上海何跃实业有限公司与尹晓红、徐艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴友朝，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：尹晓红，女，1966年8月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被上诉人(原审原告)：徐艳，女，1969年8月9日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。
　　上诉人上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)因与被上诉人尹晓红、徐艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初17028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　何跃公司上诉请求：撤销一审法院关于使用费的判决，对于2016年6月1日后的使用费按投资额2.1%标准计算。事实与理由：何跃公司与北上海商业广场相关业主的租赁合同被解除后，何跃公司按业主大会决议的要求，进行过渡性托管，托管期间租金按北上海商业广场实际收支状况决定，故其仅同意按投资额2.1%标准支付欠付的使用费，一审法院按原合同约定标准判决，会造成入不敷出，致其无法正常经营。
　　尹晓红、徐艳辩称，不同意何跃公司的上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉。
　　尹晓红、徐艳向一审法院提出诉讼请求：1、要求何跃公司返还尹晓红、徐艳上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场地下1层120号商铺；2、何跃公司支付截止至2016年5月31日的租金19,760元，支付自2016年6月1日至2018年5月31日的使用费25,090元(每年按总投资额的4.2%)及利息(以截止至2018年5月31日欠付的使用费为本金，按银行同期贷款利率计算，自2018年6月1日起至实际支付之日止)。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：一、何跃公司于判决生效之日起十日内，向尹晓红、徐艳支付截止至2018年5月31日止的使用费33,020元，并按银行同期贷款利率计算，支付该款自2018年6月1日起至实际付清日止的利息；二、驳回尹晓红、徐艳的其余诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，生效判决对于2016年3月上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具的“关于收回何跃公司经营权的业主大会决议”的法律效力已作认定。何跃公司收到上述业主大会的决议后并未实际退出北上海商业广场，亦未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营，故一审法院认定何跃公司对欠付期间的使用费负有支付义务，并无不当。关于标准问题,鉴于何跃公司与已签订租赁合同的部分出租人约定，按照出租人实际投资额3.8%的标准支付年租金收益并自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。故一审法院参照上述标准并结合本案的实际情况，未采纳出租人关于年使用费以3.8%为基础进行环比增长的意见，酌定仍维持3.8%的年使用费标准，已充分考虑到了何跃公司的实际履行能力，该处理结果与业主大会的决议亦不相悖。何跃公司要求进一步下调使用费标准依据不足，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费958元，由上海何跃实业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　孙幸冬

审判员：卢薇薇

书记员：倪知良