上海京凯文化艺术发展有限公司与上海海鸿福船物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(一审被告、反诉原告)：上海京凯文化艺术发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：吴建钢，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。
　　被上诉人(一审原告、反诉被告)：上海海鸿福船物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：张宇杰，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙振峰，上海市杰豪律师事务所律师。
　　上诉人上海京凯文化艺术发展有限公司(下称京凯公司)因与被上诉人上海海鸿福船物业管理有限公司(下称海鸿公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初8443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　京凯公司上诉请求：撤销一审法院(2018)沪0101民初8443号民事判决第二、三、四、五、六项，改判驳回海鸿公司的一审第二、三、四项诉讼请求，改判支持京凯公司的一审反诉请求。事实与理由：海鸿公司封闭通往博物馆的门，一直延续至今，导致京凯公司无法向客户交付钢琴。京凯公司自租赁开始，就要求海鸿公司提供房屋权属和房屋所有权人的授权文件，但海鸿公司一直未给予。一审应当查明涉案房屋权利人是否授权海鸿公司转租房屋，进而确认合同效力。一审法院未通知房屋权利人参加诉讼，明显损害权利人的合法权利，也使判决确定的租金缺乏合法性。京凯公司的反诉主张有充分的事实和法律依据，应予支持。鉴于一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审予以纠正。
　　被上诉人海鸿公司辩称：京凯公司的上诉主张缺乏依据，一审判决正确，请求予以维持。
　　海鸿公司向一审法院起诉请求：判令1、京凯公司立即从承租的房屋中迁出，将房屋返还海鸿公司；2、京凯公司支付拖欠的租金300,000元及按日千分之三计的滞纳金；3、京凯公司支付拖欠的水电费4,832.80元；4、京凯公司支付房屋占用费(自2018年1月1日起至实际迁出之日止，按日租金2倍计)。京凯公司则提起反诉请求：判令海鸿公司赔偿经济损失1,000,000元和物品搬运费和装修费100,000元。
　　一审法院认定事实如下：海鸿公司、京凯公司于2015年12月签订《江南造船大厦房屋租赁合同》，合同约定：海鸿公司将本市鲁班路XXX号江南造船大厦2楼连廊出租给京凯公司，本合同签订前，海鸿公司已向京凯公司出示了该房屋的《房地产权证》，其用途为商用办公楼，京凯公司承诺租赁该房屋仅作为办公房使用，在租赁期限内，未事先征得海鸿公司书面同意，并按规定报经有关部门核准，京凯公司不得擅自改变房屋的使用用途，房屋租赁期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，年租金200,000元(含物业管理费)，租金每半年一付，每年6月15日前支付第一期，当年12月15日前支付第二期，每逾期支付一天，按月租金的千分之三支付滞纳金，水电费按实际发生数计付，租赁期届满，京凯公司应如期交还房屋，逾期归还的，每逾期一天按日租金2倍支付违约金，本房屋的进出口为博物馆一侧。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，海鸿公司按约向京凯公司交付了房屋，京凯公司却只支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金人民币100,000元，海鸿公司多次发函催缴欠付的租金和水电费，京凯公司均未予理睬。2017年12月14日，海鸿公司向京凯公司发出《合同到期不再续约的通知》，明确告知京凯公司合同到期后不再续约，要求京凯公司按时撤离、归还房屋并结清应付费用。但京凯公司仍未按通知要求履行。租赁期届满后，京凯公司继续占用系争房屋至今，海鸿公司交涉未果，遂于2018年4月2日提起诉讼。
　　一审另查明：博物馆曾通告于2016年7月1日闭馆不再向社会开放，但并未封闭相应通道。海鸿公司曾通知京凯公司其通往博物馆的门于2017年5月26日上午将被封闭，其通往裙房2楼的门可正常出入。后海鸿公司确实于该日封闭了京凯公司通往博物馆一侧的门，但在京凯公司提出异议后，即予以解封。
　　一审再查明：海鸿公司、京凯公司之间于2002年6月起已签订租赁合同，建立租赁关系，对海鸿公司是否具有签约主体资格，京凯公司从未提出异议。且在本合同中载明：双方就海鸿公司将其合法拥有者授权的房屋出租给京凯公司协商一致而订立合同。京凯公司承租房屋后，将承租场地用作钢琴等物品的展示。
　　一审法院认为：海鸿公司、京凯公司双方签订的《江南造船大厦房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。京凯公司承租房屋后，未按承诺用途使用房屋和支付租金，显属不当。在合同期届满后，继续占用承租房屋，更显错误，故海鸿公司要求京凯公司迁出承租房屋、支付拖欠租金等费用和偿付滞纳金、房屋占用费的诉讼请求，依法应予支持。京凯公司反诉称双方合同应属无效，但从本案查明的事实来看，不存在法律规定的无效情形，故京凯公司反诉合同无效之诉请，缺乏依据。京凯公司承租房屋并实际使用，应当支付租金，其主张合同无效返还已付租金之反诉诉请，依法不予支持。其反诉主张赔偿搬运费、装修费损失的反诉请求，亦未提供证据证实。对京凯公司提出海鸿公司无端封门造成其经济损失，要求赔偿之反诉请求，因京凯公司擅自改变房屋使用用途，且根据其提供的合同书、备忘录所显示的履行期限在海鸿公司曾采取的封门时间之前，故不存在因海鸿公司封门给其经营造成影响的事实，故对其反诉要求赔偿经济损失的反诉请求，不予支持。一审法院据此判决：一、京凯公司应于判决生效之日起三十日内携所属物品从本市鲁班路XXX号江南造船大厦2楼连廊房屋内迁出，将该房屋返还海鸿公司；二、京凯公司应于判决生效之日起十日内支付海鸿公司拖欠的租金300,000元；三、京凯公司应于判决生效之日起十日内支付海鸿公司拖欠的水、电费4,832.80元；四、京凯公司应于判决生效之日起十日内支付海鸿公司逾期支付租金的滞纳金(其中：2016年7月1日至2016年12月31日租金人民币100,000元按每日千分之三的标准，自2016年12月15日起计算至实际付款之日止；2017年1月1日至2017年6月30日的租金人民币100,000元按每日千分之三的标准，自2017年6月15日起计算至实际付款之日止；2017年7月1日至2017年12月31日的租金人民币100,000元按每日千分之三的标准，自2017年12月15日起计算至实际付款之日止)；五、京凯公司应于判决生效之日起十日内支付海鸿公司房屋占用费(自2018年1月1日起至实际迁出之日止，按原日租金的2倍计)；六、京凯公司全部反诉诉讼请求，不予支持。一审本诉案件受理费10,448元，因适用简易程序减半收取计5,224元，反诉案件受理费11,400元，保全费3,844元，均由京凯公司负担。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院审理过程中，鲁班路XXX号江南造船大厦所有权人江南造船集团(上海)房地产开发经营有限公司(原名上海江南造船厂房地产开发经营有限公司)于2018年12月21日出具情况说明，明确鲁班路XXX号大楼自建成后一直由海鸿公司负责物业管理。后将2层连廊部分出租给海鸿公司使用。大楼2层与鲁班路XXX号裙房之间的连廊部分，该部分面积包含在2层办公楼1,433.35平方米内，在产权登记时整体登记，未分列室号。
　　本院认为：上诉人京凯公司主张合同无效，理由是海鸿公司未提供相应的权利凭证或授权文件。而在履约过程中，京凯公司并未发生因权利争议而影响京凯公司承租的情形，权利人江南造船集团(上海)房地产开发经营有限公司也未对海鸿公司的转租行为表示异议。因此，京凯公司主张合同无效的主张因缺乏事实依据，本院不予支持。双方当事人约定进出口为博物馆一侧，因博物馆的关闭，引发更改通道的争议。为承租人提供通行方便属出租人的义务，目的是让承租人实现合同目的。博物馆通道的设定是当事人根据签约时系争场地的实际状况而确定。由于博物馆的关闭是出租人不能控制的客观因素。根据履约过程中情势的变化，在不影响承租人使用的前提下，出租人重新设定通道也属正常行为。并且，京凯公司在合同中明确承租时用作办公，通道的变更一般不会产生不利影响。更为重要的是，京凯公司拖欠租金的行为发生在通道封闭或变更之前，难以确认其是正常的抗辩行为。基于以上因素考虑，本院认为京凯公司拒付租金及赔偿损失的主张不能成立。一审法院判令京凯公司支付拖欠的租金及支付相应使用费，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费10,448元，由上诉人上海京凯文化艺术发展有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　贾妍彦

审判员：王亚勤

书记员：汪  毅