上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司与曹春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：卢鸿梅，董事长。
　　委托诉讼代理人：管顺德，上海市光华律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：曹春，男，1972年6月25日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：岳金卫，上海首伦律师事务所律师。
　　上诉人上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司(以下简称“京沪汽配公司”)因与被上诉人曹春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初17689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人京沪汽配公司上诉请求：撤销一审判决书主文第一、二、三、四项,改判支持己方一审诉请。
　　事实和理由：一、己方不应对合同无法履行承担责任。1.己方从未收到政府部门要求对承租房屋进行整改的任何通知；2.曹春承租的锦秋路XXX号XXX幢XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)系合法建筑；3.曹春所承租系争房屋的拆除与生态环境综合整治没有任何关联；4.依据合同约定,曹春应自行办理经营所需证照,因未办理相关证照导致的后果,也应由曹春自行承担。二、曹春经营活动持续至2018年2月。1.曹春在2018年2月仍在拆除相关设备；2.曹春在2018年1月仍有租客承租使用房屋,尚有2018年1月的电费没有交纳；3.一审判决以曹春在2017年4月25日将租赁房屋内的部分设施设备搬离,认定该区域处于整改状态,与事实不符。三、一审判决应对合同状态做出评价己方以曹春逾期支付租金的行为构成根本违约,要求判令解除合同并无不妥,该请求理应得到支持。一审判决以该房屋己拆除,不再对合同状态给予评价,实为不妥。四、关于租金交付标准按合同约定曹春应在2017年6月支付2017年7月至12月租金,租金支付标准为每月人民币(以下币种均为人民币)20,833.3元,实际应支付至2018年1月。一审判决将租金支付标准和支付时间予以调整,有悖法律规定。五、判令己方支付装修损失,于法无据,应予以纠正：1.系争房屋被拆除导致合同无法履行与己方无关。2.己方对曹春对系争房屋进行了装修及评估报告不能认可且提出异议。
　　曹春辩称：同意一审判决，请求予以维持。
　　京沪汽配公司向一审法院起诉，要求判令：1、确认己方与曹春签订的《房屋租赁合同》于2017年7月1日解除；2、曹春支付2017年7月1日至2018年1月31日止的租金，按照每月20,833.3元，共计145,833.1元；3、曹春支付2018年1月的电费3,682.1元，2017年增压泵场地使用费3,600元。审理中，曹春提起反诉，请求判令：1、京沪汽配公司支付己方装修损失73万元；2、京沪汽配公司支付己方经营损失522,000元(每月公寓出租收入58,000元，2017年5月1日至2018年1月31日)；3、京沪汽配公司返还己方支付的租金45,139元(自2017年4月26日至2017年6月30日)；4、京沪汽配公司返还己方支付的信用保证金5万元、2017年4月26日至2017年12月31日的物业费2万元和增压泵场地使用费2,400元。
　　一审法院认定事实如下：2008年8月27日，(甲方)上海沪大汽车配件市场经营管理有限公司与(乙方)谢鼎忠签订《上海沪大汽车配件市场房屋租赁合同》。合同约定，甲方将宝山区沪太路XXX号、锦秋路XXX号沪大汽配市场内主大楼三楼大厅东楼梯口止、西大门三楼靠西大厅、靠西主大楼一楼楼梯及全部营业用房出租给乙方作公寓楼招租使用，建筑面积三楼约1,031.8平方米，一楼西楼梯约14.3平方米，合计约1,046.1平方米；该租赁房屋用作公寓楼招租使用；租赁期限自2008年9月11日至2018年12月30日止；第一至三年租金为18万元，第四至六年租金为20万元，第七至八年租金为212,000元，第九至十年租金为225,000元，物业卫生清运费每年5,000元；第二年起租金每半年一付，应在租用期满前30天付清下一年的租金，以后租金支付以此类推，逾期支付租金，按未收取部分每天加收5‰滞纳金，超过30天未付租金属于乙方违约，甲方有权收回租赁房屋，并有追究乙方违约赔偿经济损失的权利；租赁期间，甲方确需收回租赁场地的，必须提前三个月书面通知乙方终止合同，同时支付乙方违约金，甲方无故中途收回房屋应赔偿乙方经济损失50万元；因不可抗力致使双方或乙方蒙受经济损失(战争、地震、政府动迁、强台风等自然灾害)，使营业房不适于使用或租用时，本合同即自动终止，甲方退还乙方有关的预收费用，双方互不承担违约责任。乙方在租赁期间遇国家建设需要动迁无法继续履行合同时，甲乙双方应无条件服从，甲方尽量和乙方共同与有关部门磋商为乙方争取最大利益。如进行拆迁装修补偿，甲乙双方根据法律政策分别享有各自装修补偿权利份额，(因甲方在租赁给乙方之前20万元的装修费用参与赔偿并应由甲方所有)。乙方自然期满终止且无意续租的，乙方所有装修不得拆除经甲方验收后装修费用不予退回。
　　2013年6月18日，(甲方)京沪汽配公司、(乙方)谢鼎忠、(丙方)丁木喜签订《房屋租赁合同补充合同二》。合同约定，甲乙双方签订的《上海沪大汽车配件市场房屋租赁合同》中乙方的权利义务由丙方承担和履行。
　　2013年11月8日，(甲方)京沪汽配公司、(乙方)丁木喜、(丙方)徐志华签订《协议》。协议约定，《上海沪大汽车配件市场房屋租赁合同》中乙方的权利义务由丙方承担和履行。
　　2014年8月30日，(甲方)京沪汽配公司、(乙方)徐志华、(丙方)曹春签订《转让协议》。协议约定，《上海沪大汽车配件市场房屋租赁合同》、《补充合同二》、《协议》中乙方的权利义务由丙方承担和履行，甲方同意乙方将公寓楼转让给丙方；乙方在甲方处缴纳的保证金5万元转为丙方保证金；丙方每年支付租金、物业费必须提前一个月，如拖延时间一律支付滞纳金，每日按千分之五计算，否则将追究违约责任并终止《房屋租赁合同》；丙方支付2015年全年租金为237,000元，2016年全年租金为237,000元，2017年全年租金为250,000元，2018年全年租金为250,000元；物业费从2015年起调整为每年3万元。
　　2014年9月27日，(甲方)京沪汽配公司与(乙方)曹春签订《补充协议》。协议约定，乙方需安装增压泵房，场地面积3.24平方米，使用费每月300元，收费时间从2014年10月1日起，一年一付、先付后用，总计3,600元。
　　合同履行过程中，曹春向京沪汽配公司支付租金至2017年6月30日，并支付了保证金5万元。
　　一审法院另查明，2017年1月10日，上海市宝山区区域生态环境综合治理领导小组办公室、上海市宝山区大场镇人民政府联合向京沪汽配公司发出《宝山区生态环境综合整治告知书》指出，京沪汽配公司所在沪太路XXX号区域内存在消防安全隐患、生产安全隐患、违法排污等违法现象，收到本告知书后务必于2017年1月17日前采取拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，消除安全隐患等措施。2018年2月，租赁房屋被拆除。
　　一审审理中，曹春提供了与徐志华于2014年8月31日签订的《转让协议》及收据。协议约定，徐志华将本案租赁房屋整体转让给曹春，转让款57万元，转让时间自2014年7月1日起，公寓房内设备、设施归曹春所有。2014年8月30日，徐志华出具收到转让款57万元的收据。京沪汽配公司对上述证据的真实性不予认可，不清楚曹春是否支付过转让费。
　　关于租赁房屋的经营情况。曹春陈述，租赁房屋用于经营公寓，3楼整层共有61间公寓对外出租，但既未办理营业执照，也未经过消防部门的许可。
　　关于曹春搬离租赁房屋的时间。曹春陈述在2017年4月份就将设施设备搬离，只留了一间办公室和一个人看管场地。并提供了2017年4月25日的出门证，出门证显示当天曹春将公寓房23台空调拆除搬走。京沪汽配公司对出门证没有异议，但只能证明曹春在当日运出过东西，但并未在2017年4月停止经营，实际于2018年2月8日才搬走。
　　关于水电费和增压泵场地使用费。京沪汽配公司陈述，曹春支付水电费至2018年1月份，2018年2月份水电费3,682.1元未付，2017年增压泵场地使用费3,600元未付。曹春陈述其水电费支付至2018年1月10日，2月份具体的水电表读数没有核实过，增压泵场地使用费支付至2017年9月30日。曹春向一审法院提供了增压泵场地使用费收据，该证据法院予以确认。
　　关于租赁房屋的装饰装修费用。经曹春申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对租赁房屋内的装修造价进行了评估。评估结果为：宝山区沪太路XXX号1幢三楼公寓房装修工程造价1,028,193元，其中装饰装修工程为654,076元，安装工程为374,117元。残值建议，按照常规装修使用年限考虑，房屋装修合理使用年限为6年。截至2018年1月8日，系争工程残值率41.26%，残值为424,232元。
　　一审法院认为,根据查明的事实，政府部门要求京沪汽配公司限期整改后，曹春已搬离租赁房屋，租赁房屋于2018年2月全部拆除。鉴于房屋已拆除，不再对合同状态给予评价，仅对租金等费用结算及损失承担作出处理。双方对合同无法履行的结果均存在过错。京沪汽配公司作为出租方和管理方，在履行出租人义务的同时，应当遵守法律法规及政府相关部门的管理，对租赁区域内的生产经营安全负有较大责任。《宝山区生态环境综合整治告知书》显示，京沪汽配公司所经营的沪太路XXX号区域内存在消防安全隐患、生产安全隐患、违法排污等违法现象。因此，其对合同无法履行的后果应当承担相应责任。曹春在未取得营业执照也未经过消防许可的情况下经营公寓，属于非法经营，存在极大的安全隐患，亦应当承担相应责任。
　　关于保证金。京沪汽配公司应当将保证金5万元返还给曹春。
　　关于租金及增压泵场地使用费。根据出门证显示，曹春在2017年4月25日将租赁房屋内的部分设备设施搬离。考虑到整个租赁区域处于待整改的状态，可以认定从2017年5月开始，曹春已无法正常经营。但曹春一直未将租赁房屋交还给京沪汽配公司，并派人看管房屋，期间亦有水电费发生。综合以上情节，法院酌情判令曹春按照每月10,000元的标准支付2017年5月1日至2018年1月31日的租金及增压泵场地使用费共计90,000元。曹春已按合同标准支付了2017年5月1日至2017年6月30日的租金41,666元、2017年5月1日至2017年9月30日的增压泵场地使用费1,500元，抵扣后还应支付46,834元。曹春要求京沪汽配公司返还2017年4月26日至2017年6月30日租金的反诉请求，不予支持。
　　关于水电费。京沪汽配公司自行制作的2018年2月份的水电费收据未经曹春签字确认，且无法提供相应的水电表的数据，故该项诉请，不予支持。
　　关于曹春反诉主张返还2万元物业费。因曹春未提供其支付物业费的证据，故该项诉请，不予支持。
　　关于装修损失。评估公司给出的评估造价1,028,193元，建议折旧年限为6年，截至2018年1月8日，系争工程残值率41.26%，残值为424,232元。考虑到双方的实际合同期限(2014年8月30日至2018年12月30日)少于6年，且曹春自身存在过错，综合以上因素，法院酌情判令京沪汽配公司支付曹春装修损失20万元。
　　关于经营损失。因曹春系非法经营公寓，其主张经营损失，没有法律依据，不予支持。
　　一审法院据此判决：一、上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还曹春保证金5万元；二、曹春于判决生效之日起十日内支付上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司租金及增压泵场地使用费46,834元；三、上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付曹春装修损失20万元；四、驳回上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回曹春的其余反诉请求。
　　二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，根据查明的事实，政府部门于2017年1月10日向京沪汽配公司发出《宝山区生态环境综合整治告知书》，明确京沪汽配公司所经营的沪太路XXX号区域内存在诸多违法现象，要求其进行整改。京沪汽配公司在本案审理中主张其未收到政府部门向其送达的上述《告知书》，且主张本案系争房屋不属于上述《告知书》的整改范围，但并未提供相应依据。综合已查明的事实及在案证据，本院认为系争房屋属于政府部门要求整改范围具有较高的可能性，结合已查明的曹春于2017年4月25日搬离部分设备的事实，可以推定政府部门的整改要求对曹春的经营产生了影响。鉴此，一审法院未支持京沪汽配公司以曹春未按约支付租金为由而要求解除合同的诉讼请求，并无不妥。需要指出的是，京沪汽配公司作为出租人，在履行合同过程中应当履行保证出租人正常经营的义务，但经查在政府部门出具整改通知书及之后系争房屋被全部拆除的情况下，京沪汽配公司在本案审理中并未就其已经履行出租人上述义务提供证据证明。鉴于本案系争房屋现已被拆除，涉案租赁合同已无继续履行的可能，实际上已处于解除状态。基于在案证据，一审法院未认定京沪汽配公司或曹春就合同解除存在单方责任，而是基于双方当事人在合同履行过程中存在的相应过失，判令双方各自承担合同解除后的相应责任，并无不妥。因此，一审法院判令京沪汽配公司返还保证金并就曹春应付租金及其装修损失金额酌情所作出的判决，并无明显不妥之处，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费10,245元，由上诉人上海京沪汽车配件用品市场经营管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：余  艺

书记员：彭  辰