上海亿贝实业发展有限公司与黎晓丹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李木金，总经理。
　　委托诉讼代理人：夏松，男。
　　被告：黎晓丹，女，1988年5月5日出生，汉族，户籍地广东省高州市。
　　委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卜若梁，上海申云律师事务所律师。
　　原告上海亿贝实业发展有限公司诉被告黎晓丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人夏松、被告黎晓丹及其委托诉讼代理人王锴、卜若梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海亿贝实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的《租赁合同》于2018年6月30日解除；二、判令被告支付原告拖欠的2018年6月份水电费人民币(以下币种均为人民币)1,096元；三、判令被告偿付原告水电费滞纳金1,096元；四、判令被告支付原告违约赔偿金46,506元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月22日，原、被告签订租赁合同，原告将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内C幢13号的房屋出租给被告，该合同对房屋租赁用途、租金及水电费支付、违约责任作了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，按照合同约定，被告应当在2018年7月5日前向原告支付2018年6月1日至2018年6月30日期间的水电费，但直至原告起诉之日被告并未按约支付，被告的行为已经构成违约。故原告诉至法院，望判如所请。原告主张解除合同是依据合同约定，被告拖欠上述水电费，被告存在违约行为，据此主张解除合同、滞纳金及违约赔偿金。以2018年6月30日作为合同解除之日，也是基于上述理由。关于水电费滞纳金，原告以水电费1,096元为计算基数，按照10%的标准，从2018年7月1日计算至2018年7月10日止，计算10天，为1,096元。关于违约赔偿金计算为1个月租金加保证金。
　　被告黎晓丹辩称：针对诉请一，被告不同意解除租赁合同，因系争房屋存在土地征收及城中村改造，系不可抗力原因导致合同无法履行，并非被告违约导致合同解除。系争房屋于2018年7月5日被拆除，合同无继续履行的基础，被告支付租金至2018年12月31日。针对诉请二，被告没有收到2018年6月份水电费单据，并非被告违约，鉴于原告当庭提供了水电费明细，被告同意交纳。之前交纳水电费的流程是原告将每个月的水电费通知给被告，被告凭借原告提供的通知，再自行去交纳。针对诉请4，不存在违约，如果法院认定被告存在违约行为，被告同意由法院酌情调整，包括上述滞纳金的标准，被告也同意由法院酌情调整。
　　经开庭审理查明：2017年10月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，该合同约定：原告将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内C幢13号房屋，房屋面积为一间，出租给被告经营美容、美甲使用。租赁期限从2017年10月26日至2018年12月5日止，租期为1年零40天。1年零40天租金合计为155,342.50元，租金应以140天支付一次，每次支付租金须提前30天，先缴费后用房。租赁协议签订时，被告在缴纳完首次付款后同时应向原告支付3.50万元作为租赁保证金。水费计算约5.50元/吨，电费计算约1.35元/度，保洁费每月300元。在双方责任与合同的解除或终止条款中约定，被告须按本合同的约定缴纳租金，足额缴纳各种费用(包括不限于租金、水、电费)，每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取，超过15天的，原告有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租房屋，有权终止合同并对承租方房屋内物资进行清理，收取房租和滞纳金。租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，原被告互不承担赔偿责任，原告应退还给被告未使用的房租。但被告不得向原告索取任何搬迁费用，同时无条件放弃任何赔偿或补偿费用，合同即终止。任何一方违约，将以1个月租金以及保证金作为违约金赔偿给另一方。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：……2、未经出租方同意或有关部门批准，承租人擅自改变房屋用途；……5、承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者；6、承租人所拖欠各项费用累计达到500元以上的；……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。
　　另查明，系争房屋于2002年3月办理了上海市房地产权证，权利人登记为上海三达汽车配件有限公司，产证上土地用途是工业，权属性质属于集体所有。2009年3月5日青浦区徐泾镇人民政府村镇规划建设科出具关于临时调整上海三达汽车配件厂厂房用途的证明，该证明载明：位于集镇区内京华路XXX号“上海三达汽车配件有限公司”约7,000平方米工业厂房，由于长期闲置，现考虑到招商引资的需要，且在京华路商业街范围内，故在不改变其土地性质、房屋性质的前提下，可临时调整为商业房用途。本案系争房屋已于2018年7月5日被拆除。
　　以上查明的事实，由原、被告陈述，租赁合同、上海市房地产权证、证明等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
　　审理中，原告提供了水电费通知单，以证明原告曾向被告发出相关通知，要求其交纳水电费，但是被告一直未交纳。同时，原告也确认，没有将该份通知交付被告的凭证。关于水电费交纳问题，原告是按照每月管理操作，即原告将水电费制作成抄表数及结算金额，再将水电费交纳通知发到承租户手里，由承租户再按照通知单上的金额予以交纳。被告认为未收到上述水电费通知单，所以无法交纳，鉴于原告当庭提供，被告现同意交纳。被告提供了上海市青浦区人民政府征收土地方案公告沪〔青〕征地告〔2018〕第023号、青浦区徐泾镇老集镇“城中村”地块改造项目实施方案等证据，以证明系争房屋涉及土地征收及城中村改造而被拆除。原告对上述证据真实性无异议，认可系争房屋涉及土地征收及城中村改造之事实。关于保证金及其他费用，被告要求另案处理，不要求在本案中一并处理。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告认为依据合同约定，被告拖欠上述水电费，被告存在违约，据此主张解除合同、滞纳金及违约赔偿金。本院认为，被告确认原告所提供的水电费通知单列明的拖欠金额，也同意交纳，但不确认收到该通知单。关于水电费交纳问题，原告是按照每月管理操作，即原告将水电费制作成抄表数及结算金额，再将水电费交纳通知发到承租户手里，由承租户再按照通知单上的金额予以交纳。原告也确认，没有将该份通知交付被告的凭证。原告以此主张被告违约，并要求解除合同、滞纳金及违约赔偿金，缺乏相应的证据，本院不予支持。鉴于本案系争房屋已于2018年7月5日被拆除，原、被告之间所签订的租赁合同客观上已无法继续履行，故租赁合同应予以解除，解除日期应为2018年7月5日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海亿贝实业发展有限公司与被告黎晓丹于2017年10月22日签订的《租赁合同》；
　　二、被告黎晓丹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司水电费人民币1,096元；
　　三、驳回原告上海亿贝实业发展有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币1,097.45元，减半收取计人民币548.73元，由被告负担人民币25元，由原告负担人民币523.73元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：林  青

书记员：周磊杰