上海亿贝实业发展有限公司与张良塘房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李木金，总经理。
　　委托诉讼代理人：夏松，男。
　　被告：张良塘，男，1984年11月2日出生，汉族，户籍所在地福建省。
　　委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卜若梁，上海申云律师事务所律师。
　　原告上海亿贝实业发展有限公司(以下简称“亿贝公司”)诉被告张良塘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年12月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人夏松、被告委托诉讼代理人王锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海亿贝实业发展有限公司诉称：2017年11月21日，原、被告签订《租赁合同》，由原告将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内C幢05室(以下称“系争房屋”)出租给被告，并对租赁用途、租金及水电费支付、房屋返还、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同义务，将房屋交付被告使用。按照合同约定，被告应当于2018年5月6日前向原告支付2018年6月6日至2018年12月5日期间的租金，但直至原告起诉之日被告并未支付，已构成违约，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年6月30日解除；2.判令被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)9,589元；3.判令被告支付原告水电费1,538元；4.判令被告支付原告拖欠租金的滞纳金(按照年租金除以365天，乘以10%，自2018年6月6日计算至判决生效之日止)；5.判令被告支付原告拖欠水电费的滞纳金(按照年租金除以365天，乘以10%，自2018年6月6日计算至判决生效之日止)；6.判令被告支付原告房屋使用费5,362元；7.判令被告支付原告违约赔偿金46,666元；8.本案诉讼费由被告负担。
　　被告张良塘辩称：系争房屋已经于2018年7月5日左右被拆除，故案涉租赁合同已终止；2018年6月原、被告就案涉房屋搬迁及善后等事宜进行协商，被告表示就租金等费用会另行通知原告缴纳，故被告不存在迟延支付租金、水电费的情况；对原告主张的水电费金额无异议，同意支付给原告；被告不存在违约，故对原告主张的违约金及滞纳金不予认可；即使认定被告违约，原告主张的违约金及滞纳金标准过高，要求调整至中国人民银行同期存款利率。
　　经开庭审理查明：2017年11月21日，亿贝公司(甲方、出租方)与张良塘(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内C幢05号房屋出租给乙方经营内衣店使用，租赁期限从2017年12月6日至2018年12月5日；年租金14万元，半年支付一次，每次支付租金须提前30天，先缴费后用房；租赁协议签订时，乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付35,000元作为租赁保证金；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分7天内无息归还乙方；乙方须按本合同的约定缴纳租金、足额缴纳各种费用(包括不限于租金、水、电费)，每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取，超过15天的，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租房屋、有权终止合同并对承租方房屋内物资进行清理，收取房租和滞纳金；租赁期内如遇市政动迁或旧城改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，甲方与乙方互不承担赔偿责任，甲方应退还乙方未使用的房租，但乙方不得向甲方索取任何搬迁费用，同时无条件放弃任何赔偿或补偿费用，合同即终止；任何乙方违约，将以一个月租金以及保证金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上或者拖欠各项费用累计达到500元以上的，可以单方解除合同；合同租赁期满，乙方保证应按时返还租赁房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付占用期间的使用费。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告支付保证金35,000元，并支付租金至2018年6月5日。
　　2018年6月26日，青浦区人民政府发布沪〔青〕征地告[2018]第023号《征收土地方案公告》，拟对包括系争房屋在内的土地进行征收。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、征地公告等予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1、根据案涉合同约定，被告应于2018年5月5日前支付2018年6月6日至2018年12月5日的租金，但被告至今未向原告支付上述租金，显属违约，且已符合合同约定的解除条件，故原告有权要求解除合同，并要求被告支付滞纳金及违约赔偿金；因2018年6月30日，政府对系争房屋停水停电，故以此时间为合同解除时间，之前曾口头通知过被告解除合同；2、根据之前水电费的缴纳方式，均是由原告抄表并将金额确定后向被告交付缴费通知，然后由被告按照通知金额支付，均未就缴费通知签署回执；2018年6月的水电费也是按照上述方式处理的，但被告未向原告缴纳，按约应向原告支付滞纳金；3、系争房屋权利人为上海三达汽车配件有限公司，已于2018年7月7日左右因征地被拆除，故被告应按照合同约定的租金标准二倍向原告支付2018年7月1日至2018年7月10日的占用费；4、由于被告违约，故其缴纳的保证金不予退还。为此，原告提供房地产权证复印件、水电费通知作为证据。被告对原告提供的房地产权证真实性无异议，确认案涉房屋有产证；水电费通知的真实性无法确认，之前未曾收到2018年6月份的水电费通知，但对该通知的水电费金额予以确认，同意直接将该笔费用支付原告。
　　同时，被告表示：1、系争房屋已于2018年7月5日左右拆除，且原告在此之前未曾向被告提出解除合同，故案涉合同并非因被告违约解除，应是征地导致标的物灭失进而导致合同无法继续履行而解除；2、2018年6月6日起的租金被告确实未曾缴纳，是由于原告曾向被告表示会另行通知被告何时缴纳，且双方一直就租金、补偿款等事宜进行协商，故不存在被告迟延支付租金的情况，不应支付滞纳金及违约赔偿金；3、确认原告所述的水电费支付方式，但原告未曾将2018年6月份的水电费单据交付被告，故被告存在迟延支付水电费的情况，不应支付滞纳金；4、2018年6月30日系争房屋已被停水停电，故对2018年6月30日后的占用费不予认可；5、如法院认定被告存在违约行为，对于违约金及滞纳金的标准，合同约定过高，应以欠付金额为本金，按照中国人民银行同期存款利率计算；6.由于合同已终止，原告应返还被告保证金35,000元。为此，被告提供改造项目实施方案作为证据。原告对该证据的真实性不予认可。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告虽未按约于2018年5月6日前向原告支付2018年6月6日至2018年12月5日期间的租金，但鉴于系争房屋涉及土地征收，原告并无证据证明被告恶意拖欠租金之事实，原告以此要求解除合同、滞纳金及违约赔偿金，缺乏相应的证据，本院不予支持。由于系争房屋已因征收被拆除，案涉合同客观上已无法继续履行，结合双方当事人庭审陈述，故本院认定系争房屋于2018年7月6日被拆除，案涉合同因征收于2018年7月6日解除，被告应向原告支付2018年6月6日至2018年7月6日期间的租金。结合当事人庭审陈述，本院认定被告应支付原告2018年6月6日至2018年7月6日期间的租金11,000元。被告对原告主张的水电费没有异议，本院予以确认。但原告未提供送达水电费缴费通知的依据，故对原告主张的水电费滞纳金，本院不予支持。针对保证金，为避免当事人诉累，作为合同解除后果在本案中一并予以处理，本院认定原告应返还被告保证金35,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海亿贝实业发展有限公司与被告张良塘签订的《租赁合同》于2018年7月6日解除；
　　二、被告张良塘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司租金11,000元；
　　三、被告张良塘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司水电费1,538元；
　　四、对原告上海亿贝实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　五、原告上海亿贝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告张良塘保证金35,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,398元，减半收取计699元，由原告上海亿贝实业发展有限公司负担585.50元，被告张良塘负担113.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶