上海仓杰实业有限公司与上海容宋针织有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海仓杰实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：戎伯先，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘晨炜，上海市诚至信律师事务所律师。
　　被告：上海容宋针织有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：白慧娟，总经理。
　　原告上海仓杰实业有限公司与被告上海容宋针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告上海仓杰实业有限公司的委托诉讼代理人杨永伟、潘晨炜，被告上海容宋针织有限公司的法定代表人白慧娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海仓杰实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2011年1月10日签订的《租赁协议》于2019年3月15日解除；2.判令被告立即搬离租赁房屋，并将租赁厂房返还原告；3.判令被告支付原告自2018年5月25日起至2019年3月15日的租金502,667元(按每年624,000元，即每月52,000元计算)；4.判令被告支付原告自2019年3月16日起至实际将房屋返还给原告之日止的房屋使用费(按照每年624,000元计算)；5.判令被告支付原告自2018年5月25日起至实际搬离之日止的物业费(按照每月1,000元计算)；6.判令被告支付原告自2018年5月25日起至实际搬离之日止的逾期付款利息损失(以每月租金52,000元为标准，按年利率24%计算)。事实和理由：原、被告于2011年1月10日签订《租赁协议》一份，约定原告将坐落于上海市松江区玉秀路XXX号91栋厂房租赁给被告，租金支付日为每租赁季度第一个月前10日内，逾期支付，被告应每日按月租金的千分之三向原告缴纳滞纳金。同时，《租赁协议》第四条第4款约定：乙方向甲方保证，如期支付“标准厂房”的租金，如乙方擅自违约，逾期1个月未支付上述费用，则甲方有权收回厂房，并由乙方承担由此带来的一切损失。因被告一直拖欠原告租金，2018年5月8日，原告向松江区人民法院起诉，要求解除与被告的《租赁协议》，返还房屋，并要求被告支付拖欠的租金、物业费等。2018年6月14日，原、被告在法院主持下达成调解，松江区人民法院出具(2018)沪0117民初7860号民事调解书，约定：一、原告与被告于2011年1月10日签订的《租赁协议》继续履行，自2017年11月25日起至2020年2月24日止，租金标准为624,000元；二、被告支付原告自2017年11月25日起至2018年5月24日止的租金312,000元，等。民事调解书生效后，被告第一次支付租金便未按民事调解书约定履行，后原告申请了强制执行。2018年5月之后的租金被告也至今未付，经原告多次讨要无果，2019年3月15日，原告向被告发送《律师函》，告知被告因其拖欠租金超过一个月，原告解除双方于2011年1月10日签订的《租赁协议》，并要求被告返还厂房并支付租金、物业费、滞纳金。经原告多次催讨租金，被告未予支付，故原告起诉至法院，请求判如所请。
　　被告上海容宋针织有限公司辩称，逾期交租是因为公司经营困难，希望和原告协商处理，如果协商不成，同意解除合同，但需要合理期限搬离，租金按照双方2011年1月10日《租赁协议》约定的租金金额来支付，同意支付物业费，滞纳金要求免除。
　　本院经审理查明：系争房屋权利人为原告上海仓杰实业有限公司，权利登记日期为2017年8月15日。
　　2011年1月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁协议》一份，约定原告将位于松江区仓桥镇玉秀路XXX号91栋厂房出租给被告，面积1900平方米，租赁期限为9年，自2011年2月25日起至2020年2月24日止。合同第三章第三条约定，“标准厂房”租金金额：2011年2月25日到2014年2月24日每日每平方米租金为0.4元，2014年2月25日到2017年2月24日每日每平方米租金为0.45元，2017年2月25日到2020年2月24日每日每平方米租金为0.5元。前三年每年租金总额277,400元，2014年2月25日到2017年2月24日每年租金为312,075元，2017年2月25日到2020年2月24日每年租金为346,750元。物业费为每月1,000元，每年12,000元，支付时间与租金同期支付。付款方式：租金的支付日为每租赁季度第一个月前10天内，租金的支付三个月为一结算期。逾期支付乙方应每日按月租金的千分之三向甲方交纳滞纳金。合同第三章第四条第4款约定，乙方向甲方保证，如期支付“标准厂房”的租金；若乙方擅自违约，逾期1个月未支付上述费用，则甲方有权收回厂房，并由乙方承担由此带来的一切损失。合同另对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告向原告支付押金23,117元。
　　2018年5月8日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《租赁协议》，并要求被告返还租赁房屋、支付租金、物业费等。本院于2018年1月14日出具(2018)沪0117民初7860号民事调解书，载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、原告上海仓杰实业有限公司与被告上海容宋针织有限公司于2011年1月10日签订的《租赁协议》继续履行，自2017年11月25日起至2020年2月24日止，租金标准为年租金624,000元；二、被告上海容宋针织有限公司支付原告上海仓杰实业有限公司自2017年11月25日起至2018年5月24日止的租金312,000元(自2018年6月起，每月30日前支付52,000元，直至上述款项清偿之日止)；三、若被告上海容宋针织有限公司逾期支付上述任一笔款项，则被告上海容宋针织有限公司自逾期之日向原告上海仓杰实业有限公司支付逾期付款违约金，以被告上海容宋针织有限公司未付租金的20%计算；四、若被告上海容宋针织有限公司逾期支付上述任一笔款项，则原告上海仓杰实业有限公司可就余款一并申请执行；五、原告上海仓杰实业有限公司放弃其余的诉讼请求；六、原、被告双方无其他争议。七、案件受理费4,479元，减半收取2,239.50元，由被告上海容宋针织有限公司负担(于本调解书生效之日起7日内支付本院)”。2018年9月30日被告最后一次支付租金。2019年2月13日，原告依据上述民事调解书向本院申请执行。
　　2019年3月12日，原告委托上海市诚至信律师事务所向被告发送《律师函》一份，告知：原告解除双方于2011年1月10日签订的《租赁协议》，被告收到函件之日起3日内从坐落于上海市玉秀路XXX号91栋厂房搬离，并将租赁厂房按照原始状态返还给原告；被告收到律师函后3日内将自2018年5月25日至搬离之日止的租金(按照年租金624,000元的标准)、物业费及滞纳金支付给原告。《律师函》于2019年3月15日送达被告。
　　以上事实，有《租赁协议》、民事调解书、《律师函》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告逾期支付租金超过一个月，已使合同约定的解除权成就，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除日期，应当以原告发出的解除通知达到被告之日为准，故本院确认2019年3月15日为合同解除日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方合同已经解除，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请，本院予以支持。
　　双方间租赁合同虽已解除，但被告仍应按约向原告支付合同解除前拖欠的租金，租金标准应按照双方调解协议中重新约定的年租金624,000元为准。鉴于双方就2018年5月24日前的租金已达成调解协议且原告已申请执行，现原告要求被告支付自2018年5月25日起至2019年3月15日止的租金502,667元，并无不当，本院予以支持。
　　对于原告主张的房屋占有使用费，合同解除后，被告未能及时返还房屋，其应参照双方约定的年租金624,000元的租金标准向原告支付房屋占有使用费。
　　对于原告主张的物业费，双方合同对此已作明确约定，被告亦同意支付，故本院予以确认。
　　对于原告主张的逾期付款利息损失，被告逾期支付租金，按照双方《租赁协议》约定，应每日按月租金的千分之三向原告交纳滞纳金，现原告主动调整为按照年利率24%计算自2018年5月25日起至实际返还房屋之日的逾期付款利息损失，于法不悖，本院亦予以支持。
　　上述被告应支付的租金、房屋占有使用费、物业费、逾期付款利息损失均可以被告已支付原告的押金23,117元予以抵扣。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海仓杰实业有限公司与被告上海容宋针织有限公司于2011年1月10日签订的《租赁协议》于2019年3月15日解除；
　　二、被告上海容宋针织有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于松江区仓桥镇玉秀路XXX号91栋的房屋并将上述房屋返还给原告上海仓杰实业有限公司；
　　三、被告上海容宋针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓杰实业有限公司自2018年5月25日起至2019年3月15日止的租金502,667元；
　　四、被告上海容宋针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓杰实业有限公司自2019年3月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年624,000元计算)；
　　五、被告上海容宋针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仓杰实业有限公司自2018年5月25日起至实际返还房屋之日止的物业费(按照每月1,000元计算);
　　六、被告上海容宋针织有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海仓杰实业有限公司自2018年5月25日起至实际返还房屋之日止的逾期付款利息损失(以每月租金52,000元为标准，按照年利率24%计算)。
　　上述三、四、五、六项均可以被告上海容宋针织有限公司支付原告上海仓杰实业有限公司的押金23,117元予以抵扣。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,000元，减半收取计4,500元，由被告上海容宋针织有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  东

书记员：顾春兰