上海伊能国际物流有限公司与上海坚毅国际货物运输代理有限公司仓储合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海伊能国际物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：林军秋。
　　委托诉讼代理人：庄志，上海徐易朱律师事务所律师。
　　被告：上海坚毅国际货物运输代理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：高松满。
　　委托诉讼代理人：江建平，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海联运有限公司，住所地上海市南苏州路XXX号XXX-XXX楼。
　　法定代表人：吴勇国，总经理。
　　委托诉讼代理人：王超，上海市江华律师事务所律师。
　　第三人：美乐家(中国)日用品有限公司，住所地上海市奉贤区远东北路XXX号XXX号厂房。
　　法定代表人：THOMASHANSEN，总经理。
　　委托诉讼代理人：张华，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘烁，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　原告上海伊能国际物流有限公司诉被告上海坚毅国际货物运输代理有限公司、第三人上海联运有限公司(以下简称“联运公司”)、美乐家(中国)日用品有限公司(以下简称“美乐家公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院经审查裁定驳回其申请。被告不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院予以维持。2019年6月12日，本院组织证据交换。2019年7月1日，本院依申请追加联运公司、美乐家公司为本案第三人。2019年7月26日，本院受理被告提出的反诉(后被告申请撤回反诉，本院依法已裁定予以准许)。2019年7月26日，本院公开开庭进行审理。后本案依法转为适用普通程序，并于2019年11月25日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人庄志、被告委托诉讼代理人江建平、赵海江二次庭审均到庭参加诉讼；第三人联运公司、美乐家公司第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海伊能国际物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2018年8月16日起解除原、被告于2017年3月6日订立的《仓储服务合同》;2.判令被告向原告补交装修免租期内的仓储服务费人民币1,092,632.07元(以下币种同);3.判令被告向原告支付违约金1,837,546.89元;4.判令被告已缴纳的仓储服务保证金5,000,000元归原告所有;5.判令被告支付拖欠的水电费169,877.22元;6.判令被告承担原告因主张合同权利而支出的律师费243,000元。事实与理由：原、被告于2017年3月6日签署仓储服务合同，约定由被告承租原告位于上海市奉贤区寺胡路XXX号久江奉贤现代物流园区整个仓储物业，并对其他相关权利进行约定。在合同履行过程中，被告一直逾期支付租赁费，违背仓储服务合同的约定，原告有权解除仓储服务合同。2018年8月6日，原告向被告发送解除合同通知书。2018年8月10日，原告再次发函要求解除合同。被告分别于2018年8月8日、同年8月13日、同年8月20日向原告复函，不同意解除合同，要求继续履行。原告为维护自身权益，遂提起诉讼。
　　被告上海坚毅国际货物运输代理有限公司辩称：第一，不同意解除原、被告之间的租赁合同关系，根据双方的交易习惯，被告是在开票后2-3个月内付清租赁款，并不存在逾期付款的情况；第二，若原告陈述属实，则原告的解除权自2014年8月即已存在，原告至今才行使解除权，已经超过除斥期间；第三，被告的次承租人已经代被告支付租赁款，根据相关司法解释的规定，租赁合同应该继续履行；第四，不存在补交免租期费用的问题；第五，即便要支付违约金，该违约金数额也过高，申请人民法院进行调整；第六，同意进一步补交水电费；第七，律师费尚未发生，不予认可。
　　第三人联运公司：同被告的答辩意见，且在被告无履行能力时，第三人联运公司同意代被告向原告履行付款义务。
　　第三人美乐家公司：原告是房屋的实际所有权人，后原告告知第三人美乐家公司其已与被告解除租赁合同关系，故第三人美乐家公司与原告签署了租赁合同，并支付了租金。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，具体包括：原告提供的仓储服务合同、发票及付款凭证、函件及复函、水电费清单、律师费发票及付款凭证、2014年及2015年的仓储服务合同、被告提供的物业租赁合同、仓储服务合同、发票及付款凭证、第三人联运公司的函件及电话录音、复函、快递单、函告、聊天记录、公证书、短信聊天记录、邮件往来、发票、开票申请、快递单、名片、付款凭证、律师函、快递单、第三人联运公司提供的转租授权书、租赁合同及补充合同、函件、发票、告知函、第三人美乐家公司提供的告知函、租赁合同、仓储服务费凭证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：对第三人美乐家公司提供的举报信、立案决定书、民事裁定书，因该组证据与本案无关，故不予采纳。
　　基于上述有效证据，根据原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：
　　2014年8月，原、被告签署物业租赁合同一份，约定由被告承租原告位于上海市奉贤区寺胡路XXX号久江奉贤现代物流园内整个区域及场地，租赁物业建筑面积9,070.50平方米，租赁期限为5年，2014年8月16日至2019年8月15日，租赁费支付方式为先付后用，每2个月支付一期租金，并对其他权利义务进行约定。
　　2017年3月6日，原、被告签署仓储服务合同一份，约定：……1.1由被告承租位于上海市奉贤区寺胡路XXX号久江奉贤现代物流园内整个区域及场地，租赁物业建筑面积19,956平方米……1.2被告承租厂房的用途为仓储……第二条仓储服务期限2.1原面积的租赁服务期限原本至2019年8月15日止，现双方商定延长至2022年8月15日止；新增面积的租赁服务期限为5年，仓储服务起始日为2017年8月16日至2022年8月15日；合同期满，同等条件下，被告应优先承租原告的仓库。2.2因被告需要对新增面积的厂房进行装修，故原告给予被告3个月即2017年8月16日至2017年11月15日的装修免租期，该期间被告可以面交租赁费。……若在合同履行过程中，被告中途解约或被告违约导致本合同终止的，原告有权要求被告补交装修免租期内的租赁费。……第四条租赁费支付4.1……本合同的租赁保证金为5,000,000元……原告可以用租赁保证金来支付被告按照本合同约定应付而未付的任何款项，当保证金因用于支付其他款项而出现不足时，被告应在接到通知后5个工作日内予以补足，被告怠于补足的，原告有权优先用被告支付的租赁费进行补足，并视为被告未按时足额支付仓储服务费。4.2租赁费原面积(9,070.50平方米)、每月248,304.94元、期间2016年8月16日至2018年8月15日；原面积(9,070.50平方米)、每月275,894.38元、期间2018年8月16日至2019年8月15日；新增面积(10,885.50平方米)、每月364,210.69元、期间2017年8月16日至2019年8月15日；原面积及新增面积(19,956平方米)、每月698,044.25元、期间2019年8月16日至2021年8月15日；原面积及新增面积(19,956平方米)、每月728,394元、期间2021年8月16日至2022年8月15日。……4.4原、被告确认，被告使用租赁物业的过程中产生的水费、电费，由原告按月依抄表数据实际代收代付。……第十条租赁物业的转租10.2在租赁期间内，被告未经原告书面同意，将租赁物业全部或者部分转租给第三人联运公司及美乐家公司以外的其他客户；或未经原告书面同意，第三人联运公司及美乐家公司进行转租或者分租的，视为被告违约，原告有权解除本合同……。该合同附件一：……仓储服务费用的支付第二条租赁期内实行先付后用，每六个租赁月支付一期租赁费。被告应于每期第一个租赁月的前五个工作日内将本期的租赁费支付给原告，先付后用。……第三条原告应于每期仓储服务费支付日届满之前15个工作日向被告交付当期租赁费发票……第五条被告未依本合同及附件约定支付租赁费，累计超过30日的，原告有权单方解除本合同；原告依本款约定解除合同的，被告除应支付滞纳金外，还应向原告支付违约金，金额相当于合同解除当年3个月的租赁费，且原告收取的保证金不予退还，并不冲抵被告应支付给原告的违约金及其他赔偿金。
　　2018年5月25日，第三人联运公司向原告发函，明确为不影响仓库的正常运作，第三人联运公司承诺在被告暂时无法履行与原告相关约定的情况下，由第三人联运公司代为履行。
　　2018年8月6日，原告向被告发送解除合同通知书，载明：鉴于被告一再违约，根据附件一仓储服务费用的支付第五条之约定，原告明确自2018年8月16日起，解除原被告于2017年3月6日签署的仓储服务合同……。
　　2018年8月8日，被告向原告复函称，不同意解除合同，并要求原告继续开具相关发票。
　　2018年8月10日，原告再次回复被告称，坚持解除合同。
　　2018年8月13日，被告函告原告称，不同意解除合同，并明确将严格认真全面履行仓储服务合同。
　　2018年8月20日，被告再次函告原告，要求原告开具增值税专用发票。
　　2019年6月5日，被告委托上海市江华律师事务所向原告支付租金7,851,137.98元；2019年6月6日，原告将该笔款项如数退还。
　　2019年6月10日，被告委托上海市江华律师事务所向原告支付租金7,851,137.98元；2019年6月13日，原告将该笔款项如数退还。
　　2019年11月22日，被告委托上海市江华律师事务所向原告支付租金4,188,265.50元。原告亦已如数退还。
　　另查明：2017年8月16日至2018年2月15日的租赁款2,582,461.71元，原告已于2017年5月22日向被告开具增值税专用发票，被告于2017年7月12日支付1,109,125.51元、于2018年1月18日支付余款1,473,336.20元。2018年2月16日至2018年8月15日的租赁款3,675,093.78元，原告已于2018年2月1日向被告开具增值税专用发票，被告分别于2018年6月27日支付1,000,000元、2018年7月3日支付1,000,000元、于2018年7月6日支付1,675,093.78元。
　　又查明：2018年2月至7月系争租赁物业水电费总额为169,877.22元。原告为本案诉讼支付律师费243,000元。2018年6月至2019年2月，原、被告工作人员就租金调整、催款等事宜多次进行沟通。
　　再查明：就系争物业的转租，被告与第三人联运公司之间存在转租合同关系；第三人联运公司与第三人美乐家公司存在转租合同关系。2019年1月7日，原告与第三人美乐家公司就系争物业的租赁签署仓储服务合同。
　　本案争议焦点是，原、被告之间的仓储服务合同应否予以解除？
　　对此，原告认为，因被告未能按期履行仓储服务合同项下支付租赁款的义务，且累计已超过30日，故依据仓储服务合同附件一第五条的约定，原告享有解除权。本院认为，系争仓储服务合同不应解除。理由如下：
　　第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十七条第一款的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，即便原告依据仓储服务合同附件一第五条的规定可以享有约定解除权，但由于上述规定的存在，仓储服务合同亦不能解除。理由是：系争租赁物业的次承租人(即第三人联运公司)早在本案纠纷发生前既已向原告表示同意代被告支付租金等款项，且诉讼过程中，第三人联运公司亦明确表示愿意代被告支付租金等款项，因此，根据上述规定，被告及第三人联运公司可以抗辩原告的约定解除权，系争仓储服务合同不应解除。
　　第二，根据仓储服务合同4.1条的约定，原告可以用租赁保证金来支付被告按照本合同约定应付而未付的任何款项。现被告已向原告支付5,000,000元保证金，因此，当原告存在迟延支付租金的行为时，原告完全可以用该笔保证金优先支付该笔租金，其获得租金的权利并不会受到损害。现原告仅以被告迟延支付前两笔租金为由解除合同，理由不充分。
　　第三，合同生效后，双方当事人均应遵循诚实信用的原则，全面积极的履行各自的义务。本案中，原告以被告迟延支付前两笔租金为由主张解除仓储服务合同，且原告就后续租金的支付拒绝向被告开具增值税专用发票(增值税专用发票是被告支付租金的前提条件)，加之，在原、被告之间仓储服务合同解除与否未经生效法律文书确认的情况下，原告径行与系争物业的实际使用人(即第三人美乐家公司)签署仓储服务合同，再加之，在本案诉讼中，被告多次委托律师事务所代其向原告实际支付后续租金，但均被原告退回，因此，本院有理由相信，在合同履行过程中，原告缺乏继续履行合同的诚意。无论原告作出上述决定基于何种考量，本院基于诚实信用原则，从鼓励交易、维护交易稳定等角度考虑，对原告要求解除仓储服务合同的请求不予支持。
　　综上，因原、被告之间的仓储服务合同不应解除，现原告要求被告缴纳免租期内的租金、违约金、赔偿律师费及没收保证金等请求均缺乏依据，故本院不予支持。关于原告所主张水电费，因被告同意支付，且其未能提供其支付的依据，故本院原告该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十七条第一款的规定，判决如下：
　　一、被告上海坚毅国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海伊能国际物流有限公司水电费169,877.22元；
　　二、驳回原告上海伊能国际物流有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费70,202元，由原告上海伊能国际物流有限公司负担68,798元、被告上海坚毅国际货物运输代理有限公司负担1,404元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐晓丽

书记员：高  磊