存，违约责任就是指押金不退，已与亚繁公司的刘红艳办理退租交接。2、2018年1月15日，贲沃公司、姚平与案外人王敏、李天博、李宏博通过中介公司签订《上海市房屋租赁合同》，证明贲沃公司向案外人租赁静安区永兴路XXX号一层商铺，建筑面积102.58平方米，租期自2018年1月23日起至2020年1月22日止。3、2018年4月16日，贲沃公司营业执照的住所地变更至上海市静安区永兴路XXX号1层。4、颐养堂公司在系争房屋注册的营业执照副本及网上查询信息，成立日期为2009年12月24日，无固定期限。5、系争房屋平面图，证明二楼是整体无201室和202室之分。6、2018年3月、4月、8月张朝亮通过银行转账给刘红艳的电子回单、2018年12月亚繁公司出具给张朝亮的租金收据。姚平另申请证人顾某某、詹某、奚某某到庭作证。证人顾某某称其与姚平是朋友关系，2018年1月18日早上，参与帮姚平将长阳路XXX号茶室里的台子、凳子、衣架等物品搬至永兴路XXX号门面房，另有搬场的大车子，是否是搬场公司的记不清了。证人詹某称2018年1月18日早上到长阳路XXX号帮朋友姚平搬场，1月17日晚上电话叫了搬场车，东西比较多，后来又叫了一辆，搬了3天，另外自己朋友有两辆私家车一起搬。证人奚某某称对被告和原告租房的情况比较清楚，2017年5月开始谈进场，合同是和原告签的，但实际是张朝亮转让给姚平的，原告张朝亮的营业执照没有注销撤走，茶楼的营业执照办不下来，没法经营，一直跟物业沟通。2018年1月18-19日姚平搬场，当天我不在上海，隔天回来，帮忙用自己的小车搬了两天，十几车，当时我还陪姚平去物业和刘经理说过我们到什么时候结束，也写了纸条，因为是提前退租，所以押金什么也就算了，没有要退。这时张朝亮已经回来，还是要在这里继续做下去，说姚平不要了他一定要做下去的，后来我们搬走他就延续下去了。亚繁公司认为姚平写的提前终止合同真实性不认可，称即便是姚平所写，也是单方出具的，不是双方合意的结果。对贲沃公司的营业执照、房屋租赁合同真实性认可，但与本案无关。对张朝亮的转账记录也可能是替姚平支付。对颐养堂的营业执照真实性认可，但与本案无关。证人是被告的朋友，不具有参考性。即便证言是真实的，也只能证明被告在2018年1月18日搬离的事实，但被告没有返还过系争房屋，应当支付房屋租金、占有使用费等费用。姚平事实上也办出了营业执照。
　　审理中，本院要求亚繁公司的工作人员刘红艳到庭说明姚平交接房屋的事宜，但亚繁公司称不需要其出庭。亚繁公司在诉讼中表示，其与房屋权利人的合同已到期，并办理了房屋交接，故变更诉请，不再要求与姚平解除合同、返还房屋、结清水电费。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、协议书、租赁合同、证明、关于长阳路XXX号(原中纺机)房产权利人变更和物业委托管理的通知、房地产权证、营业执照、提前终止合同、上海市房屋租赁合同、转账回执、收据、证人证言以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，亚繁公司与姚平就系争房屋签订房屋租赁合同，期限至2019年3月31日，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，合法有效。现姚平称已提前终止租赁合同，于2018年1月19日从系争房屋搬离并交还亚繁公司的物业负责人刘红艳，同时迁出营业证照，并愿将租赁保证金作为违约金处理。审理中，詹某、奚某某等证人出庭证明帮助姚平搬迁的事实。姚平搬离后，第三人张朝亮称使用了系争房屋，且不定期向亚繁公司的工作人员刘红艳转账支付使用费，故对亚繁公司要求姚平支付2018年12月25日至2019年3月31日房屋租金以及逾期付款滞纳金的主张，本院不予支持。对于亚繁公司不返还租赁保证金一节，姚平表示同意，可以准许。第三人张朝亮在使用系争房屋期间的费用，亚繁公司应另行主张，本案中不做处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海亚繁贸易发展有限公司要求被告姚平支付上海市长阳路XXX号前幢二楼及一楼部分房屋租金218,139.92元不予准许；
　　二、原告上海亚繁贸易发展有限公司要求被告姚平支付上述租金的滞纳金不予准许；
　　三、姚平已支付上述房屋的租赁保证金75,000元，归原告上海亚繁贸易发展有限公司所有。
　　本案受理费人民币4089元(已减半收取)，由原告上海亚繁贸易发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  稷

书记员：罗奇芳