上海伟洁物业管理有限公司与何维斌、王祖健物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海伟洁物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：刘波，总经理。
　　委托诉讼代理人：常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘贤龙，上海俊豪律师事务所律师。
　　被告：何维斌，男，1955年5月10日生，汉族，住河南省南阳市。
　　被告：王祖健，男，1958年1月1日生，汉族，住广州市。
　　二被告共同委托诉讼代理人：田春雷，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海伟洁物业管理有限公司与被告何维斌、王祖健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘贤龙及二被告共同委托诉讼代理人田春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海伟洁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告支付自2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币14,744元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2016年8月31日，原告与上海正鸣房地产发展有限公司签订《物业托管合同》，约定由原告为位于嘉定区德富路XXX号左岸香堤大楼提供物业管理服务，管理期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日，物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米捌元向业主或物业使用人收取，其他二层以上房屋按建筑面积每月每平方米肆元向业主或物业使用人收取。二被告系上海市嘉定区德富路XXX号112室房屋的所有权人，于2017年3月23日入住使用该房屋。自2017年12月始至2019年6月，被告尚欠物业管理费14,744元。经原告多次催讨，被告至今仍未支付，原告遂向法院提起诉讼。
　　被告何维斌、王祖健辩称，本案物业费不应由本案被告承担。1、被告与案外人上海正鸣房地产发展有限公司签订的房地产买卖合同在附件中没有明确物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。依据《物业服务收费管理办法》、《上海市住宅物业管理规定》的规定，物业费应当由上海正鸣房地产发展有限公司承担；2、原告不具备物业服务的资质，双方没有签订物业服务合同亦未按照合理标准确定物业收费价格，所有收费数额、收费项目、收费依据等均未依法进行公示，也没有物价部门批准文件；3、本案原告存在违约事实，未履行服务义务，被告有权就物业费支付提出抗辩。首先，原告未对管理区域的卫生实施管理，垃圾遍地，污水横流。其次，在消防通道违规停放非机动车及在公共区域违规划设停车位，未尽到对管理区域内公共区域的管理义务和服务义务，严重危害业主及租户的生命及财产安全。再次，对在公共区域内未经规划批准私搭乱建垃圾房及化粪池的违法行为，未及时制止并向相关部门进行报告，此种行为不但构成违约，而且严重侵犯本案被告的合法权益，因该垃圾站距离被告的商铺仅有五米远，而被告购买该处商铺的目的以及根据房产登记信息登记房屋的用处都是供餐饮商业用途，导致被告无法办理食品许可证，被告购买该处商铺的使用目的无法实现。被告就此事曾向市政府、区政府等相关机构进行了实名举报，现正处调查处理过程中。原告始终无法提供该处垃圾房及化粪池的合法建设手续及文件，足可以证明为违章建筑，依法应当予以恢复原状。被告将保留针对此损害提出赔偿的权利。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
　　经审理查明，2016年8月31日，原告与开发商上海正鸣房地产发展有限公司签订《物业托管合同》和《补充协议》，约定由原告为位于上海市嘉定区德富路XXX号商住两用左岸香堤大厦实行物业管理，合同期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；对委托管理事项包括房屋建筑共同部位、共同设施设备、公用绿地、共同环境卫生、公共秩序等作了详细规定；物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米捌元向商户业主或物业使用人收取，其他二层以上房屋按建筑面积每月每平方米肆元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由原告按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。合同签订后，原告按照合同的规定管理左岸香堤大厦。
　　被告何维斌、王祖健与开发商上海正鸣房地产发展有限公司于2016年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》，二被告向开发商购买上海市嘉定区德富路XXX号112室店铺，店铺交付后二被告于2017年6月27日向相关部门办理了不动产登记手续。自2017年12月始被告认为河边景观带设置的垃圾房影响其购房的商业用途，遂不再支付物业管理费，至2019年6月止二被告拖欠物业管理费14,744元。原告向被告催讨无果，遂向本院提起诉讼。
　　以上事实，有物业托管合同文书、补充协议、上海市不动产登记簿、电费使用情况专项审计报告、垃圾收运处理服务合同、发票、垃圾房信访件的情况汇报等证据为证。
　　本院认为，原告与开发商签订的《物业托管合同》和《补充协议》均合法有效，对原告、开发商和业主、物业使用人均具有法律约束力，原告按合同约定向商户业主和物业使用人提供了相应的物业服务后，业主和物业使用人理应按约及时支付物业管理费，二被告未按约支付物业管理费，构成违约，应承担付款的民事责任。根据相关法律规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案店铺在被告办理不动产登记手续前已交付被告，且被告已缴纳过物业费，故被告抗辩物业费应当由上海正鸣房地产发展有限公司承担的理由不成立，本案物业费理应由二被告缴纳。至于被告提出原告未履行服务义务，尤其是垃圾房垃圾遍地的抗辩，垃圾房垃圾的清理具有时间性，还涉及到业主倒垃圾时的行为是否规范，日常管理中难免会出现垃圾倒在外面的现象，这情况属物业公司在今后的工作中需加以改进的不足之处，尚不构成被告不付或少付物业费的事由，物业公司应不断提高物业管理服务水平，引导和督促业主遵守管理规约，让业主的满意度不断提升。至于垃圾房的搭建，有关部门已答复被告该垃圾箱出于实际需求且已征询大楼业主同意所建造，被告希望拆除该垃圾房，物业公司已发放的调查表经统计后有超过99%的业主不同意诉除该垃圾房。据此，原告之行为不构成违约。
　　依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一、二款之规定，判决如下：
　　被告何维斌、王祖健应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟洁物业管理有限公司自2017年12月1日始至2019年6月30日止的物业服务费人民币14,744元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费168元，减半收取84元，由被告何维斌、王祖健负担(二被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：诸建英

书记员：沈  敏