上海会德丰广场发展有限公司与厦门中联建装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：徐耀祥，董事长。
　　委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告：厦门中联建装饰工程有限公司，住所地厦门市。
　　法定代表人：陈木金，总经理。
　　原告上海会德丰广场发展有限公司与被告厦门中联建装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理，原告上海会德丰广场发展有限公司委托诉讼代理人王培强到庭参加诉讼，被告厦门中联建装饰工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的租赁合同于2018年2月8日解除；2、判令被告支付2018年1月1日至2月8日租金72,979.74元；3、判令被告支付2018年1月1日至2月8日管理费7,089.24元；4、判令被告支付2017年11月至2018年1月电费288元；5、判令被告支付2018年1月1日至2月8日滞纳金777.9元；6、判令被告支付拖欠租赁费用滞纳金至判决生效之日止(以拖欠的租金、管理费、电费总计80,356.98元为本金，按每日万分之三标准，自2018年2月9日起计算至判决生效之日)；7、判令被告支付2017年11月消防强制排风费3,600元；8、判令被告承担租赁场地的场地复原责任和复原费；9、判令被告支付原告的免租期租金损失56,762.02元；10、判令被告交付的租赁保证金归原告所有、不予归还；11、判令被告遗留在租赁场地内物品为放弃物归原告所有；12、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告系上海市静安区南京西路XXX号“会德丰国际广场”房产的产权人，2017年7月原告与被告就会德丰国际广场57楼单元2B房屋(以下简称系争房屋)签署《上海市商品房出租合同》，合同约定原告出租系争房屋给被告办公使用，租期为36个月，自2017年7月17日至2020年7月16日，租金56,762.02元/月，免租期一个月，自2017年7月17日至8月16日。被告自2018年1月开始拖欠租金，原告多次向被告签发催款函，被告仍旧违约。原告已于2018年2月8日收回系争房屋。现原告行使合同解除权，要求解除与被告的租赁合同关系，并要求被告承担赔偿责任。根据租赁合同，免租期的费用和场地复原费也应由被告承担。
　　被告未到庭应诉答辩。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市商品房出租合同》(以下简称《租赁合同》)，就乙方承租甲方的商品房事宜进行约定：系争房屋实测建筑面积122.53平方米，土地用途为商业，房屋类型为办公楼，结构为钢筋混凝土；租赁期36个月，自2017年7月17日至2020年7月16日止；交付日为2017年7月17日；2017年7月17日至2019年4月30日，房屋每月租金56,762.02元，2019年5月1日至2020年7月16日，房屋每月租金60,004.17元；在乙方依约履行合同的前提下，甲方同意给予乙方享有装修期作装修用途，装修期自2017年7月17日至2017年8月16日止；在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但仍须如期缴纳租赁场地之全数管理费及其它杂费；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和管理费(如有)；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理单位支付管理费，现为每月每平方米45元；管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其它开支费用及有关的保证金(如适用)，有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构(如适用)申请，所有开支一概由乙方支付；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，共196,554.06元，其中三个月的租金和管理费的保证金分别为180,012.51元及16,541.55元，其中租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费、其它杂费不足一整月，则须以日租金标准(以月租金除以当月实际天数)按照实际租赁天数计算;乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及保证金;乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。如果乙方拖欠任何租金及/或管理费及/或其它杂费(包括整月或部分)超过七天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及/或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、逾期滞纳金、违约金及其他相关费用(包括但不限于开通恢复费用)为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵扣乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足前额，乙方仍须负责补足余额;除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期届满的当日下午六时前返还租赁场地,未经甲方同意逾期返还租赁场地的,每逾期一日,乙方应按合同约定租金标准的两倍向甲方支付租赁场地占用使用费,乙方不得对该市值租金有任何异议,此外,甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失;乙方须在租赁期结束或提前结束前,把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以标准交房的状态(合理损耗除外)，交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的使用状态(合理损耗除外)；乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金，甲方有权在下列事项发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催讨七天内仍未补救有关违反；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及管理费的保证金的违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等，剩余租期内全部的租金及管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的装修期的费用，租赁场地再出租的中介费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费、律师费，公证费(如有)、其他杂费、手续费等；保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金，管理费及根据租赁合同应付的其它费用。此外，原、被告还就其他租赁事宜进行了约定。
　　《租赁合同》签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付租赁保证金196,554.06元，以及租金、物业管理费至2017年12月31日。
　　2018年1月17日、2018年1月24日，原告委托律师两次向被告发出律师函，告知被告承租的系争房屋至2018年1月16日、2018年1月23日止，尚欠原告2018年1月租金56,762.02元，2018年1月管理费5,513.85元，2017年12月电费63.60元，2017年11月电费118.80元，2017年11月消防强制排风费3,600元，2018年1月1日-1月15日滞纳金283.50元，总欠款合计66,341.77元。原告认为，被告拖欠原告上述欠款的行为已构成严重违约，且侵犯了原告的合法权益，此前已签发催款函，但被告逾期未予以支付，故原告再次督促被告在收到律师函之日起三日内付清上述欠款。若被告逾期仍未予以付清的，原告将有权依法追究被告的违约责任和租赁费用的支付责任。
　　2018年2月8日，原告再次通过律师发函被告：至2018年1月31日止，尚欠原告2018年1月租金56,762.02元，2018年1月管理费5,513.85元，2017年12月电费63.60元，2017年11月电费118.80元，2017年11月消防强制排风费3,600元，2018年2月租金56,762.02元，2018年2月管理费5,513.85元，2018年1月1日-1月15日滞纳金283.50元，总欠款128,617.64元。原告认为，被告拖欠原告上述欠款的行为已构成严重违约，且侵犯了原告的合法权益，原告已多次以律师函的方式向被告催款，但被告接到催款函后逾期仍未全额付清欠款。根据《租赁合同》赋予委托人的合同权利，原告依法享有单方面解除租赁合同关系的法律权利。为此，原告在此通知被告：原告决定于2018年2月8日解除与被告的租赁合同，收回被告承租的租赁场地，并定于2018年2月8日上午十点办理收楼手续。请被告委派代表于2018年2月8日共同参与办理收楼手续，否则原告将自行办理收楼手续，所有法律责任均由被告承担。除此之外，原告亦将依法追究被告的违约责任和租赁费用的支付责任。
　　上述三份律师函均被退回。2018年2月8日，原告自行收回系争房屋。
　　庭审中，原告撤回要求被告支付2018年1月1日至2月8日滞纳金777.9元、承担租赁场地的场地复原责任和复原费的诉讼请求，要求被告支付2017年11月至2018年1月的电费变更为224.4元。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》系原、被告真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。被告未履行按时缴纳租金等费用的义务，经原告催告后在合理期限内仍不履行，根据双方的合同约定，原告要求《租赁合同》解除，本院予以准许。原告已于2018年2月8日自行收回系争房屋，故本院确定《租赁合同》于该日解除。被告应向原告支付拖欠的2018年1月1日至2月8日租金72,979.74元(56,762.02+56,762.02/28*8)、管理费7,089.24元(45*122.53+45*122.53/28*8)。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张的电费、消防强制排风费，仅能提供自行制作的《2018年1月份会德丰租户用电记录表》、被告消防强制排风的申请以及工程部的施工单，且未得到被告签收或完工确认，此两项诉讼请求依据不足，本院难以采纳。
　　被告不履行《租赁合同》，致合同解除，应当承担违约责任。原告根据合同约定，以被告拖欠的总费用为基数，按照日万分之三计算自2018年2月9日至判决生效之日止的滞纳金的主张，本院予以支持。关于原告主张的免租期间的租金56,762.02元，根据合同约定，若被告违约导致原告提前终止合同，则无权享有该期间免租优惠，故本院予以支持。被告构成根本性违约，原告按合同约定有权将被告支付的保证金作为违约金予以没收。对于被告遗留在系争房屋内的物品，合同约定由原告处置，本院亦予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海会德丰广场发展有限公司与被告厦门中联建装饰工程有限公司就会德丰国际广场57楼单元2B签订的《上海市商品房出租合同》于2018年2月8日解除；
　　二、被告厦门中联建装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年1月1日至2月8日租金72,979.74元、管理费7,089.24元；
　　三、被告厦门中联建装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内以80,068.98元为基数，按每日万分之三为标准支付原告上海会德丰广场发展有限公司自2018年2月9日至判决生效之日止的滞纳金；
　　四、被告厦门中联建装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期租金损失56,762.02元；
　　五、被告厦门中联建装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金196,554.06元(与被告厦门中联建装饰工程有限公司支付的租赁保证金196,554.06元折抵)；
　　六、被告厦门中联建装饰工程有限公司留存在会德丰国际广场57楼单元2B内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司自行处置；
　　七、原告上海会德丰广场发展有限公司其余诉讼请求本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,250元，减半收取为3,125元，由被告厦门中联建装饰工程有限公司负担。
　　公告费260元,由被告厦门中联建装饰工程有限公司负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘志宏

书记员：王  菁