上海仁广文化传播有限公司与上海礴雄科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海仁广文化传播有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：李金岐，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李悦，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：尤白璐，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海礴雄科技有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：CHENJIH-FARN，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡永康，上海瀛东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙慧，上海瀛东律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海仁广文化传播有限公司(以下简称仁广公司)诉被告(反诉原告)上海礴雄科技有限公司(以下简称礴雄公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日案件受理后，礴雄公司提起反诉，本院受理反诉后依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。仁广公司委托诉讼代理人李悦，礴雄公司委托诉讼代理人胡永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告仁广公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《龙阳广场租赁合同》于2018年12月27日解除,并将系争房屋腾空后返还原告；2、判令礴雄公司向仁广公司支付自2018年1月20日至2018年12月27日的未付租金人民币(以下币种相同)56,333.33元；3、判令礴雄公司支付迟延付租的滞纳金(具体详见滞纳金计算表)；4、判令礴雄公司向仁广公司支付按每日1,666.67元为标准计算的自2018年12月28日至实际搬离期间的房屋使用费。事实及理由：原、被告双方于2014年7月21日签订《龙阳广场租赁合同》，礴雄公司租赁该铺位经营高尔夫练习场，此后又将商铺变更为经营小型足球场。合同签订后礴雄公司以各种借口为由迟延不足额支付租金，且礴雄公司擅自变更房屋结构给房屋结构造成巨大隐患，故仁广公司分别于2018年7月2日和2018年11月23日向礴雄公司发出书面通知，通知礴雄公司合同于2018年12月27日解除并要求礴雄公司支付租金、滞纳金等，然礴雄公司至今未搬离并支付上述费用，故仁广公司起诉来院，诉请如前。
　　被告礴雄公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。仁广公司存在诸多违约行为包括未按约提供有效证件、未按约提供广告位、违反禁止同业竞争的条款等，基于仁广公司的违约行为礴雄公司减少支付租金具有合同和法律依据，不存在违约，仁广公司无权解除合同。
　　反诉原告礴雄公司向本院提出反诉请求：判令原告支付被告损失67万元。事实及理由：由于仁广公司的上述违约行为，导致礴雄公司经营产生巨大损失，故礴雄公司提出反诉，反诉诉请如前。
　　反诉被告仁广公司辩称，仁广公司没有任何违约行为，礴雄公司无充分证据证明仁广公司存在违约行为，以及该违约行为导致了礴雄公司经营损失，仁广公司不同意礴雄公司的全部反诉请求。
　　经审理查明如下事实：上海市浦东新区龙阳路XXX号龙阳广场五楼电影院东侧5楼501-2室(以下简称系争房屋)的产权人为上海浦东土地控股(集团)有限公司，其于2013年7月11日出具转租确认书，同意上海金贵缘投资管理有限公司(以下简称金贵缘公司)将龙阳路XXX号包括501室、502室在内的房屋转租给第三方。2014年7月8日金贵缘公司出具转租确认书，同意仁广公司将物业单独或全部转租给第三方。
　　仁广公司(甲方)与礴雄公司(乙方)于2014年7月11日签订《龙阳广场租赁合同》，约定甲方出租给乙方的毛坯店面铺位(以下称“铺位”)位于上海市浦东新区龙阳路XXX号龙阳广场五楼电影院东侧(以下简称该物业)501-2室，租赁期8年自2014年11月20日起至2022年11月19日止。乙方向甲方承诺，租赁该铺位仅作为经营高尔夫练习场、体育吧及配餐使用，正餐菜单方向需要甲方进行确认。小吃、BBQ、酒类等体育吧经营品类都无问题，为避免无谓竞争，后续双方协商后具体约定。(约定菜单可作为合同附件)甲方同意自2014年7月20日起至2014年11月20日止给予乙方为期4个月的装修免租期，乙方须迅速完成装修配合影院于2014年9月15日同时开张。如影院开业延后，则乙方装修免租期同样顺延，但延长期最长不超过一个月。合同第4.1条约定自合同第四年至第六年月租金为5万元。合同第4.3条约定双方同意采用先付租金后使用的方式。本合同签订之后，乙方应于进场之日前一次性支付2个月的首期租金，租金数额为75,000元，乙方之前已付的37,500元保证金在此时抵充部分租金。合同第4.4条约定租赁期内，乙方应在其支付的上一笔租金所对应的租赁期届满之日前10天，按当年月租金标准向甲方支付下一笔2个月的租金。合同第9.8条约定确因经营所需，乙方可对租赁物进行装修或改造，但不得影响或改变原有建筑物的建筑结构和广场统一布局。合同第10.2条约定租赁期内，乙方如有下列情形之一的，甲方有权提前终止合同，其中第二项约定未经甲方书面同意，擅自改变动铺位结构或损坏铺位，甲方发出书面警告后1周内拒不纠正修复的；第九项约定如果乙方延期支付租金超过1个月，甲方有权无条件收回店铺。合同补充条款1约定甲方无偿提供乙方1楼电梯入口上方共用大型广告位一块(靠磁悬浮这一侧)，面积大小根据实际情况协商，甲方无偿提供乙方五楼屋面对龙阳路一侧共用广告位一块(面积大小根据实际情况协商)，甲方在5楼对外推广宣传时，应同时宣传乙方品牌(方案事先与乙方沟通确认)，特别条款2约定甲方不得在乙方承租期内招商与乙方相同业态的商铺。
　　2014年7月11日，仁广公司出具承诺书承诺礴雄公司在租赁系争房屋后，协助礴雄公司协调该铺位第一次消防验收合格证，直至取得为止。
　　2016年2月25日，仁广公司出具业主承诺书，载明仁广公司出租给礴雄公司的商铺面积为255平方米，由于配合办理餐饮许可证，双方协商办理130平方米的，但不影响正常租赁使用。同时仁广公司承诺：如因此造成的其他责任，均由仁广公司承担，包括直接损失和间接损失，律师费、诉讼费、鉴定费等。其次：如遇消防部门核查罚款也一并由仁广公司承担一切责任，特此承诺。
　　2017年2月18日，礴雄公司向仁广公司申请动用明火审批证，用于搭建支架。2017年8月1日双方再次签订补充协议书，约定甲方(仁广公司)同意乙方(礴雄公司)在龙阳路XXX号龙阳广场5楼501-3侧面高尔夫场地面积540平方米转型建足球场及体育运动场租赁给乙方使用。因乙方承担第三次装修，并愿意再次投资，经双方友好协商，甲方同意乙方装修免租期从2017年8月15日开始，为期一个月(免租一个月金额：1万5千元整，作为给商户的支持)。为此礴雄公司向仁广公司提供了装修施工图。
　　2018年3月20日，礴雄公司向仁广公司发出告知函表示仁广公司出售生啤、酒水构成同业竞争，严重影响礴雄公司经营，要求仁广公司遵守双方合同的约定。
　　2018年7月23日，仁广公司向礴雄公司发出律师函，称因礴雄公司迟延及未足额支付租金以及擅自改变铺位结构，给店铺带来巨大安全隐患。根据合同相关约定告知礴雄公司：1、双方合同于2018年7月24日解除，并于收到函件后30日内搬离；2、归还店铺之前恢复原状；3、归还店铺前结清所有费用，包括但不限于房屋租金、滞纳金、水、电、煤等费用。
　　2018年7月24日，礴雄公司回函仁广公司，对仁广公司的函件内容不予认可，指出仁广公司有多处违约行为。
　　2018年11月23日，仁广公司再次向礴雄公司发出律师函，告知礴雄公司双方的租赁合同于2018年12月27日起解除，并要求礴雄公司结清费用，尽快搬离并返还系争房屋。
　　2018年11月26日，礴雄公司再次回函仁广公司，对仁广公司的函件内容不予认可，重申了仁广公司存在的违约行为。
　　另查明，自2015年起礴雄公司并未按合同约定在租金届满前10日支付下一笔2个月的租金，而是当月支付本月的租金，自2018年1月起礴雄公司均按合同约定租金的90%予以缴纳。对于仁广公司庭审中提供的滞纳金计算表中所列礴雄公司的付款金额和日期礴雄公司均表示认可。案件审理过程中，礴雄公司已按合同租金90%的标准支付至2019年8月19日。
　　再查明，礴雄公司工作人员与仁广公司曲尹墨、邵阳有过多次微信聊天，在2018年10月12日，礴雄公司的工作人员邵阳发送微信给礴雄公司的唐静，称：唐小姐，这个月的租金，你们这边还没有付款。邵阳在2019年6月11日发送微信给唐静：唐小姐，你如果需要两个月一付，我们没有问题，那就两个月已付好吗，……。另2017年3月9日，落款为上海仁阳电影投资有限公司朱雅娟的工作人员向看电影的狗熊(仁广公司的曲尹墨)、小讨厌(礴雄公司的唐静)发送邮件，邮件明确给予绿宝亭自2017年2月1日起一年每月5,000元优惠，合作期间，在每月10日前支付当月租金，并按时缴纳水电费。若没有按时支付，每月少付5,000元累积为欠款。
　　庭审中，礴雄公司表示餐饮许可证已于2016年5月取得，但消防验收始终未获通过。另双方均认可仁广公司未提供1楼电梯入口上方广告位，对于5楼面对龙阳路一侧广告位，仁广公司提供照片证明已经按约提供，但礴雄公司表示该区域并非双方约定的广告位。对于未按约提供1楼电梯入口上方广告位，仁广公司表示1楼电梯因客观情况有变无法提供，礴雄公司则表示1楼电梯入口处设置有仁广公司自营品牌的广告却没有设置礴雄公司的广告位。
　　关于同业竞争问题。仁广公司表示2017年年中仁广公司的关联公司上海仁钧体育服务有限公司(以下简称仁钧公司)自营射箭馆，2018年年终经营棒球馆，并不附带餐饮只提供外卖服务，目前该馆仍在正常经营。对此仁广公司认为上述情况并不违反合同约定的禁止同业竞争的条款，仁钧公司经营的项目与礴雄公司不同，且仁钧公司的经营礴雄公司是欢迎的，能为礴雄公司带来更多人流。为证明仁钧公司经营的项目与礴雄公司构成同业竞争，礴雄公司提供了照片、PartykingAPP截屏以及礴雄公司自行拍摄的视频证明仁钧公司在礴雄公司租赁场地旁自营射影馆、射箭俱乐部并提供酒水、烧烤、简餐等服务。其中APP显示Partyking主要经营桌球、射箭、足球等项目，并提供套餐、自助餐及团建活动。仁广公司对于照片及APP截屏的真实性认可，但认为仁钧公司经营棒球馆同时附带销售简餐和饮料并不违反合同约定，且APP截屏内容并不能完全反映仁钧公司目前的经营项目和内容。对于礴雄公司拍摄的视频真实性，仁广公司不予认可。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同》、照片、视频、邮件、律师函、微信聊天记录等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告双方于2014年7月11日签订的《龙阳广场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效双方均应恪守。关于本诉部分，仁广公司以礴雄公司未按期足额缴纳租金、擅自改变房屋结构为由提出解约。但礴雄公司认为仁广公司存在多个违约行为，且双方就变更租金支付达成一致，故礴雄公司不存在违约行为，仁广公司无权解除合同。综上，本案的争议焦点在于：一、仁广公司是否存在同业竞争、未按合同约定提供广告位、无法提供消防许可证的情况以及礴雄公司是否有权依此减少租金支付；二、双方是否就租金支付方式变更达成一致。三、礴雄公司是否未经同意擅自改变房屋结构。
　　关于第一个争议焦点。首先，关于仁广公司之关联公司的经营行为是否违反合同约定。本院认为，双方签订的租赁合同补充条款第二条约定甲方不得在乙方承租期内招商与乙方相同业态的商铺，此为典型的排他性条款。仁广公司以其关联公司并不与礴雄公司经营相同的足球业务且提供的简餐服务等也与礴雄公司有所不同，认为其行为不违反排他性条款。对此，本院注意到，礴雄公司的经营模式并非单纯的经营餐饮或经营体育运动项目，而是将两者有机结合，虽然Partyking的经营内容与礴雄公司现经营的体育运动项目和餐饮类型并不完全相同，但在本质上两者的经营模式是相同的，皆为将体育运动项目与餐饮相结合的方式，因此仁广公司的上述行为已构成竞争关系。
　　其次，关于广告位是否按约提供问题。从已查明的事实来看，仁广公司未能按合同约定向礴雄公司提供1楼电梯入口处的广告位，且5楼提供的广告宣传亦存在瑕疵。仁广公司抗辩称产权人对广告位进行了调整，但仁广公司的上述抗辩不能对抗其与礴雄公司约定的合同义务。
　　再次，关于仁广公司未能提供有效证件，致使礴雄公司无法通过消防验收。对此本院认为，仁广公司已配合礴雄公司办理了营业执照、餐饮许可证，虽系争房屋未能通过消防验收合格，但礴雄公司的正常经营未受影响，礴雄公司以此作为减付租金的理由不能成立。
　　综上，仁广公司的行为违反了合同补充条款的约定，理应承担违约责任。礴雄公司据此支付约定租金的90%，本院认为尚属合理，仁广公司依此要求解除合同的依据不足。仁广公司要求礴雄公司补足2018年12月27日前的租金本院不予支持。
　　关于第二个争议焦点，礴雄公司自2018年1月起开始一月一付，对此仁广公司表示双方并未就租金支付时间变更达成过一致。但2017年3月9日，仁广公司发送的邮件中明确表示合作期间每月10日前支付租金。另从双方的履行情况来看，仁广公司对礴雄公司未按约支付租金行为在涉诉前从未提出过异议，而仁广公司邵阳在2018年10月12日的微信聊天记录中明确表示这个月的租金及时支付，2019年6月11日的微信聊天记录中其再次表示如果你们要两个月一付也可以。因此根据双方的往来邮件以及上述双方的履约过程来看，可以认定双方已就租金支付方式变更达成一致，即从每次支付两月租金变更为一月一付，因此仁广公司以礴雄公司逾期支付租金为由要求解约的主张不能成立。但本院注意到，在履行过程中，礴雄公司并未按原合同节点即每月10日支付租金，其也无证据证明双方达成一致确认每月30日前支付租金即可，故对于该部分逾期付租礴雄公司仍应承担违约责任，礴雄公司要求将逾期付款违约金计算标准调整至日万分之五，本院认为该要求合理，本院予以采纳。
　　关于第三个争议焦点，根据双方签订的合同补充协议书来看，礴雄公司在改造系争房屋时已明确告知过仁广公司，何况仁广公司的关联公司在同一楼层经营，但仁广公司在解除函之前从未向礴雄公司提出过异议，现仁广公司以此为由认为礴雄公司违约，要求解除合同，该理由难以成立。
　　综上，关于本诉，因仁广公司不具备解除权，其向本院提出的除滞纳金的诉请外的其余诉讼请求本院均不予支持。
　　关于反诉，本院认为，当事人对其所主张的事实有义务提供证据予以证明，无法提供的，应承担不利的诉讼后果。现礴雄公司无充分证据证明仁广公司的违约行为给其造成的实际经营损失，且礴雄公司实际上也已通过减付租金行为对其损失进行了弥补，故本院对礴雄公司的反诉请求难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海礴雄科技有限公司应于本判决生效之日起至日内支付原告(反诉被告)上海仁广文化传播有限公司的逾期付款违约金3,965元；
　　二、驳回原告(反诉被告)上海仁广文化传播有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)上海礴雄科技有限公司的反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,473元，减半收取计1,236.5元，由原告(反诉被告)上海仁广文化传播有限公司负担1,191.5元，被告(反诉原告)上海礴雄科技有限公司负担45元；反诉案件受理费5,250元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海礴雄科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：何璐依

书记员：尹俐媛